请提供

封面：

华业?玫瑰东方

传世浪漫，天长地久

封3

扉页：

生命是一种欲求，她以永无休止的渴求及力量，在你的心底盛放。

内2-3

目录：

图腾

意象

资本的地理文脉

规划态度

美学建筑纪元

四季盛开的美丽情结

户型卷

精装修卷

物业卷

配套卷

投资卷

发展商卷

品牌卷

享受生活

延伸阅读

内4-5

华业–玫瑰东方——图腾

CBD上层生活

是四时常开不败的花中皇后

是哥德、席勒、莎士比亚巨著中的赞咏

是两百多年前约瑟芬皇后的梅尔梅森城堡玫瑰园

仁爱、激情、唯美的化身

高贵、典雅、浪漫的主角

春去秋来，岁月更迭，玫瑰心灵从未褪变

其实莎士比亚早已写过

玫瑰不管换了什么名字，还是一样的芬芳

都市。泊岸。恒久。

在这个处于变革的时代，奔波在物质与欲望的空间，生活被麻木包围，情趣被桎梏左右，最单纯的感动反而变得极其稀缺，毕竟人性中渴望感动、希冀美好恒久的需求是不会改变，发现蕴涵这种感动的机缘，让感动回归生活。

内6-7

过度P：

所有的玫瑰都是自然的，它们利用我们，是为了美丽

所有借玫瑰点燃的欲望都是自然的，我们利用它们，是实现美好

内8-9

华业–玫瑰东方——意象

见证。传世浪漫；收获。天长地久

主流人文、新古典建筑、风景园林……

一个城市中央CBD上游，罕见、独特、理性、浪漫的成就与专属

一个藏锋繁华，隐退浮躁，堪以传世的欧式新古典主义建筑群体

一个沿袭世界经典园林文化，围绕景观园林建造生活的心灵居所

一个汇合高档公寓、5A级写字楼及时尚商业一体的高端物业品牌

内10-11

华业–玫瑰东方——资本的地理文脉

风云际会，成就人生

北京东部发展带，CBD，朝阳公园，东四环东三环，使馆区……

华业?玫瑰东方，位于北京东部朝阳区延静里中街25号，东临东四环路，西靠延静里中街，北临朝阳北路，占据优越地理位置，因紧邻北京商务中心区CBD东北区、著名京广中心、华贸中心等标志性建筑以及朝阳公园、红领巾公园交汇宝地，国际氛围及自然生态极为浓郁。

内12-13

“精神坐标”和“财富地标”；一个阶层，知性贵族。

在美国，演艺明星大都隐身于贝弗里山，商界巨子多选择栖息纽约长滩，社会名流更青睐身处中央公园。跻身晋级现代中国主流社会，阶层越来越主导着对资源的享有与机会。中国可以达成一个阶层财富标准的共识，却缺失一个阶层在精神领域的标准，这是人性的失衡还是时代的无奈。当“知性”与“贵族”激情碰撞，必将会缔造一种全新的价值信仰。

出世；入世。随心于我。

观念和资本主导的年代，精英云集的地方，人文生态的空间，信步达济天下，进取成功实现抱负，回归港湾栖息泊寓，事业生活交汇迸进，超越出世入世我心自由。

华业?玫瑰东方占据CBD核心区精华位置，优良的景观、清新的空气、舒适的环境，在优越的先天条件下，以园林、景观、户型、规划、楼体结构等多种产品创新为突破口，建造比肩CBD国际性作品。

内14-15

过度P：

幸福是一个可以随手即拾的苹果，幸福是一股转瞬即逝的清流，有缘的人，从不会让她悄悄溜走。

内16-17

华业–玫瑰东方——规划态度

色、声、香、味、触，全息解构CBD上层生活场域文明

华业?玫瑰东方，总建筑面积25万平米，由5栋住宅围合成四座BLOCK院落，一个围合即是一个独立空间，四个地区代表四种规划机会，创意性的“ZONING”分区规划的理念，规划后的四个地区既能各司其职又能有机互动，全面为业主整体服务。

内18-19

感动细节规划亮点之一：私有。

社区内不再是单纯的钢筋混凝土的集合，而是凝聚了文化、理念，令住户产生归属感、认同感、安全感；相同的户型亦考虑不同的立面效果，通过立面色彩、构件形式、屋顶形式、屋顶色彩、材料等因素的变化来体现；建筑的居住资源尽可能私有化，例如一层设私家花园，屋顶设屋顶花园，注意楼梯间及入户处的处理手法，强调其人性化及私有化；每个单元、每个家庭都有自己的私有空间，私属楼梯、走道、露台、花园、绿地等不受外界的纷扰，真正个人空间、个性品位。

内20-21

感动细节规划亮点之二：尊崇。

引进澳州设计大师——京澳凯芬斯建筑师事务所的精彩设计，采“town-house”之长，弃“town-house”之短，形成了适合国情、理念超前的精品住宅——TOWN HOME。社区四季景观别致，内有水系贯通，整个社区环境生机盎然；住宅内外再也不是平淡无奇的简单重复、千篇一律的呆板布局，而是代之以通幽小路、蕴涵文化的小品、局部挑空的起居室、豪华敞亮的落地大窗、精巧别致的铁艺栏杆等饱涵情趣的精巧设计；以每单元层层退台、室内外高差设计等多种独具匠心的设计，构造诸如休闲、阅读、观景、早餐等品位各异、个性化、差异化的趣味

