房屋质量方面有哪些纠纷，房产

买房有哪些房产纠纷一、有哪些房产纠纷 (一)一般质量问题一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 (二) 房屋质量不合格 建筑工程竣工经验收和规划合格后，方可交付使用。验收合格与规划验收合格包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。同时，给购买人造成损失的， 房地产开发企业 应当依法 承担赔偿责任 。 (三)迟延交付房屋出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担 支付违约金 、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。不过在现实中，反映 开发商延期交房 的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。 (四)配套设施迟延或者不能交付配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、道路、花园、绿化会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人 承担违约责任 。 (五)房屋相关资料不完备房屋交付时，出卖人应当提供以下资料： 1、政府机构出具的《建设 工程竣工验收 备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格; 2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差; 3、《住宅 质量保证书 》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋;未提供“两书”时，不构成拒绝接受房屋的条件。

房屋质量问题如何赔偿

什么是房屋质量问题？

房屋在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。

那么哪些问题可以归结为房屋质量问题？

(1)房屋主体结构质量不合格。主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

(2)严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电，隔音效果不达标等等。

(3)其他一般质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

如何维权？

聘请专业的验房机构或验房师检测，出具有法律效力的检测报告。

1、要求履行维修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

2、对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

3、房屋主体质量不合格或房屋质量导致严重影响使用可以要求退房。

无权的方法都有哪些？

一：与开发商直接交涉采取和解协商的办法

所谓协商和解，就是指当事人双方在平等自愿的基础上，本着公平、合理解决问题的态度和诚意，交换意见、取得沟通，使问题得到解决的一种方式。这种方式具有及时、直接、平和等特点，对于较小的纠纷或讲信誉的开发商来说，采用此种方式解决矛盾能获得较满意的结果。

①通过与开发商直接交涉采取和解协商的办法。如果在保修期内，业主可要求开发商进行整改；如果开发商不积极整改，可向法院起诉来维护自己的权益。

②准备好充足的证据和必要的证明材料，在与开发商协商时，要阐明问题发生的事实经过，提出自己合理的要求，必要时可指明所依据的法律条文，以达成问题的尽快解决。要注意时效性，不要被开发商的拖延所蒙蔽而一味地等待。

购房者在直接找开发商协商和解时，应注意以下三个方面的问题：

a、准备好翔实、充足的证据和必要的证明材料。

b、要坚持公平合理、实事求是的原则。在与开发商协商时，要阐明问题发生的事实经过，提出自己合理的要求。必要时可指明所依据的法律条文，以达成问题的尽快解决。

c、要注意时效性。有些问题的解决具有一定的时效性，不要被开发商的拖延所蒙蔽而一味地等待。因此，如果在证据确凿、事实明确的情况下，若开发商还故意推诿、逃避责任，购房者就要果断地采取其它方式来求得问题的解决。

二：到消费者协会投诉

协商和解不成，对购房者来说到消费者协会投诉是最优化的。消费者协会是依法成立的专门保护消费者合法权益的组织，是对商品和服务进行社会监督的主要社会团体。因此消费者在自身合法权益受到侵害时，向消协投诉，请求消协调解是最常见的方式，能够较为顺利、有效地解决纠纷。

消协调解的是购房者与房企之间的消费纠纷，主要是购买商品和接受服务时消费者人身财产安全权、知情权、选择权、公平交易权、求偿权、结社权、获知权、尊重权、监督权等合法权益受到侵害与经营者之间发生的消费纠纷。消协调解消费纠纷不收费。

消协调解是在第三者的主持下，以国家法律、法规、规章、政策和社会公德为依据，对消费纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促使纠纷各方互谅互让，平等协商，自愿达成协议，促使发生纠纷的当事人依法解决纠纷的一种活动。消协调解本着以下基本原则：（1）依据法律、法规、规章和政策进行调解，（2）在双方当事人自愿平等的基础上进行调解；（3）尊重当事人的诉讼权利，不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人向人民法院起诉。消协工作人员与被调解人之间是民主的平等关系。

