重庆住房租赁市场新政全新出台

为加快培育和发展住房租赁市场的发展，促进住房租赁市场健康平稳发展和构建起完善住房租赁市场发展的顶层制度设计。经过竞争性评审，2019年重庆市成功入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，2019-2021年将获得30亿元中央专项资金支持。2020年6月8日，《重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》正式颁布实施。

以满足群众住房需求为出发点 提出七大实施意见

重庆市人民政府办公厅在《重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称：《实施意见》）中强调，在加快培育和发展住房租赁市场发展的政策背景之下，重庆高度重视实施意见的制定。

《实施意见》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以满足群众住房需求为出发点，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为方向，分别提出了：总体要求、培育市场主体、优化租赁住房供应渠道、完善住房租赁服务、加大政策支持力度、加强住房租赁管理和保障措施，共计七大实施意见。

《实施意见》明确了我市发展住房租赁市场的指导思想和发展目标；从发挥国有企业示范作用、培育专业化住房租赁企业、支持房地产开发企业转型发展、引导社会机构参与发展租赁住房、支持和规范个人出租住房五个方面提出了培育市场主体的政策措施；从以盘活存量房屋为主发展租赁住房、适度新建租赁住房两方面提出了多渠道筹集租赁住房的政策措施；从明确租住权利、稳定租赁关系、发展配套服务三个方面提出了完善住房租赁服务的政策措施；从税收、金融、土地三个方面提出了支持租赁住房发展的支持政策。

　《实施意见》重点解决我市住房租赁发展中的五大问题

在加快培育和发展住房租赁市场发展的《实施意见》中，重点是要解决重庆市住房租赁发展市场中住房租赁市场主体培育、租赁房源筹集渠道、税收支持政策、住房租赁管理服务和落实政府责任，这五大问题。

在住房租赁市场主体培育问题方面，《实施意见》明确提出支持国有住房租赁企业开展规模化租赁经营，发挥国有企业的引领带动和示范作用；培育专业化住房租赁企业，鼓励企业通过兼并重组、规范经营、提升服务等途径提高水平，发挥住房租赁企业在发展和规范住房租赁市场中的核心带动作用；支持鼓励房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变，既增加市场供给，又帮助企业转型发展；支持物业服务企业拓展住房租赁业务，房地产经纪机构规范提供住房租赁中介服务，形成多主体供给局面；落实鼓励个人出租住房的优惠政策，支持个人委托住房租赁企业和经纪机构出租住房。

在租赁房源筹集渠道问题方面，《实施意见》在租赁住房房源筹集渠道上主要以盘活利用存量房屋为主、新建为辅。在盘活存量房屋为主发展租赁住房方面，按照统筹实施住房租赁发展试点、城市更新、棚户区和老旧小区改造项目的思路，对国有企事业单位长期闲置的房屋，鼓励引入或委托专业住房租赁企业改造为租赁住房。对个人长期闲置的住房，支持和引导个人委托住房租赁机构出租。对存量公租房，可引入或委托专业化住房租赁企业面向社会出租。

鼓励房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源或将其持有的存量房源用于发展租赁住房。鼓励住房租赁企业通过棚户区和老旧小区改造等方式筹集租赁房源。对已竣工验收但尚未销售且处于闲置的商业、办公类等非住宅，经充分论证，可按照有关规定改建为租赁住房（只租不售）或为居住配套的公共服务设施；改建应当符合建筑、消防等方面的要求，土地使用年限、用途和容积率不变，调整后用水、用电、用气价格按照当地居民标准执行。

在适度新建租赁住房方面，《实施意见》明确根据城市发展和住房需求，适度新建租赁住房，将新建租赁住房纳入住房发展规划和年度住房用地供应计划，合理确定租赁住房建设规模；允许产业园区和新建工业项目利用产业类工业用地，按照规定比例配套建设租赁住房。现有公租房无法满足需求的产业园区，可适当提高配套用地或建筑比例，发展租赁住房。在商业商务聚集、交通枢纽、学校周边等住房租赁需求集中但存量房屋不足的区域，支持供应租赁住房用地，大力支持轨道交通站点上盖物业发展租赁住房。

在税收支持政策上，最大程度的支持住房租赁市场发展，根据国家已出台的住房租赁税收支持政策，《实施意见》明确落实“营改增”有关政策，租赁企业依法享受现代服务业相关税收优惠。房地产经纪机构提供住房租赁经纪服务，按经纪代理服务适用6%的增值税税率。对按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

对个人出租住房，减按1.5%征收率计征增值税；对其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。取得的租赁所得减按10%税率征收个人所得税，按4%税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。充分发挥个税改革红利，对在重庆没有自有住房而发生的住房租金支出，可按规定纳入其个人所得税专项附加扣除项目。

