房产增值税的规定有哪些

在我们的日常生活中，随着经济的发展，很多人都选择了买房，在买房的时候，也是需要缴纳一定的税款的，那么你知道房产增值税的规定有哪些?为了帮助大家更好的了解相关法律知识，整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。一、房产增值税的规定有哪些《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定:

(一)个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

(二)个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

(三)办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

二、房地产公司的土地增值税如何计算(一)把握两个概念

(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

(二)掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率:

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。

(三)确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

(四)确定扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费;

2、房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;

3、房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;

4、转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;

5、其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

(五)计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

三、房产增值税如何征收减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

(一)能够提供购房发票的，可减除以下项目金额:取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金、取得房地产时所缴纳的契税。

(二)不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认:

1、取得国有土地使用权时所支付的金额证明

2、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认

3、按国家规定:房地产业5月1日起实施营改增， 统一交纳与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

房产增值额怎么计算

先将房产的市值给评估出来，然后将首付款、装修款、利息以及剩余的贷款额度减去，剩下的就是房产增值部分了;其中利息是指用每月的月供还款月数减去贷款额度以及剩余贷款额得出的;但具体的增值额必须与房屋实际情况为准，因为各个地区都不一样。

男方婚前买的房婚后其升值部分属于夫妻共同财产吗?

情况一：房屋全款和装修费用都由男方婚前所出

男方在婚前付全部房款，房屋产权登记在男方名下，婚后房屋升值部分不属于夫妻共同财产。

一方的婚前财产，属于法定个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外，如一方对另一方的赠予，约定夫妻财产制优于法定夫妻财产制。

根据我国民法典的规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

孳息、自然增值一般理解为未经经营或投资行为所得，个人所有的字画、珠宝、黄金、房屋等财产婚后自然增值部分应为个人财产。但上述财产婚后因一方经营或以个人财产投资取得的收益应为共同财产。例如房屋出租，租金属于法定孳息，原是个人财产，但在实践中，具体问题具体对待，也会认定为夫妻共同财产。

若只是单纯的持有该套房子并未做任何经营或租售，该房屋的增值部分不属于婚姻期间一方以个人财产投资所得，其增值部分不是夫妻共同财产。

情况二：房屋首付为男方婚前出，婚后女方和男方一起还贷

如果男方婚前首付买房，婚后由夫妻双方共同还贷，女方对共同还贷部分所对应的房屋增值份额应享有补偿权。

房屋虽为男方在婚前购买，但婚后按揭款属于夫妻共同财产。婚后不管是男方还是女方赚取的金钱都属于夫妻共同财产，婚后所还的贷款也当然是双方共同还的贷款，女方部分资金被房贷占用，影响了女方在婚姻期间的资金发展规模，女方的生活品质也会受到一定的限制和影响。该房屋在婚后的增值，有部分来自于女方的付出。因此，如果这部分房屋增值只算做男方的个人财产，则是对女方的不公平，女方有权得到补偿。

按照《民法典》夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

情况三：房屋全款由男方婚前出，女方出装修费用

如果是男方婚前付的全款，女方对该房屋进行了装修维护，导致该房屋增值，那么依据民法的“添附”，该房屋增值部分应当属于夫妻共同所有。

依据我国相关法律规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。

所以如果是女方婚前出的装修费用，可以要求归还装修费及其增值部分。

法律主观：

现在买房的时候，都是需要缴纳税费的，大家了解的契税之类。还有房产税。一、房产增值税税率是多少房地产业的增值税率是11%，可以凭增值税专用发票给予进项税额抵扣。小规模纳税人执行3%的增值税征收率，根据不含增值税的销售收入直接计算缴纳增值税，无进项税额抵扣。二、房产增值税计算公式应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：(一)核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。(二)减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金(4)取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。三、房产税特点1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%