三；第三方维修

①如果与开发商协商不成功，业主可以自己找第三方维修。维修过程中的费用都由开发商承担。

②保留房屋质量问题的证据，进行必要的催告，保留维修的正规发票，以便事后向开发商索要相关费用。

四；解约退房

①当房屋的质量问题严重威胁到房子的整体安全时，购房者可直接与开发商提出退房要求。

②具体的质量情况有：房屋主体结构质量不合格不能交付使用；因房屋质量问题严重到影响正常居住使用时，这里的“严重影响正常居住使用”，从专业角度解释，即是否对购房者的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰到居住人的正常生活等等。

五：找负责的行政主管机关

对于房子的质量问题，建委是主管机关；但是说到合同，则可以找工商局进行申诉。所谓行政申诉，是指公民、法人和其他组织以书信、走访等形式向国家行政机关及其负责人反映情况、表达意愿的行为。根据《消费者权益保护法》第三十四条的规定，消费者和经营者发生争议的，可以向有关行政部门申诉。

购房者在购买房产遭遇损害时，可以向各级人民政府所属的有关的行政部门申诉。有关行政机关在接到材料后，应当迅速进行调查，对开发商的违法行为，除责令其赔偿购房者损失外，还要对其违法行为给予相应的行政处罚。

六：根据原先的约定仲裁

仲裁是指当事人自愿将争议提交仲裁委员会裁决的一种法律制度。购房者与开发商达成仲裁协议，是通过仲裁解决争议的前提条件。如果双方当事人没有达成仲裁协议，只有一方当事人请求仲裁而另一方当事人已向法院起诉，仲裁机构则不予受理。目前，在我国直辖市、省会城市和部分设区的城市设有仲裁委员会。根据《仲裁法》的规定，仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理，但当事人有足够理由不服裁决的，可以收到裁决书六个月内向仲裁委员会所在地人民法院申请撤销裁决。

七：到人民法院起诉

如果购房者手中掌握着开发商侵权事实的充足证据，并且通过一般的调解途径不能解决问题的话，建议购房者请专业律师，就开发商侵权事实向人民法院提起诉讼。

购房者向人民法院提起诉讼，是通过司法审判程序解决消费争议的一种方式。也是最具权威的一种方式。它是针对前四种方式无法解决争议时的一种更有力度的解决方式。但相对于其他争议解决方式来说，周期较长，程序也较为复杂，对此购房者应有充分的准备。

购房者向人民法院提起消费争议诉讼应符合下列条件：

1、提起诉讼的购房者应与所提起的争议案件有直接的利害关系，即必须是购买、使用或接受服务中合法权益的消费者及其他受害人。

2、有明确的被告。起诉时明确指出侵害其合法权益的经营者。

3、有明确的诉讼请求，有受侵害的事实及证据。

4、根据民事诉讼法确定的管辖原则，向有管辖权的人民法院提起诉讼。

以上这些个途径没有递进关系，没有递进的含义，是平行的。购房者选择哪一个都是可以的。

以上途径无效，可以考虑诉诸媒体曝光，利用社会舆论的力量，推进维权进度。

《建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已经发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第八十条规定，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

房屋质量问题可以提哪些赔偿

一、关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的情况。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高院解释》)第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第35条也作出基本相同的规定。根据前述规定，主体结构质量问题包括三种情形：一是，房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题;二是，房屋验收时发现主体结构质量问题;三是，房屋经竣工验收合格交付使用后，经核验发现主体结构存在质量问题。前两种情况，房屋根本不允许交付使用。第三种情况，首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题，在确定此前提下，买受人可依法行使权利。根据《建筑法》第60条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。因此，《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。可见，房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石，如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题，即使其他工程质量再好，也无法保证整个工程的质量。因此，《最高院解释》第十二条规定，房屋主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，要求开发商赔偿损失。

二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。《最高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题，即屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。买受人依据该条解除合同，除房屋存在质量问题外，且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。但《最高院解释》并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定，在实践中，对此，有三种不同观点。第一种观点认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，即不存在严重影响居住使用的问题;第二种观点人为，判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定，法院依据鉴定结论做出判断。第三种观点则认为，房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围，不需要工程质量检验部门进行鉴定。本人同意第三种观点，因为专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定，并对某些量化指标进行确认。而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准，即使由专业工程师来认定，其所做出的鉴定也是完全依赖于其个人的生活经验和主观判断，没有法定依据和标准。因此，是否“严重影响正常居住使用”，法官作为审判人员，完全可以根据生活常识和经验，作出认定。

