土地流转的相关法律规定

在农村土地流程是很正常的一件事情,尤其是现在很多人都进城务工或者生活,导致农村很多土地都被荒废了,所以为了解决这一矛盾,国家也鼓励大家对农村土地进行流转。那么土地流转的法律规定是怎样的?下面我为大家详细介绍一下,希望对大家有所帮助。

在农村土地流程是很正常的一件事情,尤其是现在很多人都进城务工或者生活,导致农村很多土地都被荒废了,所以为了解决这一矛盾,国家也鼓励大家对农村土地进行流转。那么土地流转的法律规定是怎样的?

一、土地流转的法律规定

家庭土地承包经营权流转的主体包括承包方和受让方。承包方是通过家庭承包方式取得土地承包经营权的本集体经济组织的农户,其有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。受让方既可以是承包农户,也可以是其他按有关法律及有规定允许从事农业生产经营的组织和个人。如:具有农业生产经营资格的农业开发公司、专业合作社及其他经济组织的农户等。

在同等条件下,本集体经济组织内部的农户享有土地承包经营权流转的优先权。但发包方不能做为土地承包经营权流转主体,既不能成为流转方也不能作为受让方参与土地承包经营权流转。

其他土地承包经营权流转的主体包括承包方和受让方。承包方是通过招标、拍卖、公开协商取得的不宜采取家庭承包方式的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”等农村土地承包经营者。有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。受让方既可以是土地所有人集体经济组织的农户、也可以是其他集体经济组织的农户、还可以是单位和个人。但发包方不能做为土地承包经营权流转的主体,既不能成为流转方也不能作为受让方参与土地承包经营权流转。

二、土地流转的方式有哪些

1、土地转让。家庭土地承包经营权转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。

2、土地转包。家庭土地承包经营权转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。

3、土地互换。互换是指家庭土地承包经营权承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

4、土地入股。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;

5、土地出租。出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。

三、农村土地流转的注意事项

1、农户要与流入方签订书面流转合同,如果当地有土地流转服务中心或类似机构,建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同,并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。

2、流转土地的用途。农户承包的耕地只能用于农业生产经营,不能用作建筑、商业等其他用途。

3、违约责任。流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策,由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时,流转双方要考虑详尽、内容完善,避免不必要的争议发生。

4、土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。

在同等条件下,本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行,不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的,既可以在同一集体经济组织内部进行,也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当依法报发包方备案。

5、土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签,对未续签的及时征求农户意见,或办理续签手续,或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查,依据情势变化及时纠正,以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正,未纠正的,必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订,否则予以纠正。

6、农户自愿委托发包方流转其承包土地的,应当出具土地流转委托书,委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托,农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地,更不能以少数服从多数的名义,将整村整组农户承包地集中对外招商经营。

7、当事人可约定的其他内容,计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项,如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定,并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款,如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。

