二手房包销的利与弊分别是什么？
二手房包销的利：
1、户型适中，总价低
从市场上看，中小户型的二手房受青睐，总价低是大。据房产分析60～80平方米的住房是适合三口之家居住的，居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，两居室的面积就有一百多平方米，对于许多想买房的家庭来说，经济能力承受不起。
2、地理位置好
二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设，住宅小区交通方便，可以满足人们多方面的需求，如地理位置，及子女受的需求等。
3、配套设施齐全
二手房大部分都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，交通、购物、子女等配套设施及服务尚不完善，社区配套设施的完备仍然要有待时日。
二手房包销的弊：
1、买房成本加大
一般想要贷款购买二手房，都是需要根据房屋的评估值来决定贷款的金额的，二手房贷款额度=二手房评估价×可贷款比例。也就是说，房屋的评估价越高，能够贷到的额度就越多。尤其现在很多二手房的房龄都比较大，不仅土地的使用年限短，而且在评估房屋价格时还容易出现很多问题。
2、贷款的年限有限
一般二手房的贷款年限是根据房龄来决定贷款年限的，二手房的贷款年限一般不能超过30年或40年，因为贷款的年限短，那么就意味着每月的月供会更高，还贷的压力也就更大了，特别是二手房的房龄越高，其贷款的年限就越短，甚至有些还不能办理贷款。
3、房龄久或存在安全隐患
房子建造的时间越久，存在的受损程度就越多，尤其是厨房卫生间等地方，而且之前的建筑材料和建筑工艺都没有现在好，房屋经过多年的风吹雨打后难免会存在一些安全隐患。
扩展资料：
二手房包销交易注意事项有：
1、要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给自己看身份证原件、房产证原件，自己留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名。其次，看购房时的相关凭据，比如购房票据等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
2、让中介带自己到房管局查询产权证的真实性。包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
3、千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长。有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
4、在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。
5、要求业主过户递资料完成才给50％房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款；要求中介过户递资料完成才给50％中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。
房产包销协议有效吗
1、风险性高：无论任何一种销售模式，对于代理销售公司，目标都不可能是由卖房变为买房，但销售周期中的变量较多，销售结果能否如约实现也就不得而知，由于需要对销售结果的兜底，包销风险远高其他模式。
2、议价能力强：代理销售中，价格通常都是地产企业说了算，代理销售公司根据最终销售的套数决定取得一定比例的佣金。但包销中，销售公司却能在备案价格范围内享有对外销售价格的决定权，赚取溢价与基价之间的差额。
3、排他性：销售公司为达到包销带来的收益，通常都会要求地产企业授予独家代理销售的排他要求。
4、法律地位的区别：在达到约定的条件或期限时，销售公司的法律地位从代理人的角色转变为购房人的角色，对应需要实施的法律行为也各
法律分析：只要满足我国《民法典》第一百四十三条的规定就有效。《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力二)意思表示真实三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力二)意思表示真实三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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