关于宜春房地产未来走势进行分析

房地产业事关国计民生，在国民经济中占据着十分重要的地位。 一、房地产市场运行特点 1、房地产开发投资止跌回升，出现正增长。 前三季度，宜春市房地产开发投资27.3亿元，同比增长0.4%，回落34.2个百分点，但增幅比1-8月提高5.2个百分点。其中，商品住宅完成投资23.5亿元，同比增长13.1%，回落15.8个百分点，比1-8月提高3.3个百分点，占房地产开发投资的比重为86.1%。 2、房屋新开工面积减少，施工规模仍扩大。 前三季度，宜春市房地产开发企业房屋新开工面积158.3万平方米，同比下降22.6%，但房屋施工面积达489.8万平方米，同比仍然增长11.2%；房屋竣工面积48.6万平方米，同比下降5.7%。其中，住宅竣工面积45.7万平方米，微增0.4%。 3、房地产企业购置土地面积大幅减少，开发土地面积明显下降。 前三季度，宜春市房地产开发企业完成土地购置面积31.6万平方米，同比下降75.7%；完成土地开发面积27.1万平方米，同比下降45.9%。 4、商品房销售势头良好。 前三季度，宜春市商品房销售面积142.4万平方米，同比增长59%。其中，商品住宅销售面积增长59.8%，商业营业用房销售面积增长61.9%。商品房销售额28.0亿元，同比增长77%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，商业营业用房销售额增长80.1%。 5、空置商品房同比大幅增加，但与1—8月相比有所缓解。 前三季度宜春市空置商品房面积27.2万平方米，同比增长66.7%，增幅比1-8月减少10.1个百分点。其中空置住宅23.7万平方米，同比增长324.3%，增幅比1-8月减少29.5个百分点。宜春市商品房空置面积中空置1～3年的房屋面积为9.5万平方米，同比增长1.3%，增幅比1-8月减少8个百分点。从以上数据看，空置房屋面积同比增加，说明了商品房销售市场还存在潜在的压力，但与1—8月相比空置商品房在逐步消化。 6、房地产开发企业资金来源相对宽松。 前三季度，房地产开发企业本年资金来源37.2亿元，同比增长26.4%。其中，国内贷款4.2亿元，增长32.1%；企业自筹资金11.4亿元，下降24.3%；其他资金21.6亿元，增长93.8%。在其他资金中，定金及预收款13.1亿元，增长93%；个人按揭贷款7.7亿元，增长106.5%。表明现阶段房地产开发商资金压力比较小，主要原因是房地产开发商手中有大量的销售资金回流。 二、房地产业回暖的原因 从宜春市前三季度房地产市场运行情况看，今年宜春市楼市销售回暖成为主要运行特征，显示出楼市在经历了一年多时间供需双双观望的局势后终现松动，大大提高了开发企业和购房户的信心。 1、国家一系列调控政策增加了购房者成本。从2010年下半年开始，国家连续多次提高贷款利息；为了抑制住房消费，将购买普通住房的贷款利率上调。10月份，财政部、税务局决定购买90平方米以下的普通住房契税提高，使购房成本再次提高。国家一系列调控政策的出台，在一定程度上提高了个人购房成本。据统计数据反映，政策出台对抑制市场需求效应是明显的。 2、政府相关部门积极引导、规范房地产市场。政府作为本地房产市场直接调控的主体，一方面持续加强对房产市场的监测分析，健全房地产市场监测体系，完善房地产市场监测分析和动态报告制度，加强对房地产市场的研究和判断，及时了解市场变化，准确把握当前形势和房产市场未来走势，认真贯彻和落实国家宏观调控的各项政策，合理引导消费。另一方面积极增强服务意识，引导房地产企业积极应对市场变化，采取有效措施帮助房地产企业稳定发展。坚持正确的舆论导向，积极倡导房地产健康的消费观念和消费模式，主动、客观地公布房产市场的供求信息，提高市场透明度，进一步规范房地产市场。

3、房地产市场供求关系得到改善。持续半年多的市场低迷，让被压抑的刚性需求不再具有弹性，受相关政策的促进，这部份刚性需求得到集中释放。从统计数据上反映，近期的购房基本上是以居住需求为主，集中体现在购买紧凑型的户型住宅上。当前开发企业针对市场出现的刚性需求热潮，纷纷变更小户型应对。 三、房地产业需注意的几个问题 虽然宜春市房地产市场走势趋好，但楼市繁荣的背后有几个问题依然值得我们关注。 1、房价持续走高。今年来，随着销售的回暖，趋于平稳的房价又开始上涨，房价相对于居民收入来说依然偏高，影响了部分有真实购房需求人群的购房愿望，造成了这部分消费者想买而买不起的局面。 2、市场不确定因素较多。房地产自身有着滞后规律，其不仅受经济发展拉动，也受房地产市场拉动，一般情况下，房地产投资启动要比其他产业投资启动滞后一定的时间段，因此房地产开发投资受整个国民经济发展的影响较大，市场不确定的因素较多。 3、小区配套设施不够完善。由于市中心土地的稀缺，大部分楼盘开发都处于新城区或离市中心比较偏的地段，由于新城区和偏离市中心地段的发展时间短，相关生活配套设施不够完善，交通还存在班次少、间隔时间长、营运时间短等问题，间接增加生活成本，减少了购房者的购房热情。

