西安购买二手房的条件
法律主观：
购买二手房需要的条件，不同的省市，对此的规定会有所不同。最基本的条件为具有所在地购买二手房的购房资格，具体购房资格应满足的条件，可以咨询所在地有关部门。
根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十三条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
法律客观：房屋产权是房产的所有者按照法定所享有的权利，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。购买二手房的条件是什么?怎么购买二手房?一、购买二手房的条件1、已取得《房屋所有权证》《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认，也是房屋产权人的所有权凭证，所以购房者在购买二手房时，应首先审查出售方是否已取得《房屋所有权证》。《城市房地产管理法》第三十七条规定：未取得房屋所有权证书的房产禁止转让。因此，购买二手房的首要条件就是看有没有取得房屋所有权证。2、共有人同意出售的声明根据合同法和民法通则的规定，共有人未获其它共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。为保护购房行为，购买存在其它共有人的房屋时，应审查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，应审查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房产证书上面并没有显示，比如说家庭共有的房屋在房屋所有权证书上面往往显示的只有一个人的名字。3、承租方放弃优先购房的声明根据合同法第230条规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。依据上述规定，购买二手房时，应核实拟购房屋是否存在租赁关系，如果存在，应核实出售人的出售行为是否已通知承租人，且已得到承租人认可。否则，承租人可以向法院提出确认该房屋买卖合同无效。4、房屋未设立抵押权根据担保法和城市房屋抵押管理办法的规定，抵押人处理抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。依据上述规定，购买二手房应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据城市房屋抵押管理办法的规定，房屋抵押应办理抵押登记，并在权属证书上记载抵押情况。所以，审查房屋是否设有抵押权，可审查权属证书原件是否有抵押记载。5、与产权单位不存在限制出售约定根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第4条规定，已购公有住房出售人与产权单位在已购公有住房买卖合同中约定限制出售条件的，按合同约定处理。依据上述规定，购买已购公有住房时，应审查出售人与产权单位的购房合同有无限制出售条款。6、经济适用房屋已使用一定年限按照《经济适用住房管理办法》第26条规定，已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后，方可按市场价上市出售。另按北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定，北京市已购经济适用住房需住满五年后方可按市场价上市出售，上面提到的居住满五年的起始日期，以交纳契税时取得期限按交缴纳契税后完税凭证记载的日期或房屋所有权证的发证日期起计算为准。二、怎么购买二手房1.评估价与最高贷款额二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。2.竣工年代与贷款年限银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。3.贷款银行的选择各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。4.还款方式的选择银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。5.收入证明与还款能力收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。6.贷款的成数和利率各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。7.借款人自身相关情况个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
第一章 总则第一条 为了贯彻《西安市城镇房产管理暂行条例》（以下简称条例），进一步加强对城市单位自有房屋的管理，掌握房屋的数量、质量、占用和使用情况，保护所有者和使用者的合法权益，充分发挥单位自有房屋的使用效能，促进社会主义现代化建设，适应城镇管理和人民生活的需要，特制定本细则。第二条 本细则适用于本市城区、郊区和独立工矿区内一切单位自有的房屋。
单位自有房屋是指机关、团体、部队、学校、企事业单位（包括中外合资企业）自有，数个单位共有的自用或出租的住宅用房和非住宅用房。第三条 在本市的单位自有房屋由西安市房地产管理局（以下简称房地局）依照《条例》和本细则行使监督和行政管理。第四条 国家依法保护单位自有房屋的占有、使用、处分和收益的权利，任何单位和个人不得侵占或毁坏，也不得利用房屋危害公共利益和他人合法权益。第五条 单位自有房屋因国家建设征用拆迁时，必须服从西安市基建征地拆迁安置有关规定，按期搬迁，不得借故拖延，不得附加条例。第二章 产权登记第六条 单位自有房屋须到房地局办理所有权登记手续，领取产权凭证。国家机关、团体、部队、学校以及全额拨款的事业单位有授权范围内管理的国有房产，核发《国有房屋使用证》，企业和差额拨款的事业单位核发《房屋所有权证》。
各单位建造的“商品房”，按自有房进行登记后（应注“商品房”字样），方可进入市场进行交易。
几个单位共有的房屋，房屋所有权单位应当领取共有或按份共有的房屋所有权证。第七条 房屋所有权或使用权移转变更时，须在契约成立后一个月内到房地局办理移转变更登记手续，并按下列规定提交证件：
（一）调拨、接管的房屋须提交调拨文件、移交清册和有关证件；
（二）新建、翻建、扩建的房屋，须提交报批文件、定点图、竣工图、国有土地使（租）用证和契证；
（三）按规定购买的房屋，须提交买卖合同、有关上级的批准文件、契证和有关证明；
（四）交换的房屋，须提交有关上级的批准文件、交换协议书和契证；
（五）赠与的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和其它证件；
（六）分割、合并的房屋，须提交上级批准文件、有关证件和契证；
（七）获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和获准拆除文件。第八条 证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。第九条 未经许可的违章建筑，不核发正式产权凭证，必要时应予拆除。第十条 严禁涂改《单位自有房屋所有权证》和《国有房屋使用证》。《单位自有房屋所有权证》和《国有房屋使用证》遗失时，应及时向房产权证管理部门报告，申请补发。第十一条 单位自有房屋申请登记时，均以编委备案的现名申请登记，不得以个人名义或化名申请，否则业经查出，追究当事人之法律责任。第十二条 单位自管房产之申请登记，应按规定交纳费用。第三章 房产管理第十三条 房屋所有权单位，应参照有关房产管理政策规定，设立专门管理机构，制定规章制度和统一的租金标准，加强管理。同时应定期向房管部门报送有关资料，接受房管机关的监督和业务指导。第十四条 任何单位不得购买或变相购买私有房屋，如因特殊需要购买时，须经主管上级同意和市房地局批准。第十五条 任何单位或个人，不经主管上级和房管部门批准，不得出卖国有房产。第十六条 房屋所有权单位出卖共有房屋时，须提交共有单位的证明书，在同等条件下，共有单位有优先购买权，任何单位都不得私买私卖单位自有房屋。严禁以房屋进行投机倒把活动。对私自交易、高价出售和倒卖房屋等非法活动，一经查出，除没收其非法所得外，并根据情节轻重予以处理。构成犯罪的要依法制裁。第十七条 “商品房”出售时，凭房产证依照规定办理交易手续。第十八条 凡使用和租用的国有房屋，使用单位和租用人，只能依约使用或租用，不得私自改变使用性质，更不得私自转移变更或转租。否则，除没收全部租金外，应追究其责任。第十九条 任何单位在基建拆迁时为安置拆迁群众而建造的居民住宅属国有财产，在房屋竣工后三个月内向房管部门办清移交手续。如因资金困难而屋内设施尚未完成者，可委托“房产综合服务所”管理，待完工后交房管部门统一管理。
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