郎咸平:房价暴跌必是胡说八道

最近有消息称，未来房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，并由地税系统征管，收入全部归属地方，成为地方税源的重要补充。房产税的合并将引导地产的未来发展向何处去？随着暴力时代结束“常态化地产”还值得投资吗？

过去有很多专家指出，房地产行业面临产能严重过剩，因此得出结论，房价一定会暴跌。我认为这是胡说八道。从近段时间的实际情况看，房价确实在小幅下跌，但是没出现暴跌，而且交易量迅速上升，超出所有人预料。为什么？

原 因其实很简单。我想请问所有女性朋友，你们逛街买衣服，衣服价格什么时候暴跌过？要知道服装行业产能过剩严重得多，根据纺织网的最新数据，2014 年，我国服装产量299 亿件，真正消费量只有90 亿件。除了出口，每年都有20% 的服装成为库存消化不掉，如果停止生产，累计库存足够供应五年，产能过剩是百分之几百，而房地产产能过剩不过23%。那衣服的价格为什么不会暴跌呢？只要 是你们肯花钱买的衣服，它一定满足质量好、品牌好、款式时尚等等条件，否则你不会去买的。而像这样的衣服，它一定符合经济学原理，只要价格下跌，需求量一 定暴涨。

地产的道理也是一样。房地产行业从2014 年开始，进入常态化发展。只要是常态化地产，就一定符合经济学规律，价格涨时需求下跌，价格跌时需求上升，而不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那什么是常态 化地产呢？以住宅为例，第一，是不是具有本地特性，如靠近市中心、火车站、临湖面海等；第二，是不是学区房；第三，是不是地铁房；第四，是不是刚需房。这 四个条件满足越多就越常态化，越常态化就越符合经济学规律。非常态化地产，比如一些“鬼城”，没学校，没地铁，也不是刚需房，就像库存的衣服，是没人要 的。

下面我以深圳和上海的楼市为例，做具体说明。2015 年5 月18 日，国家统计局发布70 个大中城市住宅销售价格变动情况，深圳新建住宅价格同比增长0.7%，环比增长1.8%。无论环比还是同比，深圳楼市均处于全国涨幅第一。《今日早报》 2015 年6 月2 日报道，“深圳楼市红火，房地产登记中心一号难求”。一财网6 月4 日报道，“深圳楼市把北、上、广甩出一条街”。看到这些新闻标题我们会以为，2008 年那一轮楼市暴涨又开始了。但是通过分析你会发现，这完全不是我们想象中的全线暴涨！只是个别区域在涨，大部分地区涨幅不大，整体5 月房价环比上涨1.67%，二手房同比还下跌了10.71%，和上一轮楼市暴涨时每天一个价不可同日而语。

首 先我们来分析深圳各个区域的涨幅，龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平，也有区域下跌，比如光明新区。其中 涨幅最大的大鹏区，2015 年1 月，深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案(2014—2020)》和五个专项改革方案，刺激了这个区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为 前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接，广深港高铁的口岸将要设计在这里，30 分钟直达香港西九龙，所以房价上涨。从具体分析可以看出，只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快，不符合的区域如光明新区就会跌。

再 来看上海。我们研究发现，涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区，符合我说的第三个条件，地铁房概念。地铁14 号线于2014 年底开工建设，所以沿线的房价在上涨，而涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区嘉定新城，5 月份比4 月份上涨了2.47%，长宁区武宁路上涨4.99%，静安区曹家渡上涨2.86%，黄浦区董家渡上涨3.06%，黄浦区豫园上涨3.95%，这都是因为地 铁14 号线的缘故。还有崇明区，因为之前交通不便，二手房价格每平方米不到8000 元，2014 年10 月29 日，地铁19 号、20 号、21 号线规划方案出台后，这三个岛将通地铁，所以房价也开始上涨。金山区房价也从2014 年底开始上涨，原因是2014 年12 月15 日，金山海岸地区城市设计方案开始向全球征集，要把这块石化污染重地改造成环境优美的滨海城区。

因此，我建议大家可以按照我说的四个条件来选购常态化地产。购买以后不会有暴利，长期来看价格上涨幅度应该和通货膨胀差不多，大概比通货膨胀高一个百分点，美国在过去一百年就是这样。所以如果你想保守投资的话，买常态化的地产，长期之下可以保值。