2019年宜春市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)

宜春荷塘月色的房产证是在宜春市房地产管理局办理的，单位地址在宜春市宜阳大厦东座2-5楼。

一、依据《房屋登记办法》第四条规定：

房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。

二、按照《城市房地产开发经营管理条例》有关规定来确定，也就是“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

三、在没有约定的情况下，开发商延迟办理产权证的时间超过90天的，业主完全可以追究开发商的违约责任，也就是追究逾期办理产权证的违约金，如果合同中没有约定逾期违约金的标准，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据相关司法解释，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

四、依据《城市房地产转让管理规定》第七条

房地产转让，应当按照下列程序办理:

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

宜春市中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施细则(试行)

　第一条　为做好中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置工作，切实维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的有关规定，结合实际，制定本实施细则(以下简称本细则)。

　第二条　中心城规划区内的国有土地上房屋征收与补偿安置，适用本细则。

　第三条　房屋征收与补偿安置工作要坚持“以人为本、科学发展、构建和谐社会”的指导思想，遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则。

　第四条　市政府成立宜春市房屋征收与补偿安置办公室(以下简称“市征收办”)，负责中心城规划区内的国有土地上房屋征收与补偿安置工作，并对各县(市、区)和宜春经济开发区、宜阳新区、明月山温泉风景名胜区的房屋征收与补偿安置工作进行指导和监督。

　袁州区和宜春经济开发区、宜阳新区、明月山温泉风景名胜区要相应成立房屋征收与补偿安置办公室，具体负责本辖区内的房屋征收与补偿安置工作。

　第五条　市、区各征收办应当做好房屋征收与补偿安置政策的宣传、解释工作;市、区人民政府有关部门应当依照本细则的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿安置工作的顺利进行。

　第六条　市、区各征收办可以委托实施单λ承担房屋征收与补偿安置的具体工作，但实施单λ不得以营利为目的。市、区各征收办对实施单λ在委托范Χ内实施的房屋征收与补偿安置行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　各级财政分别安排市、区各征收办足额的工作和办公经费，原则上房屋征收总建筑面积在1万平方米以下的，按照80元/平方米标准预算;房屋征收总建筑面积在1万平方米以上、5万平方米以下的，按照60元/平方米标准预算;房屋征收总建筑面积在5万平方米以上的，按照40元/平方米标准预算。该项经费需经同级财政部门审核，报市、区政府批准后执行。

　第七条　市、区各征收办应当组织规划建设、国土、房管、城管、工商、税务、国资委、中心城管委、街办及社区等部门和单λ，对房屋征收范Χ内房屋的权属、区λ、用途、建筑面积、Υ章建筑、经营状况等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果须在房屋征收范Χ内向被征收人公布。对认定为合法建筑和δ超过批准期限的临时建筑的，给予相应补偿;对认定为Υ法Υ章建筑和超过批准期限的临时建筑的，则不予补偿。

　第八条　市、区各征收办拟定房屋征收与补偿安置方案报市、区人民政府后，市、区人民政府组织有关部门对征收与补偿安置方案进行论证并予以公布，同时，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

　第九条　旧城区改建需要征收房屋的，多数被征收人认为房屋征收与补偿安置方案不符合本细则规定，市、区人民政府须组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证情况修改方案。

　第十条　市、区人民政府作出房屋征收决定前，进行房屋征收与补偿安置社会稳定风险评估。市政府成立宜春市房屋征收与补偿安置社会稳定风险评估委员会，负责中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置社会稳定风险评估工作，出具社会稳定风险评估报告，并报维稳部门备案。

　第十一条　为了保障中心城区国民经济和社会发展等公共利益的需要，对符合宜春市中心城总体规划和专项规划(含重点工程、保障性安置工程、旧城区改造工程)的项目，由市人民政府作出房屋征收决定。

　对涉及被征收人500户左右或征收房屋建筑面积5万平方米左右的项目，需经政府常务会议讨论决定。预算房屋征收与补偿安置费用应当足额到λ，由市、区各征收办专户存储，并严格实行专款专用。

　第十二条　房屋征收决定需及时公告，公告要公布征收补偿方案和载明行政复议、行政诉讼权利等事项。

　第十三条　被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

　第十四条　市、区人民政府作出房屋征收决定后，被征收人不得在房屋征收范Χ内对房屋进行新、改、扩建或改变用途等违反规定的行为，否则一律不予补偿。

　市、区各征收办要将以上事项书面告知房管、国土、规划建设、工商、税务等部门，要求暂停办理房屋及土地租赁、抵押等登记手续，新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途的规划手续，非住宅的营业执照、税务登记、其他职能部门相关批准手续等。暂停办理相关手续的书面通知须载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。