解决住房租赁管理服务问题方面，住房租赁市场的发展和规范离不开良好的营商环境、规范的市场秩序、充分的市场竞争和审慎包容的市场监管，按照上述基本原则和国家关于发展和规范住房租赁市场的有关要求，《实施意见》对住房租赁管理服务提出了6个方面的意见，一是建立住房租赁信息化综合服务平台，提供房源核验、信息发布、信用信息查询和信用评价等服务，逐步实现住房租赁信息化综合服务平台与综合治理等有关管理部门信息系统的衔接；二是健全管理体制，推行统一的住房租赁合同文本，落实租赁合同备案、住房租赁企业开业报告和房地产经纪机构备案等制度，构建住房租赁管理长效机制。三是加强租赁企业管理，结合近几年住房租赁行业出现的违法违规行为和资金“爆雷”等情况，建立住房租赁经营主体信用档案，强化租赁监管，严厉查处“高进低出”、“长收短付”等经营行为，设立租赁资金监管账户。四是强化租赁住房管理，明确租赁住房的基本使用要求，严格执行消防规定，禁止以租代售、售后返租等行为，主动向公安部门进行承租人员信息报备。五是严格金融业务管理，明确住房租金贷款业务应以经网签备案的住房租赁合同为依据，严格控制贷款金额和期限。六是发挥行业自律作用。

在解决落实政府责任问题上，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）明确提出“城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责”，住房城乡建设部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）进一步明确“城市政府对整顿规范住房租赁市场秩序负主体责任”，同时，我市住房租赁市场发展与存量房屋盘活利用、城市更新、棚户区和老旧小区改造统筹实施和推进，这更需要区县政府牵头抓总、统筹规划、合理调度、有序实施。

对此，《实施意见》还明确指出，“各区县（自治县）政府要落实属地责任，加快培育和发展住房租赁市场，加强本行政区域住房租赁市场管理”，市级相关部门要共同促进住房租赁市场发展，依职能职责加强住房租赁市场监管，依法打击住房租赁违法违规行为。

培育和发展住房租赁市场平稳健康发展意义重大

党的十八大以来，国家高度重视住房租赁市场发展工作，先后出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）、住房城乡建设部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等文件，明确要求各地区各部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。

在2019年，重庆市有幸成功入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，并在2019-2021年期间，重庆将获得30亿元中央专项资金的大力支持，重庆市人民政府于2020年6月8日制定了加快培育和发展住房租赁市场发展的实施意见，科学使用好中央的这一专项资金，规范和促进住房租赁市场发展试点，构建起完善住房租赁市场发展的顶层制度设计具有十分重大的积极意义。

长三角生态绿色一体化发展示范区开始试点提取住房公积金支付异地房屋租赁费

我国基础设施REITs试点行业范围进一步扩大。2021年7月，国家发展改革委将基础设施REITs试点范围拓展到保障性租赁住房。基于对各地租赁住房的调研及实践经验，公共租赁住房（公租房）具有起步早、规模大、经营模式成熟的特点，符合基础设施REITs服务实体经济、盘活存量资产的初衷。

公租房具备

纳入REITs试点基本条件

国务院办公厅日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在国家层面明确了我国住房保障体系以三种住房为主体，包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。其中，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体。公租房和保障性租赁住房都具有保障属性、都以租赁方式进行供应、互为补充，主要区别在于重点供应对象不同。公租房受市场和经济周期波动影响较小，现金流相对稳定。因此，从民生保障属性、历史发展沿革、经营特征角度，具备纳入REITs资产范围的基本条件。

纳入试点具有重要意义

将公租房纳入基础设施公募REITs试点具有重要意义。一是响应“房住不炒”的号召，保障“居者有其屋”。通过REITs盘活公租房，满足中低收入住房困难家庭的居住需求，有益于抑制住房投机行为、构建租售并举的长效机制。

二是助力存量资产的盘活、改善租赁住房类资产的投融资机制。历经长时间的发展培育，我国沉淀了大量的公租房资产。而公租房的开发建设和运营维护主要由政府部门或国有平台承担，大部分资金来源于财政拨款。高土地成本、高建设成本及不通畅的退出机制难免带来投入高、回收期长、收益率低等局面。纳入REITs试点范围后，能够盘活庞大存量、带动更多权益型资金。同时，能够帮助公租房主体降低资产负债率，实现投融资闭环。

三是丰富REITs投资种类，充分体现普惠性。我国基础设施REITs试点从萌芽到逐渐成熟，加之租赁住房类REITs的市场实践，均为公租房REITs的推出奠定了基础。通过REITs向机构及个人投资者持续分享公租房资产收益，能够充分体现普惠性。

