2017未来房价走势：多热点城市楼市成交走低

国家统计局日前发布的数据显示，继10月份之后，11月份全国商品房销售面积和销售金额增速再度双双回落，房地产开发景气指数也呈回落态势。在一轮又一轮的调控下，多个热点城市楼市逐渐恢复理性。

楼市调控效果初显

张宇威是杭州一家房产中介的置业顾问，11月10日杭州限贷政策全面升级，当天一早他便给自己的客户群发了政策措施。“政策出来房价肯定要下跌，我们要喝西北风了。”经历过楼市9月的疯狂，张宇威明白调控加码意味着什么。

刚出炉的11月份数据显示，杭州楼市成交量出现意料之中的大幅下降，新房市场成交量和成交均价都有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量环比大幅下降54.9%，成交均价环比下降近一成。

据透明售房研究院统计，11月杭州全市共成交新建商品房1.3万套，环比下降36.2%，同比下降7.7%，成交总面积128.9万平方米，总金额201.3亿元。其中，新建商品住宅成交0.63万套，环比下降54.9%，同比下降42.5%。

统计数据显示，11月杭州新建商品房成交均价为15498元/平方米，环比下降了8.7%。其中，新建商品住宅成交均价15175元/平方米，环比下降了9.5%;市区新建商品住宅成交均价环比下降6.2%，创下年内最大环比降幅。

不少房企已经感受到了市场的下挫，借年终冲刺之际暗中推出“尾盘特价房”，而拿下“地王”的房企更是有苦难言。杭州城北丁兰板块的一处楼盘近期便加推了30余套小户型房源，均价1.9万到2万元/平方米，而在此前这一楼盘的均价维持在2.5万/平方米左右。三墩板块的一处新盘也于11月下旬以低于周边的价格首开，被业内称为今年杭州楼市“第一降”。

易 居研究院数据显示，11月全国重点城市楼市成交环比下跌超过20%。一线城市成交全面下滑，15个二线城市中有10个下跌，其中杭州、苏州和南京的跌幅均超过50%。

从市场价格看，多地都出现了前期价格虚高的二手房房源大幅降价去泡沫化的现象。其中，深圳二手房价连续两个月下调，南京二手房价出现19个月以来首次下调。

“有量才有价，没有成交量，价格的上涨就失去了支撑。”透明售房研究院院长方张接表示，随着楼市成交量的持续萎缩，之后不需要政府政策压制，市场也将失去价格上扬的动力。现在市场处于被动下调阶段，一段时间内将出现开发商主动下调价格的情况。

从十一前开始释放信号到11月份的量价齐跌，是否意味着楼市调控已经到位?对此，方张接认为，市场已经回归理性，开发商和购房者的心态都趋于平稳，根据因城施策、一城一策的要求，目前宜密切关注市场变化，根据基本面决定是否加码调控。

热钱涌入商业地产

之前杭州房地产市场的整体升温，却催热了库存高企的商业地产。据透明售房研究院统计，11月杭州全市共成交新建商业地产0.67万套，刷新商业地产历史月度成交记录，同比增长112%。值得一提的是，在11月杭州新建商品房销售排行榜中，位居前5的楼盘均为商业或商住项目。

早在今年3月，杭州商业地产成交量就曾跟随住宅市场出现“跳升”，当月共成交3965套，创下2015年以来新高。此后，商业地产成交量持续增长，自5月份突破5000套后一直维持高位运行。

从成交占比来看，11月商业地产占新建商品房成交比重较10月增加了20个百分点，达到51%，市区范围内，商业地产成交占比达58.6%，仅就主城区而言，商业地产成交占比达72%，较10月增加了约20个百分点。从成交类型来看，产权为办公性质的房源(含写字楼、酒店式公寓)为杭州商业地产交易主体，其中酒店式公寓表现尤其抢眼。

位于杭州未来科技城的欧美金融城今年销售金额预计将达到20亿，其中写字楼就贡献了一半以上的销售金额。“年度计划已经超额完成，整个集团都已经投入年度总结。”负责该盘的浙江建工房地产开发集团相关负责人说。

数据表明，在杭州市区住宅市场限购、限贷背景下，已有相当一部分投资型需求溢向了商业地产，这一情况在10月份已出现苗头，11月政策升级后，商业地产逆势爆发的态势更加明显。

“杭州今年的商业地产表现预计会令人满意，但明年是供应大年，开发商需做好充分准备。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢说，酒店式公寓产品在市场上行的时候，可能会有一个释放，同时投资性能也显现出来，但在市场下行时是否具备较高的投资价值，值得商榷。