三、对于尚处于保修期的房屋如出现质量问题，买受人可否直接请求解除合同的问题。有观点认为，从《最高院解释》第十三条第一款约定的字面理解，只要房屋出现质量问题，即使房屋尚在保修期限内，买受人也无须受保修的限制，有权直接请求解除合同。且根据《中华人民共和国民法典》第582条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因此，当房屋出现质量问题时，买受人作为受损害方有权选择要求开发商保修或是解除合同。我认为此观点不能成立。(一)我国《建筑法》第62条规定“建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。”《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”《最高院解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”建设部《商品房买卖合同》示范文本第十六条也约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”以上是法律、法规明确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务。可见，我国现行法律规定，房屋交付后，在保修期内如出现质量问题，开发商即产生并必须履行保修义务。(二)根据《中华人民共和国民法典》第563条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。如房屋出现质量问题，房屋地产开发企业未履行保修义务，经催告后在合理期内仍未履行的，且房屋质量问题已严重影响居住使用，买受人方可解除合同。(三)关于《合同法》第111条，该条只是在双方对违约责任没有约定或不能确定时适用，而如前所述，《商品房买卖合同》已对出卖人如何承担保修责任用出了明确的约定，买卖双方应按约定承担违约责任。另外，《民法典》第582条要求受害方合理行使选择权，即买受人在选择违约责任的方式时应当遵循公平原则和诚实信用原则。如果房屋出现的质量问题通过维修可以补救，买受人不应解除合同。至于经过几次维修，才允许买受人解除合同，目前法律无明确规定，我认为可借鉴《中华人民共和国消费者权益保护法》第54条的规定，即“保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”，当出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复或经两次以上维修仍不能正常使用的，买受人解除合同的条件成熟时，才可以严重影响正常居住使用为由请求解除合同。(四)如果允许买受人不经保修直接行使合同解除权，规定我国商品房保修制度将丧失实际意义。因此，对于房屋在保修期内所出现的质量问题，如果通过修复的方式可以补救，应由出卖人根据法律的规定和合同的约定，先履行保修义务，买受人不应直接要求解除合同。《最高院解释》未作出明确规定。以住宅房屋为例,一般住宅房屋使用年限为七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位开始出现质量问题，如也允许买受人适用本条规定，那么开发商将存在较大的商业风险，而且对开发商也极为不公平。针对此问题，从我国合同解除的条件和保修制度的有关法律规定来分析，我认为买受人行使解除权应受到保修期限的限制。《民法典》第五百六十二条、第五百六十三条规定了合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指在合同履行过程中，合同约定的解除条件成就时，一方当事人可以选择解除合同。法定解除是指在合同订立后，一方当事人没有履行或违约履行，另一方当事人通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。根据合同法的原理，无论是约定解除还是法定解除，其解除的前提条件是一方当事人对另一方当事人负有履行义务，且负有履行义务的一方当事人未履行合同义务或有违约行为存在。据前文所述，因为我国实行商品房交付后的质量保修制度，根据法律的规定和合同的约定，开发商在保修期内必须对房屋质量承担保修责任，而保修期满后，房屋出现质量问题，开发商就不再具有保修的义务，没有义务，就不可能存在根本违约，合同也就丧失法定解除和约定解除的条件，买受人再行使合同解除权也就无从谈起。因此，我认为，买受人因房屋质量问题严重影响正常居住使用而行使解除权的，应在房屋保修期内提出。但保修期满后出现的质量问题是开发商交付房屋时就存在的隐蔽质量瑕疵或开发商明知质量瑕疵的存在而故意隐瞒，在此情况下，自买受人知道或应当知道之日起2年内，如因该质量问题严重影响居住使用的，买受人可以请求解除合同。

四、因房屋质量问题对买受人的赔偿范围。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款规定“保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”。第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”《最高院解释》第十三条第二款规定“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上述规定明确了在保修期内，房屋出现质量问题，开发商应承担保修义务，除此之外，因房屋质量问题给买受人造成损失的，开发商也应承担赔偿责任。在适用前述规定要求开发商承担赔偿责任，应同时具备以下条件：第一，房屋出现的质量问题应在保修期内;第二，房屋出现的质量问题应属保修范围;第三，因房屋的质量问题，确实给买受人造成了损失。但并未对损失的具体范围作出规定。根据《民法典》第五百八十四规定，损失应当以因房屋质量问题之违约行为所造成的损失为准。