制度建议与展望

一是适当进行补贴，保障民生属性。公租房面对的客群，决定了其租金水平较低，往往相较于同地段市场化租赁住房、保障性租赁住房存在较高的折让比例。因此，在发行REITs后，为继续保有其民生属性，配套适度比例的补贴有益于保障社会公共服务设施的稳定运营，亦为投资人提供持续、稳定的收益。

此外，受香港地区REITs经验启发，将配套底商纳入公募REITs底层资产中，有助于提高项目市场化运作效率和现金流水平。此点也符合《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中关于项目土地用途的规定，即“项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。”

二是同一市级财政下的不同公租房资产可纳入同一REITs产品。通过对各地公租房项目的调研走访，笔者发现，当前公租房房源分布较为分散，单个企业、区级政府或区级平台公司持有的公租房项目规模大小不一，不同主体投融资实力差异较大，运营管理及服务水平也参差不齐。为解决上述问题，建议以市为单位、同一市级财政下的公租房资产可根据当地实际情况，将不同原始权益人的资产纳入同一基础设施公募REITs产品，统一进行管理，有助于进行规模化管理、稳定租赁关系、培育符合当地住房租赁市场需求的专业化管理机构和团队、提高管理的透明度与运营效率，从而进一步反哺当地基础设施建设和运营。

三是在当前“收支两条线”基础上，完善现金流归集机制。对政府投资建设公共租赁住房取得的租金收入，部分地区按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。而根据监管要求，基础设施REITs项目收益应持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。

公租房特有的收支模式如何与基础设施REITs要求相匹配？笔者提供了以下思路：借鉴资产证券化业务实践中，证监会对收费权类的收支两条线的相关意见进行安排，以填补目前的空白。即“为社会提供公共产品或公共服务的产品，最终由使用者付费，实行收支两条线管理，专款专用，并约定了明确的费用返还安排”类的资产（公租房），具备进行资产证券化的条件。同时，还应获得地方财政或有关部门按约定划付购买服务款项的承诺或法律文件，明确政府和房源持有主体在运营管理方面的权责利安排，以厘清公租房项目申报REITs的现金流收支路径、管理模式，形成标准化投融资产品。

四是加强协同、完善配套机制。公租房REITs涉及链条长、环节复杂，从资产生命周期角度，完善土地供给方式、引导更多的权益型资金支持建设期资产。从REITs发行审批角度，通过联席审批或绿色通道方式，加强住建、国土、发改、财政、国资、税务等各部门的协同。在财税政策方面，建议完善相应配套机制。举例而言，根据现行财税政策，公租房在重组过程中涉及的土地增值税免征条件与房地产开发企业销售房产行为基本一致、无特殊优惠。

为贯彻落实长三角一体化国家发展战略，进一步提升区域一体化发展服务水平，服务长三角区域内人才流动、产业发展，支持职工租房需求,长三角生态绿色一体化发展示范区执行委员会、上海市住房公积金管理委员会、苏州市住房公积金管理委员会、嘉兴市住房公积金管理委员会联合印发《关于长三角生态绿色一体化发展示范区试点异地租赁提取住房公积金的通知》（示范区执委会发〔2022〕12 号）,创新试点在长三角生态绿色一体化发展示范区（以下简称“一体化示范区”）内支持职工提取住房公积金支付异地房屋租赁费用。

《通知》明确，试点区域为上海市青浦区、江苏省苏州市吴江区、浙江省嘉兴市嘉善县。职工及配偶（以下统称申请人）符合以下条件的,可以申请提取申请人住房公积金账户内的存储金额，用于支付异地房屋租赁费用: 申请人符合住房公积金缴存城市租赁提取条件;申请人任意一方在一体化示范区内缴存住房公积金;申请人在房屋租赁城市无自有住房，且在一体化示范区内跨区域租赁住房。一体化示范区异地租赁提取方式和额度参照缴存城市提取方式和额度执行。

办理流程上，申请人向缴存地公积金管理机构提出申请，缴存地公积金管理机构受理后，依托住房公积金“跨省通办”工作机制向租赁地公积金管理机构核实申请人家庭（含单身家庭）房屋状况、房屋租赁登记备案情况等信息。租赁地公积金管理机构核实情况后将信息反馈给缴存地公积金管理机构，审核通过的，提取资金按规定转账到申请人本人账户。

上海、苏州、嘉兴三地住房公积金中心根据《通知》制定具体操作办法或者业务指南，推进跨区域、跨部门信息协查，为职工提供方便服务。具体业务办理可查询三地住房公积金官网或拨打当地住房公积金热线咨询（上海、苏州咨询电话:12329，嘉兴咨询电话：12345）。