美国房屋四大产权类型详细介绍

　不管是在哪里买房，总会涉及到房屋产权的问题，那么一般在美国买房的话，都会把房子买在什么名下呢?下面我来跟大家详细介绍，美国房屋四大产权类型。

　 个人名下房产

　可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且太顺理成章，一切是那么自然。

　所有权：由于所有权是自己个人，则如果个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

　控制权：买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。

　收益权：买在个人名下，则收益权归个人。房子出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了，则增值的部分需要交纳资本增值税。

　传承：当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，遗产税免税额是500万美元。

联名房产

　在美国，房产联名有两种形式，一种是 Joint Tenancy，另外一种是 Tenancy in Common。两者最大的区别在于 Joint Tenancy 中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而 Tenancy in Common 则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用 Joint Tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用 Tenancy in Common。

　所有权：联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例。

　控制权：如果是 Joint Tenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in Common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。

　收益权：这个产权形式是按比例的，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

　传承：所有权的传承和个人一样。

　 家庭信托

　信托有很多种，家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是信托管理人 (Trustee) 或者是控制人。二是信托 (Trust) 本身。第三是收益人 (Beneficiary)。

　所有权：买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，它不是一个商业实体，也不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托是最好的。

　控制权：信托的控制人是 Trustee， 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

　收益权：在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

　传承：信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人 (Trustee) 名字上的，因此，如果 Trustee 是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果 Trustee 是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。

　信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

　 公司房产

　有很多人把房子买在公司名下，就连美国前总统奥巴马也不例外。奥巴马从总统职位上退下来以后，买下了之前租的别墅，房产证上没写老婆名字，没写老妈名字，用的是一个自己控股的公司来做房主。这是他可以采取的诸多节税手段之一。

　所有权：买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。

　控制权：公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房子买在你自己的公司名下，那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

　收益权：买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

　传承：公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。

　通过以上分析可以看出，每种名字各有利弊。当你需要付扣税的时候，个人和联名比较适合;当你注重资产保护的时候，信托最好，公司次之;当你有大量收益并有子女可以分享的时候，信托很适合。

　美国房地产相关的法规，如：终止合同权(Termination Option)，赔偿金储备系统(Recovery Fund)，产权公司和产权保险等。和我一起来了解一下美国房地产买卖程序及相关法律。

终止合同权(Termination Option)

　房屋买卖对于大多数美国人来说是一生中最大的一笔投资，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了保护消费者(买主)的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一个或者类似的重要的条款，称之为，(简称Contengincy Removal Period 或者 Option)，这一条款对于买主非常重要。

　这样的条款在美国各州类似但也有差异，以加州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在17天的时间内(德州 7-10天，有些州15天)可以以任何理由解除合同，定金将如数退还给买主，买主没有任何损失。 别的州买主可能要承担一点Option Fee(50-100美元)，Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

　在Contengincy Removal Period期间，卖主不可以再和其他的买主签约，而买主可以无条件的终止合约也可以同时和其他卖主签约。这一条款对买主非常有利，一般是买主在这期间请专业的房屋检查师 (Home Inspector)做全面的房屋检查，如果发现有重大问题，诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方，买主就可以单方终止合同，定金退回。 在大多数情况下，只检查出一些小的问题，这时买主会要求卖主做一定的维修，往往卖主会接受买主的要求，把损坏的或不工作的地方修好。

　美国各州类似的条款让买主有充分的时间考虑和审核房产，保护了买主的利益。

赔偿金储备系统(Recovery Fund)

　如果一个房地产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害和较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者 法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还。巨大经济损失的时候，仅靠舆论的安慰和道义上的支持而没有得到在经 济上合理的赔偿是远远不够的，这个问题怎么解决?

　美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)的设立提供了解决方案，以下将对其进行简单介绍。该系统不是美国联邦政府制定，是由各州政府制定的，因此在相似的同时也有所差异。有些州设置的 赔偿金储备系统的赔偿金是由经纪人自己出从而累计起来的。每个经纪人刚考到执照时交的，大约10美元，然后在每年的执照延期时再交纳一些(50美元左右) ，一直到赔偿金达到一定数目为止。部分州储备的赔偿金最低额是100万美元，最高是170万美元，一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比 较低，在50万美金左右。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。

产权公司和产权保险

　国内发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件，那美国在这方面是通过什么方法来如何保护消费者利益的呢?美国的房地产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理

1. 产权调查( Title Search)

　当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即个物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没 有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定 金退回给买主。

2. 产权保险(Title Insurance)

　如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

3. 提供第三方账户(Escrow Account)

　在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金 时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定 金。

　所以，定金不能存放在经纪人手中，只能存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

4. 产权转移过程

　所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。

　产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控 制房款的机会。