反观历史，2011年2月杭州住宅限购政策升级后，商业地产成交占比也曾出现快速增长，并在35%左右的相对高位运行了近1年之久。在本轮调控中，商业地产成交占比超出正常水平的情况预计也将持续较长时间。

（以上回答发布于2016-12-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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2017年房地产估价师考点：房地产市场分析

个人认为天津2017的房价肯定会涨，说会涨是废话，就算抛开其他因素不说，光是通货膨胀的因素就会让房价数字涨不少。但我预测这种涨幅应当全市平均稳步上涨，很多大家都感兴趣的区段还会经历今年这种恐慌似的上涨。然后政府肯定要像模像样的控一控，但越控越涨。

首先说天津是北方上海真的是有点抬举了，说实话在天津呆了六七年了，感觉天津的活力真的是很北方，顶多比河北好点，和北京比起来整体来说真的算是死气沉沉。而且天津整体的外来人口还是太少，外来人口比例少就会间接导致市场的活跃度差，这也很好理解。当然这些都跟在天子脚下特殊的位置有极大地关系，被无论是产业还是人才都被北京抽的太狠了。

产业和人才被北京抽不要紧，房地产可是一点也没耽误了。因为大多数北漂的人都没有获得北京户口的权利，并且也没有买得起北京房产的资金。中国人的性格都是自己苦的跟狗似的能忍，但是苦孩子那是一万个不答应。恰巧火车30分钟车程的天津恰好又是教育的保护田。办个天津户口，买套天津学区房，给孩子留个后路是很多北漂的选择。大家说天津工资低，买房吃力，但在北京有个几年工作经验的两口子拿着北京工资在天津买个还不错的房子应当是轻轻松松的。并且环绕京津的河北省又是人口大省，教育大省，人才底子好但教育资源又少又差，稍微有点钱的普遍都捉摸着在天津户口上下点功夫。所以天津的房子不是天津人的，是京津冀三地人共同逐利的地方。供需关系造成了涨是肯定的，大涨也是合理的。

扰动天津房价的主要有两大因素，交通和学区。你看天津目前的地铁规划，目前在建的地铁和原有甚至有1:1的趋势。这些区位的房价能不涨吗？除非等到哪天天津地铁规划和修建已经接近尾声，地铁网像北京等一线城市一样密集成熟。国家取消对天津高考的保护，并且本市对学区加大规模的进行摇号入学，才有可能从这两个因素上缓解上涨。

所以不要妄图ZF出手能把房价控住。首先无数事实证明ZF无论出台什么政策都只会越控越慌，越慌越涨。而且房地产这架拉动GDP数字的马车可是树政绩的好工具，能随随便便放弃？所以刚需的小伙伴们只要钱够了就赶紧贷赶紧买吧。投资升值的您还得斟酌，把握好学区和交通这两个因素，不好说大赚，但准是不赔的。

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　房地产市场分析的内容：

　一宏观因素分析

　要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策等。

　还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的对内对外交通设施情况，市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。

　还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。

　二 市场供求分析

　房地产市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

　1.供给分析

　1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。

　2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

　3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

　2.需求分析

　1)需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、 家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。包括：就业分析， 人口和家庭分析，收入分析。

　2)分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、 投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等;正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。

　3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

　4)市场购买者的产品功能需求。包括：购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。

　3.竞争分析

　1)列出与竞争有关项目的功能和特点。包括：描述已建成或在建中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计划建设中的竞争性项目，对竞争性项目进行评价。

　2)市场细分，明确拟建项目的目标使用者。包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。

　4.市场占有率分析

　1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。包括：估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征;估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开发项目市场占有率的乘积。

　2)市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的建议。

　三相关因素分析

　把握总体背景情况后，投资者就可针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发角度看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区之房地产市场状况的分析。注意的是，不同类型和规模的房地产开发项目所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。不同类型项目需要重点分析的内容包括：

　1.住宅开发项目。市场分析将包括与房地产经纪机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。

　2.写字楼项目。首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

　3.商业购物中心开发项目。要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人 口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。

　4.工业或仓储项目。首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交 通运输、原材料和专业人员的来源问题，同时还要考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。

　开发项目要详细分析：①项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系;②项目用地工程地质资料;③附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标;④针对未来用户的需求信息;⑤同类竞争性发展项目的信息，政府对此发展项目的态度;⑥项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力;⑦针对项目的成本/价格/租金/空置率/市场吸纳能力分析;⑧金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。