我 们统计了全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资增速，发现一个规律，那就是房地产市场逐渐回归理性，房子回归它的本来属性。请看下图。如果2014 年1 月的库存为1，那么到了2015 年1 月，库存为1.38，也就是说库存量增加了38%，库存积压相对严重。因为高库存，房地产的开发投资增速从2014 年1 月的20% 下降到了2015 年3 月的6%，进入了一个平稳发展期。这里就可以看出，当库存增加时，投资开始放缓，楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价销售，到了2015 年5 月，库存已经降到了1.32，说明通过降价来去库存是有效果的。

同时我们看到，即使 政策松绑，买房杠杆已经很高，但是房价并没出现暴涨。2015 年3 月30 日，央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中规定：公积金贷款买首套房的首付比例只需要20% ；购买二套房，首套房贷款已结清的首付比例为30%，未结清的首付比例为40%。相比此前二套房首付比例60%，已经大幅降低，但是全国各地房价都没有出 现以前那种暴涨，楼市逐渐回归理性。

根据我们的判断，2008 年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010 年，新增进城农民工数量为802 万，2012年减少到473 万，到 2014 年只有211 万，只相当于2010 年的四分之一，后续劳动力严重不足。当然，北、上、广、深这些一线城市还是很有吸引力的，劳动力短缺的主要是三线及以下城市。方正证券的最新研究报告也显 示，2015 年之后，中国20 ~ 64 岁劳动力人口开始负增长，而且下降速度将超过日本。

（以上回答发布于2016-05-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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郎咸平事件是怎么回事

郎咸平是一大学教授，文人风气十足，其中还带点不喂强权，很能代表民间心意因在FT中文网撰文发表《与其“仇富” 不如“仇腐”》，郎咸平教授关于“中国这一轮房价和粮价上涨缘由腐败”的观点，目前在中国引起广泛的争议，一边是主流经济学家的“一边倒”反对，而另一方面，网上的公众纷纷“挺郎”。“这只能是乱说一气，完全没有根据，”中国社科院经济研究所宏观经济研究室主任袁钢明认为，房价上涨不能很简单地归纳为腐败，腐败只是房价上涨的一点因素，目前中国的土地价格确实还有不透明现象，不合理的交易还存在，但这并不是主要原因。袁钢明认为，目前的房价上涨主要还是调控力度不够，而房地产调控现在无效，主要是政府在权衡，房价上涨，有好的一方面，也有不好的一方面，并不是调不下去，主要是政府在权衡利弊，并没有用心去调。袁钢明认为，目前的房价还比较合适，不是调不动。从统计数据来看，价格还凑合，在政府的调控范围内。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容也表示，将房价和粮价上涨归咎于腐败这个观点完全没有道理，实际原因不是这个，房价上涨，腐败仅是一点原因。易宪容认为，房价的上涨，一方面是由于经济增长，另外，还有外资的流入，消费者不理性，银行的过度放贷，以及政府的业绩工程，也是推动房价上涨的重要原因。“只能说他对中国的实际情况不了解，将房价上涨归咎于腐败不能说明问题。”他说。国家信息中心经济预测部副主任祝宝良则提出，房地产上涨有腐败因素，但不可能全是腐败的原因，腐败又不只是今年，年年都有啊，为什么前些年不涨，而这两年上涨？他同时认为，粮价基本和腐败没有关系，这轮粮价上涨主要原因很多，一是国际粮价上涨，带动了国内粮价上涨，另外前段时间粮价下跌较多，以及国家为了农民增收，也希望粮价有所上涨，这些因素都是推动粮价上涨的原因。中国国务院发展研究中心宏观经济研究部第一研究室主任研究员张力群也不赞同郎咸平的观点。粮价和房价上涨和腐败关系不大，房价上涨主要是需求旺盛推动，而土地又受限制，不可能很快增长。而粮价这次也涨得不多，只是短期的市场波动，不可能持续上涨。不过，与很多经济学家的意见不同，郎咸平的观点在公众得到了支持与激烈回应。郎教授所言一语中的，道出了中国现在社会百姓住房难的瓶颈所在，希望政府能够以更大的决心，大家团结起来，一同打击贪官污吏。而厉以宁则专门从事经济领域研究，在宏观经济领域破有建树，但是某些不足他批评的声音没有郎咸平那么尖锐，相对圆滑一点