加强农村集体土地管理之一：规范集体建设用地流转

集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格，应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。一、法定补偿扩充法近年来，我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验，依据其中的理论研究成果会发现，集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准，是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费，问题是没有考虑土地的潜在收益和价值，没有考虑市场的因素，将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待，而没有考虑土地之于农民的多重功能，更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面，受农作物品种不同、物价波动等因素的影响，难以科学衡量征用的同一地块内，因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异;另一方面，当征用的是集体建设用地时，其补偿标准更是无法科学测算。因此，如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高，那只是“治标不治本”的做法，充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理，而难以胜任管长远、管根本的重任。1、法定补偿扩充法公式根据《土地管理法》的规定，目前农用土地的征用补偿价格只能是“法定补偿价格”，而不可能是市场价格。为此，只能沿着过去的思路，立足原农业土地用途，将法定补偿含义延伸到集体建设用地，将农用地或与之处于同一供需圈的集体建设用地价格全部补偿给农民，得到一条近似成本法的法定补偿扩充法，测算土地征收价格。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费。集体建设用地价格参照集体农用地价格计算。公式为：土地征收价格=农用地基准地价+最低生活保障趸交保险费≈农用地质量价格+农地保障价格=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费2、土地补偿费土地补偿费主要对土地被征后原农业用地土地收益的弥补，与农用土地质量价格即进行无限年期修正后的农用地基准地价基本一致。农用地基准地价的内涵是：在评估基准日，设施配套程度达到级别内平均水平，且在正常市场条件下的30年使用期的农用土地价格。所谓正常市场条件，是指农用土地在现时农业技术水平(灌溉技术、农业科技、管理技术)和利用状况下，永续作为农用土地时，从农业社会角度评定的农用土地地价。可见，农用地基准地价表示农用地质量价格，相当于土地补偿费。3、安置补助费安置补助费是对失地农民进行合理安置的费用，保障农民生活水平不降低，至少达到最低生活保障水平。安置补助费等于按照需安置的人口最低生活保障标准,相当于农地保障价格。农用土地的存在对农民具有社会保障作用，农民有了土地就有了赖以生存的物质基础，因此社会保障作用价值量的大小与农民的人均耕地面积和耕地生产力水平有直接关系。人均耕地面积越大，单位面积的耕地对农民的社会保障作用越小，其社会保障价值量也越小。在人均耕地面积一定的前提下，耕地的生产力水平越高，农民的收入水平和生活水平越高，单位面积耕地对农民的社会保障作用越大。现行的补偿制度其根本的问题就是把被征地仅作为农业生产用途的土地来计算集体土地征用的补偿，而没有考虑征地导致了集体土地所有权的灭失以及征用后失地农民生活保障。所以，对于集体土地的补偿应该包括两部分：一是集体土地所有权灭失补偿，二是征用后的农民最低生活保障补偿。实际上，农地不仅是农民生产、生活资料，更是集体土地所有者的合法财产。失去土地，即失去集体所有权，农民也失去了生活来源和保障。所以征地补偿应从失去集体土地所有权保障生活的农民着眼，而不应该仅仅针对土地本身。4、青苗和附着物补偿费青苗和附着物补偿费指因征地等原因导致被占用土地上各种地上、地下建筑物、构筑物的拆迁和农作物的砍伐等，国家应给予所有者的补偿。主要包括：青苗、电力线路、果树、防渗管道、地上建筑物(构筑物)、机井、一般林木和坟墓等。补偿标准应根据有关法律法规和各地实际情况科学制定，并及时修正。二、准建设用地基准地价剩余法“准建设用地”，即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域，称为“准建设用地”。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。1、准建设用地基准地价剩余法公式集体土地征收价格=准建设用地综合基准地价-国家综合投资回收-转换成本税费-征地调节基金。综合基准地价，以基准地价为基准，按照商业、工业、住宅、辅助用地比例和商业、工业、住宅分类定级的级别叠加区片测算的综合地价。马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。按照地租产生的原因和条件，将地租分为三类：级差地租、绝对地租、垄断地租。我国土地分为集体所有和国家所有。农村集体所有的土地转为非农业建设用地后，土地收益大大高于经营农业的收益，如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的，而必须在集体和国家之间进行合理分配。这一合理分配机制是以集体土地权利的实现和土地投资的回收这两项要求为基础的。2、土地权利的实现关于集体所有土地权利，它是权利束，包括对农用地的占有、使用、收益、处分。这些权利在集体土地征用过程中必须全部得到补偿。农用地地租全部归属农民集体。作为土地的所有者，农村集体经济组织拥有取得征用前农用地全部绝对地租、级差地租I、II的权利，该部分是对集体所有土地权利束中农用地的占有、使用、收益、处分权利的补偿。因征用后土地用途改变、土地位置差异而形成的“准建设用地新增级差地租I”，其收取的权利，要在集体与国家之间合理分割，而并非自然而然地全部归农村集体经济所拥有。其道理在于，集体经济单位的土地位置优劣首先具有原始性，是客观上自然而然存在的;其次则具有外来性，取决于国家的城镇、交通干线建设(即改变农地的相对经济位置)等外部辐射性投资，总之都不是农村集体经济单位自身付出代价所取得的结果。因此，一方面要承认其现实性，即承认农村集体经济单位拥有取得“准建设用地”部分级差地租I的权利。另一方面则要承认其原始性和外来性，即承认国家也拥有取得部分级差地租I的权利。集体土地所有者分享部分可称为“准建设用地”级差地租Ia。国家分享部分可称为“准建设用地”级差地租Ib，暂时由国家保管，用于征地调节基金，实现地租再分配。3、土地投资的回收土地投资回收指的是，农地所有者对农地投资所形成的土地资本要得到回收，其中与土地结合在一起不可分割的部分已经包含在农用地地租中，理论上已经回收。社会性的基本建设投资辐射到“准建设用地”上而形成的外部辐射性土地资本也要得到回收，归国家所有，这部分投资已经包含在“准建设用地”地租中，理论上已经回收，用于征地调节基金。将农地变为建设用地条件实现几通一平，形成土地固定资产的直接的、典型的大市政配套费用，由政府以综合投资收回。因综合基准地价构成中，包含准建设用地向建设用地转换中的转换成本税费，在推算征购价格中应予扣除。

为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，2007年12月30日，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号，以下简称71号文件）。

一、集体建设用地管理的现状

关于集体建设用地的使用，在《土地管理法》、《担保法》和《物权法》中均有规定。按照《土地管理法》第六十条、六十一条、六十二条的规定，只有在三种情形下，才能直接使用集体建设用地：一是农民集体经济组织“兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业”；二是用于“乡镇村公共设施、公益事业建设”；三是“农村村民建住宅”。对于上述三种情形以外使用集体建设用地的行为，法律是禁止的。而对于集体土地的流转，《土地管理法》第六十三条作了强制性规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。此外，《担保法》和《物权法》中规定了集体建设用地流转的情形：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”除法律规定的上述两种情形外，集体建设用地不得流转。立法机关之所以做出如此严格的规定，一方面是为保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源；另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响有偿使用制度的推进。