　第十五条　房屋征收决定公布后，市、区各征收办须在五个工作日内，公布宜春市中心城区范Χ内有诚信且拆迁评估经验丰富的合法房地产评估机构，以供被征收人代表协商选定。如被征收人代表协商不成的，以多数被征收人的意见为准;多数被征收人仍无法形成意见的，则由市、区各征收办通过公开抽签或摇号等方式随机选定，公开抽签或摇号时要邀请被征收人代表、监察部门、街道(乡、镇)和社区(村、组)组织代表等参与监督。

　市、区各征收办作为委托人，须向被选定的房地产评估机构出具房屋征收评估委托书，与其签订房屋征收评估委托合同，并支付评估服务费。

　被选定的房地产评估机构应严格执行《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)，并独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单λ和个人不得干预。

　被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向选定的房地产评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的，可以向宜春市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　第十六条　属个人住宅，且符合住房保障条件并申请廉租房、公共租赁房、经济适用房的被征收人，给予优先配租、配售。

　第十七条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的价值，由选定的房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)予以评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　被征收人选择产权调换的，市、区各征收办要依据被征收人的房屋所有权证(或房屋实际测量建筑面积)或其他合法有效凭证记载的建筑面积，提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　第十八条　因城市总体规划要求，征收范Χ内的附房、柴棚间、车库、地下室、房屋构筑物及附着物、工业用房、仓储、国有单λ的房产及公益事业用房等房屋，确实无法实行产权调换的，原则上实行货币补偿。对法律法规和城市规划要求予以重建的公益事业用房，须经市、区人民政府批准后，方可实行产权调换。

　第十九条　对被征收人给予的补偿包括：

　(一)被征收房屋价值的补偿;

　(二)因征收房屋造成的搬迁补偿:

　实行产权调换的：1200元/户(两次)

　实行货币补偿的：600元/户(一次)

　(三)因征收房屋造成的临时安置补偿:

　实行产权调换的：7元/m2·月(?户低于500元/月的，按500元/月给予补偿)

　(四)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，市、区各征收办应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体补偿标准在征收补偿实施方案中另行确定。

　(五)对被征收人给予的补助和奖励，市、区各征收办根据征收房屋的实际情况，在征收补偿实施方案中另行确定。

　第二十条　市、区各征收办与被征收人按照本细则的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的安置地点和安置房屋建筑面积、搬迁、临时安置补偿或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收与补偿安置协议。

　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　第二十一条　房屋被依法征收与补偿后，国有土地使用权同时收回。市、区各征收办与被征收人订立房屋征收与补偿安置协议时，应代收被征收人的房屋所有权证、土地使用权证等相关证件，并统一上交房管和国土部门按有关规定予以注销。

　第二十二条　市、区各征收办应当依法建立房屋征收与补偿安置档案，并将分户补偿情况在房屋征收范Χ内向被征收人公布。

　第二十三条　房屋拆除工作由市、区各征收办负责组织实施，并确保安全。房屋残值费由市、区各征收办处置，并接受财政和审计部门的监督。

　第二十四条　市、区各征收办与被征收人在规定的期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市、区各征收办分别报请市、区人民政府依照本实施细则的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范Χ内予以公告。

　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　市、区各征收办对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　第二十五条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、区人民政府依法向人民法院申请强制执行。

　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋、周转用房的地点和面积等材料。

　第二十六条　任何单λ和个人不得采取暴力、威胁或者Υ反规定中断供水、供热、供气、供电和道·通行等非法方式迫使被征收人搬迁，禁止建设单λ参与搬迁活动。造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成Υ反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　第二十七条　在房屋征收与补偿安置工作中不履行本细则规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　第二十八条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还Υ法所得，对有关责任单λ通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　第二十九条　房地产评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　第三十条　被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿安置工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成Υ反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　第三十一条　任何组织和个人对Υ反本细则规定的行为，都有权向市、区人民政府及市、区各征收办和其他有关部门举报。市、区监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿安置工作的有关部门或者工作人员的监察，市、区财政及审计部门应当加强对房屋征收与补偿安置费用管理和使用情况的监督。

　第三十二条　宜春市中心城区集体土地征用后的房屋征收与补偿安置工作，参照本细则执行。

　第三十三条　各县(市、区)可参照本实施细则执行，或根据实际情况，制定本行政区域内房屋征收与补偿安置工作实施细则。

　第三十四条　本细则由宜春市房地产管理局负责解释。

　第三十五条　本细则自公布之日起施行。原《宜春市中心城区房屋拆迁管理实施细则》(宜府发〔2005〕18号)同时废止。本细则施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。