商品房是哪一年开发的，什么文件下达的

中国70.80年代没有商品房，只有福利房，估计没有你找的政策文件，下面介绍一下中国房地产的发展历史，仅供参考

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

泡沫经济（日语：バブルけいざい），是指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。

泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂（日语称之为バブル崩壊）。

20世纪出现过多次泡沫经济浪潮，其中较为著名的是日本80年代的泡沫经济。其主要体现在房地产市场和股票交易市场等领域。但是一旦泡沫经济破裂，其影响将波及到一个国家的大多数产业甚至国际经济的走势。

进入21世纪以来，中国的房地产持续走热，对此，许多国际经济学者认为这是新一轮泡沫经济的开始。中国政府对此说法并不同意。

“泡沫经济”与经济“泡沫”

许多投资者把此次国内股市的大幅震荡理解为股市泡沫的破裂，担心中国将步东亚各国的后尘陷入金融危机。然而，这种恐慌实无必要，因为这既缺少对当前宏观经济基本运行情况的理性思考，又对“泡沫”、“泡沫经济”等经济学用语存在着认识上的误区。

中国不是泡沫经济

判断中国是不是泡沫经济，至少要考察两个方面的问题。第一，什么是“泡沫经济”？第二，当前中国的宏观经济情况如何？用“泡沫经济”来描述是否合适？

虽然经济学家对于如何定义“泡沫经济”迄今没有达成一致的意见，但概括起来，有这样几点共识：其一，所谓泡沫经济，指的是经济中虚拟成份的比重超出了实质经济的承受能力，经济结构出现严重扭曲；其二，在泡沫经济形成以后，某些市场特别是金融市场上的预期逻辑会发生根本性的变化。在泡沫经济下，即使价格已经很高，由于需求极度旺盛，大多数市场主体仍然预计价格会进一步升高；其三，公众行为的非理性化致使相关市场的不确定性激增，市场规则失效。传统经济学理论告诉我们，供求决定均衡的价格与交易量。但是在预期逻辑改变之后，会出现价格越高、需求越旺的非理性的结果，需求曲线相应变为向右上方倾斜。若短期内供给量相对不变，而需求远远超过供给，那么供求曲线就不会有交点，因而市场上不存在稳定均衡。所以，要么在泡沫经济尚未形成规模之前生成适当的干预机制来解决这种市场失灵，要么就只能等待经济在价格狂飙难以为继之时的彻底崩溃。

再来看中国经济的基本情况。今年上半年中国整体经济增长约为8％；工业产值同比增长11％；外贸出口1245.7亿美元，同比增长8.8％；国际收支呈现顺差，外汇储备超过1800亿美元，人民币汇率稳定，说明中国在实质经济层面有良好的表现。据国家统计局官员称，当前中国物价变化保持良性状态，物价总体上不存在通货膨胀的危险，说明长期疲弱后的市场开始稳定地恢复信心。货币供应量增长适度，利率保持稳定，股票市场融资规模大幅度增长，居民储蓄增长速度加快，国有商业银行的不良贷款比例继续下降，说明金融运行健康平稳。积极的财政政策、国有企业改革、金融体制改革、粮食流通改革、社会保障制度改革以及列为今年工作重点的经济结构调整等，有效地刺激了内需和供给的增长，在全球经济不景气的国际背景下保持了中国经济的一枝独秀，说明政府的宏观调控能力不断增强。除此之外，北京申奥成功和中国即将加入世界贸易组织也将成为中国经济发展的新动力。

即便是在股市发生剧烈波动的这段时间里，中国经济的基本面也依然保持着良好的态势，把这说成“泡沫经济”乃至“泡沫经济的崩溃”难免牵强。至此，我们可以得出明确的结论：中国当前的整体经济绝非泡沫经济，不必为此而恐慌。

经济泡沫未必形成泡沫经济

中国不是泡沫经济，但是不等于说中国经济或中国股市中没有泡沫。事实上，经济泡沫是大量存在的。但不必为经济泡沫恐慌，因为它与泡沫经济既有联系又有区别。经济泡沫未必形成泡沫经济，而且，从某种意义上说，经济泡沫是现代经济不可或缺的要素之一。