然而，实践中关于集体建设用地流转的探索却从未停止。国土资源部成立以来，认真贯彻十五大和中央农村工作会议精神，对农村集体建设用地流转工作高度重视。1999～2000年，在芜湖、苏州和湖州等地布置了集体建设用地流转试点。随后，集中力量对河南、浙江、上海、江苏、广东五省、市的农村集体建设用地流转进行了专题调研，2001年和2002年先后在苏州市、安阳市、湖州市召开了以集体建设用地流转为主题的三次土地制度创新座谈会，从理论上和实践上对集体建设用地流转管理、制度建设等问题进行了深入的研究和总结。党中央、国务院也对集体建设用地流转问题有政策规定。2003年，《中共中央、国务院关于做好农业和农村工作的意见》（中发[2003]3号）明确提出：“通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题，降低企业搬迁的成本”。国务院办公厅在《关于落实中共中央、国务院关于做好农业和农村工作的意见有关政策措施的通知》（国办函[2003]15号）中，明确由国土资源部会同国务院法制办等有关部门制定《集体建设用地流转管理办法》。2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。根据历年卫片检查的数据估算，每年新增建设用地95%以上属于农村集体农用地。1997～2006年，全国村庄年均新增面积91万亩，占新增建设用地总量的15%。 而且，当前农村集体建设用地管理存在着一些新的问题，违法批地等土地违法违规行为的主体，已由地（市）级政府向县、乡镇政府甚至基层村组织蔓延。

二、集体建设用地流转的实践探索

从理论上讲，所有权应是平等的，但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平等的区分：国有建设用地可以依法转让，而集体建设用地除特殊情况外不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，通过国土资源部开展的集体建设用地流转试点工作，各地在集体建设用地流转方面积累了一定的经验。

（一）集体建设用地流转的特点

目前集体建设用地流转呈现以下特点：

（1）集体建设用地流转普遍存在，已成为社会经济活动的重要组成部分。近年来，随着农村社会经济发展特别是乡镇企业结构的调整，集体建设用地大量发生流转。调研的情况表明，无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，集体建设用地流转都已大量存在，在各地的社会经济活动中占有相当重要的地位。如浙江、上海、江苏、广东等省、市，乡镇企业在兼并、改制、改组和联营过程中集体建设用地流转大量发生。

（2）集体建设用地流转形式多样。目前集体建设用地流转形式不一，具体可以分以下几种方式：一是集体建设用地使用权转让。集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权转让给土地使用者，并向使用者一次性收取该年期内的土地收益，土地使用者取得转让性质的集体建设用地使用权，类似于国有土地使用权的出让方式。这一方式由于可以取得长期稳定的土地使用权，便于融资，因此得到了土地使用者的一致拥护。二是集体建设用地使用权租赁。这种方式同第一种方式的区别在于，土地收益不是一次性收取，而是采用定期缴纳租金的形式分批收取。这种方式在各地试点中实施较为普遍，主要是由于土地所有者希望以此保证获取长期而稳定的土地收益，以避免一次性让渡方式和入股方式难以解决的土地收益问题。三是集体建设用地使用权作价出资或入股。集体土地所有者把一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入企业，并按出资额或股份分红，土地使用者取得作价出资（入股）集体建设用地的土地使用权。这一方式在乡镇企业改制中比较常见，一方面解决了土地使用者希望获得长期的土地使用权用于资金的融通，另一方面也保证了土地所有者可以获取更为稳定的土地收益。四是土地使用权置换。如江苏省昆山市在采用上述方式的同时还探索实行土地使用权置换的方法，即“原企业建设用地复垦整治的土地可与新增量建设用地实行等面积交换”，虽然这一方法仍处在理论初探阶段，但也具有一定的合理性，通过置换无疑缓解了新增建设用地对用地指标的压力，值得提倡。

（3）流转主体多元化，土地经济关系错综复杂。与经济发展中投资主体多元化相适应，参与集体建设用地流转的主体也呈现出多元化发展趋势。转让、出租方既有乡（镇）、村、组集体经济组织等土地所有者，也有乡镇政府和村民委员会等政府和村民自治组织，还有乡（镇）、村企业和个人等土地使用者。 受让方既有本集体经济组织内部成员，也有其他集体经济组织及其他经济主体。

（4）流转地类多样化，但生产经营性用地居多。参与集体建设用地流转的地类包括农民住宅用地、工业生产用地，商业用地，个别还存在房地产开发用地等多种类型，但主要是生产经营性用地。

