无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告
无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告
前 言
岁月无声，2004年即将逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。
2005年旺销楼盘
这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。
这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！
第一部分 无锡商业街概述
商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。
随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。
国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。
随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。
“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。
近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。 “三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。
随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。
本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。
统计表的说明：
店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。
第二部分 数据汇总统计表
各商圈情况统计表
商圈
名称
店铺数
面积
（平米）
权属关系
（租赁百分比）
租金
(元/平米.年)
调查段闲置率
各行业楼层分布
CBD
商圈
793
10-500
96%
4100
空置26家，闲置率为3.3%。
一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
火车站商圈
16
20-400
98%
2600
零
一、 二层：服饰、食杂店；
三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。
五爱广场
商圈
201
10-1500
98%
2967
20家，10%
一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
二层：咖啡馆、网吧、茶馆。
三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。
南门商圈
869
10-600
98%
1032
54家，6.2%
商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。
北大街
商圈
345
10-500
98%
4073
空置35家，闲置率10.1%。
一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；
三层以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。
丁村商圈
338
10-200
100%
980
5家，1.5%
一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
三层以上：歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
上马墩
商圈
174
10-260
99%
410
零
一层：餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；
二、三层有：浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。
山北商圈
480
8-350
99%
436
空置15家，闲置率3.1%。
一层：餐饮、服饰、副食品、装饰装潢、日用百货等，约占94.5%；
二层：餐饮、棋牌室、娱乐厅、美容美发、网吧；
三层：歌舞厅、浴室。
三层以上：有1家宾馆，为4层。
河埒口
商圈
860
8-500
98%
1125
空置104家，闲置率12.1%。
一层：餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等；
二层：网吧、图文社、装潢装饰公司等；
三层以上：棋牌等。
中桥商圈
222
20-800
97%
500
空置8家，闲置率3.6%。
一层：餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；
二层：餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；
三层以上：酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。
新区
56
20-500
39%
1075
零
一、二层：餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；
三层以上：饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。
所有被
调查商圈
4354
8-1500
97.5%
1754
267家，6.1%
一层主要有：餐饮、服饰、副食品、日用百货、金融、证券、机械五金、汽车业、美容美发、药店、烟酒店等；
二、三层主要有：茶楼、咖啡馆、歌城、网吧、浴场、健身馆等休闲娱乐场所及少量的酒楼、火锅城等餐饮类店铺；
三层以上主要有：装饰装潢公司、广告公司、事务所、诊所、公司办事处，以及少量休闲美食和休闲娱乐场所等。
各商业街情况统计表
无锡首套房首付比例是多少
无锡首套房首付比例是多少？无锡首付比例分为两种，一种是以商业贷款产生的首付比例，另一种是公积金贷款。无锡首套房商业贷款，以家庭为单位，若是购房，可以贷到房屋评估价的70%(评估价一般比市场价低，例如：一套房屋市场价格是200万，评估价180万，则可以贷180万的70%，则是126万，剩余的房款200万-126万=74万是作为首付的)。
一般商业贷款需要看家庭名下有没有房产，也看之前有没有过贷款记录，即使是有过房产已经出售，或者有过房贷已经还清，都算记录。
若是购房，可以贷到房屋评估价的80%(90平米以内，超过90平米是70%)根据调整，目前在不限购城市，购房只能贷到75%，公积金如没有评级，一般只能贷80万，但要看公积金缴存额和缴存比例。
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