杭州房子退税政策

为支持居民改善住房条件,根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2022年第30号)规定,现将有关征管事项的政策解读附在正文。

政策原文:关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告

2022换购住房退税政策解读最新文件

一、纳税人什么时间内可以享受退税政策?

在2022年10月1日至2023年12月31日期间,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

例1:纳税人小周2022年12月出售了一套住房,2023年7月在同一城市重新购买一套住房,由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间,故符合政策规定的时间条件。

二、纳税人退税金额是怎么计算的?

在2022年10月1日至2023年12月31日期间,对符合退税条件的纳税人,当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时,全部退还已缴纳的个人所得税;当其新购住房金额小于现住房转让金额时,按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为:

1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税;

2.新购住房金额小于现住房转让金额的,退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税。

其中,原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

例2:2022年12月,小杨出售了一套住房,转让金额为240万元,缴纳个人所得税4万元。2023年5月,其在同一城市重新购买了一套住房,新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件,由于新购住房金额大于现住房转让金额,小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元,则可申请的退税金额为万元(150÷240×4万元)。

(假设以上均为不含增值税价格)

三、出售多人共同持有住房的,纳税人应如何计算自己的退税金额?

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的,应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例3:小李和小马共同持有一套住房,各占房屋产权的50%。2023年1月,两人以200万元的价格转让该住房,各缴纳个人所得税2万元。同年5月,小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房,小李申请退税时,其现住房转让金额为100万元(200×50%=100),新购住房金额为150万元,其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月,小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房,小马占房屋产权的40%。小马申请退税时,其现住房转让金额为100万元(200×50%=100),新购住房金额为80万元(200×40%=80),退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=万元。(假设以上均为不含增值税价格)

四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间?

出售现住房的时间,以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的,购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息,纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的,购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准,纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

五、符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?

纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的,应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请,也就是说,纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税,就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度,一般情况下,纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税,因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请,如果当地税务机关另有规定,按照规定办理。

六、纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料?

纳税人申请居民换购住房个人所得税退税,除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外,还需要提供以下资料:

(一)纳税人身份证件;

(二)现住房的房屋销售合同;

(三)新购住房为二手房的,房屋销售合同、不动产权证书及其复印件;

(四)新购住房为新房的,报经住建部门备案(网签)的房屋交易合同及其复印件。

七、为便利纳税人享受税收政策,税务部门提供了哪些服务?

为便利纳税人享受税收政策,税务部门推出一系列服务举措。一是简化资料报送,提供预填服务。依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息资料,为纳税人提供申请表项目预填服务,纳税人办理退税申请需携带的资料,主要用于纳税人核对申请表信息,税务部门只留存新购二手房的不动产权证书复印件或新购新房的房屋交易合同复印件。二是根据系统预填、纳税人填报并确认的相关信息,自动计算应退税款。三是通过多种渠道和方式开展宣传解读和培训辅导,提醒并帮助符合条件的纳税人及时申请退税、享受税收政策。

八、纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的,已经获得的退税应当如何处理?

纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的,应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款;纳税人逾期缴回退税的,税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门的相关共享信息,加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。

九、纳税人在申请退税时还应当注意什么?

支持居民换购住房个人所得税政策,旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件,纳税人应当依法依规如实申请,认真填写并核对申请表,对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的,税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

约4个月前，杭州出台了重磅的“5·17楼市新政”，不仅极大降低了外地人的购房门槛，二手房增值税免征年限还由5年调整到了2年，新政立刻激活了死气沉沉的二手房市场。

不过，在短暂刺激后，杭州二手房自7月起又进入了量价齐跌的下行通道，部分价格虚高的板块渐渐暴露出“真面目”，一二手房之间的价格倒挂不复存在。据中指研究院，今年8月杭州市区二手住宅均价迎来24个月以来的首次环比下跌，结束了近两年来持续上涨的态势。

9月起，杭州已经有4个下辖区县出台楼市新政，给购房人发放补贴。但一线从业者信心仍然低迷，二手房市场也仍在底部徘徊。

“红盘”二手价跌不停

今年5月17日，杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被业界称为拯救二手房市场的“5·17楼市新政”，就如同给低迷的市场注入了一剂“强心针”。

“5·17楼市新政”的效果立竿见影，出台当月，杭州主城八区二手住宅成交套数环比上涨112%。然而“强心针”的时效有限，仅一个多月后，杭州的二手房市场成交量便再度回落。最新数据显示，今年8月杭州的二手房成交套数已经跌回新政前的水平。