（5）流转数量与经济发展水平呈正比例关系。集体建设用地流转直接受到社会经济发展的影响，在经济欠发达地区集体建设用地流转是零散的、自发的，流转规模小、流转形式少，主要是农民出租住宅和集贸市场出租摊位等；在经济中等发展地区，除了出租房屋外，集体建设用地大多通过乡镇企业改造改组，盘活、利用厂房、生产场地带动土地流转；在经济发达地区，集体建设用地流转已演变为乡村集体经济组织将土地作为资产有组织地开展大规模、多形式的经营，主要是将集体建设用地使用权直接转让和出租为主。

（二）集体建设用地流转试点地区的主要管理模式

各试点地区根据土地利用总体规划确定的城市建设用地规划范围，分别制订了流转和管理的政策，大体上可分为三种管理模式。

（1）“转权让利”模式。 “转权让利”模式是指在集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织的管理模式，即实行“同种产权、统一市场”。宁波、温州和常州市基本采用这种模式。

（2）“保权分利”模式。“保权分利”模式是指在保持集体土地所有权不变的前提下，仿照国有土地有偿使用的方式，将集体土地使用权按一定年限转让、出租、入股、联营，土地收益大部分留给集体经济组织的管理模式。上海嘉定、安徽芜湖、广东等省市采用了这一做法。该理论认为，集体土地所有权与国家土地所有权在民事法律地位上平等，所有权的权能充分，应同等对待。因此，在不违反土地利用总体规划及城市、乡村建设规划，不冲击基本农田保护区的前提下，集体建设用地使用权可以直接进入市场，而无需转变土地所有权。这些土地进入市场后，集体所有权的性质不变，集体所获土地收益可在国家和集体之间分配，故称“保权分利”。

（3）规划区内外区别对待的模式。这种模式是指对于城市规划区、建制镇规划区内的集体建设用地采用“转权让利”的方式进行流转，而对规划区外的集体建设用地，则采取“保权分利”的模式。杭州、湖州等市采用了此种模式。

三、71号文件的主要内容

71号文件重申了现有法律政策对农村集体建设用地的规定，并要求严格执行。

（1）严格执行土地用途管制制度。一些地方违法违规将农用地转为建设用地，非法批准建设用地，主要就是因为没有严格执行《土地管理法》确定的土地用途管制制度。 为此，71号文件首先重申了要严格执行土地用途管制制度，这是最严格土地管理制度的核心。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，土地利用规划和管理是国家权力，违反规划和不经批准改变土地用途都是违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅，可以使用农民集体所有土地，并要依法履行审批手续。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

（3）严格控制农村集体建设用地规模。严禁以各种名义擅自扩大集体建设用地规模，并重点对集体建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩试点作出了明确的限制。

（4）严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。“以租代征”是当前农村土地违规违法问题的主要表现形式。为了遏制这一违法势头， 71号文件要求严肃查处“以租代征”行为，明确国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任；单位和个人擅自通过 “以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任。

（5）严格土地执法监管。国土资源部要会同发展改革、监察、农业、建设等部门，依据土地管理的法律法规和有关规定，严格土地执法监管，坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。

此外，71号文件还对严格管理农村集体建设用地提出了新的举措，即加强部门联动。这是有效制止农村土地违法的重要措施。 为此，71号文件强调要加强部门协调配合，要求各有关部门对未取得合法用地手续的农村集体建设项目，要在项目审批核准、规划许可、产权登记、贷款发放和企业登记等环节予以严格限制。对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政部门不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。同时，各派驻地方的国家土地督察局，也要加强对地方政府耕地保护目标责任制落实情况的督察，加强对地方政府土地执法问责制落实情况的督察。

在对违法行为进行围堵的同时，为进一步维护农民的土地合法权益，国土资源部积极研究长效机制，将会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等集体建设用地管理和流转的政策措施。 财政部则要会同有关部门，研究土地收益城乡统筹使用的办法。

四、集体建设用地流转试点工作中应注意的问题

集体建设用地与农用地相比，存在较大的比较效益，如果对集体建设用地流转的条件和范围不加以必要的限制，无疑会导致集体建设用地的人为扩大和农用地的减少。因此，各试点地区在流转过程中要注意以下问题：

（1）要严格保护耕地。流转的必须是存量集体建设用地，不得将农用地转为建设用地后流转，更不得将农用地直接流转。

（2）要符合规划和计划。符合土地利用总体规划要求、满足年度用地计划是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。

（3）要严格限制集体建设用地流转的用途。如不得流转作商业性房地产开发。

（4）要注重保护农民利益。在流转中要注重对流转的程序和流转收益的分配进行规范，以保护农民利益。

（5）要加强对集体建设用地流转的管理。国土资源管理部门要加强对集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务，严禁违反法律法规规定进行流转。