经济泡沫是信用经济的必然产物。信用经济的规模是加速扩张的，而且信用结构日益复杂，在信用货币的基础上不断衍生出新的金融产品，它们与实质经济的距离越来越远，有的甚至毫不相关，至此，虚拟经济已经成为任何现代信用经济中不可缺少的一个组成部分。理论上，虚拟的经济成份可以划分为两个部分：有实质经济对应的和没有实质经济对应的，后面一种虚拟成份就是所谓的经济泡沫。但这种划分对微观主体没有什么意义，因为无论有没有实质经济成份对应，他们所使用的虚拟成份在功能上完全相同。所以，在微观层面甚至局部经济中讨论经济泡沫的存在与否、数量多少，都显得不那么恰如其分。

经济泡沫产生的根源决定了它对经济影响的两面性。正面效应往往被人们忽视，但其重要性并不因此而被抹煞。信用货币对经济的润滑作用、对经济运行效率的提高以及信用体系的构筑，说到底都是借助了虚拟的经济成份才得以实现的。经济泡沫的负面效应是显而易见的。经济泡沫往往造成繁荣的假象，所以容易受到追捧，具有自我强化的机制；又由于形式上虚拟经济的发展可以完全脱离实质经济，所以虚拟经济具有超出实质经济承受范围的倾向。当经济泡沫恶性发展时，或者说，如果对经济泡沫的负面效应不加控制的话，结果就会表现为泡沫经济。因此，经济泡沫问题在宏观经济层面特别是对经济结构的发展有重要意义。

每一个现代经济中都不可避免地充斥着大量经济泡沫，但并非都以泡沫经济的形成与崩溃而告终。对那些典型经济进行重点研究，显然是我们寻找避免泡沫经济关键点的最佳途径。

新兴市场似乎比较容易感染泡沫经济。这是因为新兴市场大多脱胎于落后经济，对财富极为渴望，容易被虚假繁荣所迷惑，有经济泡沫恶性发展的基础。新兴市场的成长速度很快，但往往是有信用经济之“形”而无信用经济之“实质”，市场制度远不完善，有发展成泡沫经济的可能。同时，新兴市场往往过早开放金融市场，结果容易受到外资的冲击，随即加速了泡沫经济的崩溃。

与那些发生了泡沫经济继而导致危机的国家相比，中国的确有自己的幸运之处：首先，与小国经济相比，中国是一个发展中大国。因而，我们的经济架构比较完整；经济各部门的发展相对平衡；各种资源相对丰富；更重要的是，我们拥有广阔的国内市场，内需潜力巨大……这些优势决定了我们的经济承受能力更强。其次，中国采取的是渐进式改革。因而，我们有充分的时间去认识市场制度、去理解市场规律、去摸索市场运行机制，逐渐地寻找到中国与市场经济的契合点。第三，中国对宏观经济的调控能力在实践中日益提高。整顿海南房地产热、广东国信破产都是及时扼制经济泡沫恶性膨胀的成功案例。另外，逐渐深入金融部门改革，不断完善金融监管体系，继续规范资本市场运作……表明中国已经认识到现代信用经济的特点，对虚拟经济运行给予充分重视，希望通过对市场制度的完善从根本上抑制泡沫经济的形成与发展。

虽说目前中国没有形成泡沫经济存在不少偶然因素，但是长远来看，也有一定的必然性。比如，监管机构对股市资金的规范，对机构投资者市场行为的规范，对上市公司信息披露和治理结构的要求，等等，许多在短期内可能是利空的政策无疑都是长期重大利好。因为这些正是完善资本市场、防范泡沫经济的有效举措，无论投资者、上市企业还是国民经济的整 股市出现大的波动，一定有其内在的和外在的原因。但盲目的恐慌不仅没有必要，而且十分有害。信用经济以“信”为本，市场信心一旦动摇，必然对复杂的信用体系造成伤害，从而进一步打击市场信心，使经济陷入长期低迷甚至倒退。市场信心不稳是不成熟市场的通病。因此，在发展资本市场的问题上，健康的投资心理与健全的监管体系同样重要。