由于统计口径的差异，针对杭州二手房市场各家研究机构给出了不同数据，但总体来看，杭州二手房正处于量价齐跌的下行通道。

根据中指研究院近日发布的最新数据，今年8月杭州市区二手房成交约3300套，环比降幅近10%，二手住宅均价迎来24个月以来的首次环比下跌，跌幅为0.04%，结束了近两年来持续上涨的态势。

而根据钱报美好生活研究院、易居研究院的数据，2022年5月和6月，杭州二手房成交量（含富阳、不含临安）分别为4877套、6738套，7月和8月的成交套数则分别滑落至5183套、4671套。

杭州本地具有官方背景的透明售房网则统计，2022年8月杭州市区网签单量5600余套，环比下滑5%；剔除临安区数据后，8月网签5300余套，同比下滑5%。新增挂牌房源量、客源量及带看量持续下滑，不过8月后半程略有回升，相比前半月带看提升10%，贝壳平台的下定量提升16%，但一线从业者信心仍然低迷。

连续经历两个月的低迷期后，杭州一二手房价倒挂差在进一步缩小，在某些曾经楼价虚高的板块，二手房成交价回落得彻底，已经跟片区新房限价处于同一水平。

以泡沫较为严重的未来科技城板块为例，该片区新房限价42520元/平方米，今年7月、8月，贝壳找房共成交了两套该板块内阳光城未来悦Max的住宅，均价分别为42357元/平方米以及41381元/平方米。

阳光城未来悦Max也曾是热门红盘，二手房挂牌价最高达到9万元/平方米，但现在仅贝壳找房平台上就挂着97套全新未入住的二手房，急于出手的业主一直在降价。今年5月下旬，即“5·17楼市新政”发布后，该小区的二手房成交价还是54830元/平方米，仅三个多月内成交单价又跌了一万多元。

4区县出新政刺激楼市

其实在全国房地产市场中，杭州市场一直属于平稳类型的，但近期的不景气不仅存在于二手房市场，新房市场也受到波及，杭州4个远郊区县（含县级市）已经率先松绑楼市政策，并且都真金白银给购房者发补贴。

9月伊始，杭州富阳区出台《聚力人才招引 助力产业强区若干意见》，其中多条新政都指向了房地产，包括缴纳社保满一个月即可获得购房资格、“F4”类人才在富阳享受优先购房政策、放松二套房限购、购房契税减半、交通补贴、团购优惠购房款等，被外界解读为富阳楼市的进一步松绑和“取消限购”。

紧接着，9月8日，杭州下辖的建德市发布楼市的新政中提到，建德人、二孩家庭、三孩家庭购买新房给予购房款1%-3%的补助，最高补助不超过5万元，同时，给予购房者已缴纳契税80%补贴，单套补助最高不超过3万元；非建德户籍购买新房的，给予2万元/套的一次性购房补贴。

9月9日，杭州淳安县也发布楼市新政，本县户籍、外来人口、青年毕业生买新房或首次买新房，发放购房补助200元/平方米，单套补助最高不超过2万元。同时，买房人享受购房契税补助，按照需缴纳契税80%的额度予以补助，单套补助最高不超过3万元。团购买房的，开发商给予2%-5%的优惠。

9月10日，杭州临安区发布了《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》，其中称临安将实施购房补贴，支持刚需及改善型住房需求。对在临安就业创业并于2022年9月15日至2023年3月14日期间首次在临购买普通商品住宅的普通高校博士、硕士、本科、大专毕业生按照《“择临而安 礼遇人才”若干意见》给予一定的购房补贴。鼓励商业银行在客观评估风险基础上，合理确定首付比例和商业贷款利率，加快贷款审批速度，加强房地产项目融资服务，完善融资对接机制，保持房地产信贷平稳增长。

贝壳研究院杭州分院认为，杭州市场目前处于预期较弱和信心缓慢修复的形势下，前8月市场呈现“上行-疫情-下行-提振-下行”的轨迹上，仍需进一步刺激提振市场刚性和改善型住房需求，富阳已经放宽限购，杭州各区域楼市分化严重，或将进一步精准调控，“因区施策”。截至目前，二手市场短期已经触底，但恢复将是缓慢温和的过程，市场在底部徘徊的时间将比过去周期中更为漫长。