办完房产证开发商说要期转现
法律分析：期房变现房了，你买房时买的是期房，并且办理了房贷，现在房子是现房了，可以办理房产证了，你办完房产证之后，还要办理他项权证，这就是期房转现房的含义。“期房”是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售商品房,购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目,是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
法律依据：《商品房销售管理办法》第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
如何评估房产押品的变现能力？
答案：D
本题考查的是房地产的难以变现的特性。选项A错误，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，在物理上一般是不可分割转让的；选项B错误，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱；选项C错误，房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱；选项D正确，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。P66。
因为房地产本来有保值增值的特性，近年来已经成为商业银行、信托公司等金融机构最容易接受的 贷款 抵押之一。然而，在实际情况下，大量的抵押贷款处置案例表明，房地产 收益 往往不能根据评估的价值来弥补贷款的本息，而且金融机构仍然承受相当大的损失。要正确的判断押品价值内涵，首先从押品变现能力分析入手。
第一，低租金和高违约成本导致了抵押资产的贬值。
具有长期租赁期的租赁合同，严重低于市场租金的租金和极高的解约成本，以及较长租赁期和一次性支付租金的租赁合同将大大的降低抵押物的价值。根据《物权法》的规定：抵押物在抵押合同签订前已经被出租，原有的租赁关系不受抵押权的影响。就算实现了抵押权，把抵押财产转移到债权人或第三人，那么抵押人与承租人之间的原有关系当然不会终止。长期租赁和低租金或者一次性支付租金的银行，在处置时，无法处理，只能以极低的价格出售给承租人。
第二，处理大宗抵押物相对困难。
大面积、大价值的抵押物，如整个大厦，整个购物中心，等等，在早期的抵押评估，因为市场上的整栋销售例子较少，评估员大多是基于评估的不同部分的使用，然后积累整体建筑物抵押的价值，如果处理，因为需要购买物业的大笔资金，一次性购买的买家较少，难以改变现金，等等。不能处置或处置价格通常低于评估价格。
第三，分割抵押的使用受限制影响到处置
分层抵押整栋物业、分割抵押整层物业，或整个项目部分抵押，假如没有独立通道或者不能合法享有和分摊整个房地产的权益和服务设施的话，处置将是非常被动的，。
第四，抵押物的依赖性较强。
例如，在大商城旁的小商店，它的交通和人流将取决于大商场，如果大商城的经营状况不好，并且大商城和小商店都抵押给不同的银行，处置的话，尤其是小商店的抵押物，是没有市场的；而学校门口的小店主要取决于学校的学生，但是学校大门改了方向，小商店就会发生严重贬值。
第五，非标准产品得受众少，往往不好处理。
根据工业生产的需要，建造大型非标厂房，如净化、防尘处理车间、超高型炉及大型冷库等等。在抵押评估的情况下，由于在房地上固定安装，房地产成本很大提高了，抵押价值较高，而且由于受众少，很可能没有市场。
第六，车库的本身依赖性，所以变现是受限的。
（1）根据《物权法》，业主有优先购 买车 位权和使用权。假如不是业主购买停车位抵押的话，就会带来贬值风险。
（2）如果地面上的建筑物主要是出租或全部经营，地下停车场相对较难处理。
（3）整栋的房产抵押时，往往是一个大证。地下车库没有对每个停车位面积来分摊，也没有具体停车位的个数。评估的价值就与实际停车位的价值相差甚远。
以上就是对如何评估房产押品的变现能力的分析，希望能给大家提供参考。
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