1、郎咸平要求缪洁晶及其父亲返还购房款

2011-2013年，郎咸平与缪洁晶交往期间在静安（金额不详）、松江（给缪父亲500万）买了两套房。

廖家提供交往三年的录音，以郎咸平当初自愿赠予为由抗辩，郎咸平败诉。

2、郎咸平前妻，以郎咸平非法处置夫妻婚内财产为由，要求缪洁晶及其父亲返还购房款

法院支持其诉求。

3、缪洁晶以房子不在原审法院辖区为由上诉

法院认定本案纠纷为购房款，属于动产纠纷，不适用不动产专属管辖规定，驳回上诉。

二、借款

2012年7月12日，郎咸平与馨源公司签订《买卖合同》一份。依据该合同约定，郎咸平向馨源公司购买铜质佛像、铜质上师像、西藏阿里地区佛像、程丛林画作、清螺钿红木家具七件套等，共计货款1600万元。

该合同签订后，郎咸平向中国民生银行办理了个人消费贷款申请，并指定银行将借款900万元打入馨源公司。馨源公司得款后又通过银行将上述款项转入高汉新豪公司账上(未注明款项用途)，但并未履行《买卖合同》中所约定的交货义务。

1、郎咸平要求返还货款900万并缪洁晶承担连带责任

2015年郎咸平诉至宝山法院，请求解除买卖合同并判令馨源公司返还货款900万元并支付相应利息，缪洁晶对上述还款义务承担连带责任。宝山法院于2015年4月20日判决高汉新豪公司返还郎咸平900万元，并支付利息，对郎咸平的其余诉讼请求不予支持。

2、郎咸平提起上诉要求缪洁晶承担连带责任

郎咸平不服，提起上诉，请求判令缪洁晶对馨源公司的900万元债务及相应利息承担连带责任。馨源公司仅有缪洁晶一个股东，属于一人有限责任公司，对于其个人财产与公司财产相互独立，应当承担举证责任。缪洁晶在一审、二审期间均未提供任何证据证明其个人财产独立于公司财产，故应当由缪洁晶承担举证不能的责任。判决缪洁晶对馨源公司的上述还款义务承担连带责任。

3、缪洁晶、馨源公司申请再审

上海市高级人民法院经审查认为，原审法院查明事实清楚，所作判决并无不当，于2016年9月8日作出裁定，驳回缪洁晶、馨源公司的再审申请。

4、馨源公司诉高汉新豪公司不当得利

高汉新豪公司辩称2011年，郎咸平因购买古董向民生银行贷款900万元，馨源公司收到银行贷款后未履行交货义务却将款项消费一空。后为归还贷款，馨源公司又与郎咸平签订了第二份古董买卖合同，以新贷还旧贷，故馨源公司向高汉新豪公司借款，用于偿还到期的上述银行贷款。

高汉新豪公司现主张钱款转到郎咸平账上就等于转到馨源公司账上，与《借款协议》约定不符，馨源公司对此亦予以否认，且高汉新豪公司、郎咸平均不能向法庭提供馨源公司委托郎咸平收款的证据，故《借款协议》未实际履行，一审法院对高汉新豪公司提供的上述证据不予认可。

判决高汉新豪公司返还馨源公司900万元及利息。

5、高汉新豪公司提出上诉

高汉新豪公司提交了上海市高级人民法院2016年8月15日听证笔录一份，证明缪洁晶在该份笔录中亦作出过有关“用于归还过桥资金债务”的陈述。

法院认为高汉新豪公司虽提交了三份《借款协议》，但馨源公司否认其公章加盖行为，而且从银行转账记录来看，所涉款项的流转对象为郎咸平账户，未有证据显示款项最终进入馨源公司账户。馨源公司虽作出过有关“归还过桥资金”的表述，但其在一审、二审中均已明确表明借款关系系发生在高汉新豪公司及郎咸平之间，与馨源公司无关。驳回上诉维持原判。

6、高汉新豪公司提出再审申请

上海市高级人民法院认为高汉新豪公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，指令上海市第二中级人民法院再审本案。

7、2018年5月8日高汉新豪公司与馨源公司不当得利案再审开庭

暂不知最后结果。

以下是对簿公堂期间的爆料

2016年11月份，《家人》杂志接到了郎咸平家人的独家爆料：

我是郎咸平的妻子黄绮萍，今天站出来说出这些真相，其实我犹豫了很久，但心里的压抑和憋屈让我不能再保持沉默。

今年，有关我丈夫郎咸平和小三争房的报道铺天盖地，连我远在美国的同事和在台湾的家人都知晓，对我指指点点，冷嘲热讽。报道里，我这个发妻变成了空姐、复旦校花、川妹子等等，让我很匪夷所思。

郎咸平依然风光无限，我这个坚守妇道的原配夫人却成为了大家的笑柄。这是什么道理？就媒体舆论的一些猜测和不实报道，我想在此和大家说明白，也请大家还我一个清白，不要再攻击我这个老太婆了。

我与郎咸平于1980年5月18日在台北登记结婚，隔年生下大儿子郎世玮。由于郎咸平读博士的原因，在我大儿子3岁的时候，我们一家三口移民到了美国宾夕法尼亚的一个黑人区。

（黄女士和郎咸平结婚证书）

当时条件很不好，我学历也不高，找正当工作很难，为了供我丈夫读书和补贴家用，我做过人家保姆，当过唐人街缝纫工。食物中毒、被黑人打劫都成家常便饭了。这样的日子熬了好多年，一直到郎咸平博士毕业，担任学院副教授后，生活才稍微有所好转。

（在台湾时郎咸平一家三口）

结果没过多久，1994年郎咸平要去香港中文大学执教，但此时我刚好考上美国联邦邮政局的工作，实在不舍得放弃；而且当时他也说自己不可能一直远在他乡生活，最多过个一两年就要回美国，因此我没有带着孩子一起去香港。没想到我丈夫并没有再回美国。

此后我们一直保持联系，他经常回家探望，暑假期间我也经常带孩子们去香港陪他，但长期两地分居还是造成我们夫妻感情有所冷淡，郎咸平开始不停周旋于各种女人间。

男人外面有女人，我这个做妻子的也能理解，毕竟他一个人打拼也不容易，但我觉得凡事都应该有个度。1997年，他居然利用香港法律的漏洞，瞒着我在香港与张女士注册结婚。香港不像其他地方，没有所谓婚姻状况审核一说， 只要公示数日后没人反对，即可领结婚证。他当时骗张女士自己是单身，也同时向我隐瞒了这场所谓的“婚姻”长达十年之久！ 直到2007年被我发现之后，才与张女士办离婚手续。

此外，郎咸平于2000年回到内地发展，起初在北大教EMBA，后去了长江商学院。2003年结识了同样在长江商学院工作的缪**。在明知郎咸平已婚的情况下，缪**仍然和他住到了一起，郎咸平在她要求下，买了同居用的房子和车子，后来由于种种原因两人分手，房子和车子就被缪**拿走了。

结果2011年两人又走到了一起，这次郎咸平在她的要求下，再次大手笔买了两套极其昂贵的房子和价值不菲的车子还有各种奢侈品和名贵首饰。因为外籍人士的限购原因，这些财产全部暂放缪**名下。 结果据说缪**外面有恋情，导致两人在2014年再次分手，缪**挥挥手又一次要带走所有。

在此期间，我经常回国探望郎咸平和我儿子、孙子孙女。每年过年过节，我都会从美国飞回来和家里人团聚。但郎咸平居然和当时的重婚一样，一直隐瞒到最后爆发了我才得知。他这种行为彻底伤害了我们家和我对他的感情。

（黄女士每年都会从美国飞回中国与丈夫孩子一家团聚）

我已经61岁了， 至今仍然每天辛苦地挨家挨户送信件，当邮差。我曾经很期待在62岁退休后，能回国陪伴我孩子和我丈夫，就算回到以前的苦日子，我相信我也会是幸福的。

郎咸平有没有钱我并不在乎，什么日子没过过，什么苦头没吃尽才有了今天。可他在国内发展得那么好，可以随随便便地挥霍，几套房子、几辆车子的送给那些只爱钱的女人。而我呢？ 至今在国内没有一套属于自己的房子。

之前我一直被蒙在鼓里，隐隐约约听到一些消息也没去计较，毕竟孩子都那么大了，孙子也都快要初中了，不想再影响夫妻感情。但我现在已经不知道如何是好。

郎咸平大手笔给小三买房买车，这些不应该是夫妻共同财产吗？难道我的合法权益就不受保护吗？郎咸平送出去的每一分钱，难道也不属于我吗？

之前在宝山法院，郎咸平告缪**的事情我一直没有参与，因为我根本不知晓这个事情。 直到我儿子忍不住告诉我了我才知道。但我当时想，郎咸平那么聪明的人，应该可以通过法律途径拿回属于我们的财产，毕竟当时只是因为限购政策才放到她名下。