内22-23

感动细节规划亮点之三：自然。

社区规模适度，拥有丰富的、自然可由住户参与并分享的园林景观，整体风格的统一、住宅个性的张扬与自然环境巧妙兼顾；单体组合统一中求变化，每户主要空间有良好的景观朝向，提高景观附加值，协调建筑与绿地的关系。首层住户均拥有私家花园，通过退台方式，使二层以上住户均拥有露台，可以与自然界无拘无束地沟通；整个社区的建筑设计、交通设计、绿化、园林及景观设计充分考虑建筑与人、建筑与自然、人与自然的相扶相承的依赖共生关系，使建筑、环境与人和谐统一。

内24-25

传世。超越物质限度之上，释放新豪宅人文多元价值

总建筑面积近25万平米，社区风格完整统一。

22000平米奢侈景观园林，绿化率50%以上。

罕见80米楼间距，私密尺度静谧气派。

公寓容积率2.78，舒适格调居住领地。

1：1泊车系统，人车分流体系，安全为本。

地板采暖系统，人性化设计，健康环保时尚。

精装高档公寓、双语幼儿园及国际会所，体验生活中心原点。

内26-27

过度P：

晨曦的蔚蓝，午后的浓淡，夕阳的金炫，欣赏东方玫瑰花园最佳时间不该是刻意的，富有生活气息与理性思考的建筑，散漫出的光影美感，冲击着每一颗欣赏、仰望的心灵。

内28-29

华业–玫瑰东方——美学建筑纪元

舒适即境界，有生命的建筑

3栋南北通透18层纯板式公寓

2栋东西向11层高级板式公寓

二梯二户，通风透气，高采光性，80%高使用率

经典二居，舒适三居，豪华四居，140-415平米尊贵空间

内30-31

生活的贵族，知性品位，新古典主义盛典

国际建筑大师，Mr.Grahame–E–Harris格雷–海瑞斯，世界设计意象

极简主义的设计坚持对细节的完美要求，典雅尊贵、卓而不凡。当建筑与生活有了共鸣，那么美便不只是一、两栋建筑，而是我们的家园、我们的城市。

格雷–E–海瑞斯先生

澳大利亚新南威尔士大学，澳大利亚注册建筑师，澳大利亚皇家建筑协会理事，澳大利亚设计师协会会员，中国建筑学会会员。

2001年——悉尼社会大厦(Society General House)，荣获澳大利亚BOMA奖

2001年——澳洲Kings Langley郊外度假酒店

2001年——悉尼Alfred Dunhill购物中心及办公楼

2002年——印尼雅加达住宅规划设计

2002年——新西兰惠灵顿高层写字楼及公共停车场

2002年——堪培拉雷克斯饭店室内设计

2003年——印悉浸信会教堂

2003年——澳大利亚castlc hill电信中心工程

2004年——中国北京东方玫瑰花园

内32-33

尊贵浪漫，禅哲情趣，隐语身份的建筑脸谱

主体色调视觉联想丰富，流金砖红外立面，傲然于世，犹如巴黎卢浮宫，洋溢经久品鉴的细节美。尊贵的浪漫，外显低调，凝聚深沉。对讲求品位的阶层人士来说，积淀而得的人生阅历，岁月洗涤风采依旧，恰是内心独白。

载有时光痕迹的艺术建筑，演绎和谐与自由的生活

华业?玫瑰东方融合东方传统文化和西方现代简约风格，展现一类宁静、平和、安详的贵族气息。作为知性生活的空间，以及“东方贵族”境界的载体，新古典主义赋予建筑沉稳贵气的精髓，建筑肌理、线条、色彩创意考究，建筑局部出神入化细节精雕，给冷漠中的浮华带来可亲可感的知性与品位，完美创造一个和谐、多元、共享的社区人文场域。

内34-35

过度P：

觅香而行，伊水而卧，喜欢在早春的时节开始赤足，拥抱翡翠似的绿荫，眺望阳光酿造的余暇，畅饮雾纱雨天的甘美，生如夏华，圆月常临，尊贵与浪漫，我触摸，我梦幻。

内36-37

华业–玫瑰东方——四季盛开的美丽情结

风。光。水。气。悦心怡景园林

三重绿色写意，原酿鲜氧清新

临依绿化带、朝阳公园、社区内部景观，三重绿意美景呈现；

创意人造地形，延绵起伏巧然天成，多条风景走廊将景观延伸至社区人家；

每个主题景观园林面积达8000平米，定制城市社区花园规则话语权；

社区中央水域，景点小品活动场所亲水近享，临溪而居比肩世界奢华。

风景中的家，人类最适宜居住所在

华业?玫瑰东方的园林设计，充分利用了地块楼宇之间的宽度，在地块的南、北两个区域，各打造了一条长达300米的景观轴线，由4米架高，22000平方米的生态园林走廊连接，并以不同的树林主体形成视觉焦点，沿轴线形成层次感极强的风景带。景观环境是人类最适合居住的，世界上众多的知名高档社区，都是围绕景观园林来建设的。

内38-39

EDAW国际设计园林景观

美国EDAW作为全球最大景观设计规划专业机构，一直是景观建筑、城市设计和环境规划领域的领军者，善于营造现代、自然、休闲、愉悦身心的氛围，创造独具鲜艳特色、极具强烈认同感与归属感的景观享受。

“把建筑轻轻地放在景观中，而不是把景观造到建筑周围”——澳州名师Marco景观解读

“每一个场域都有自身的地脉潜能，风景园林的工作并不是创新，核心关键是发现场地的灵魂，感知、冥想，最好的设计看上去就像没有经过设计一样，只是对场地景观资源的充分发掘利用。根据树木、水景等的走势将建筑和谐有序融入景观之中，保证了景观整体统一性和叙事性，使建筑仿佛景观中自然生长出来，这样操作的理由和执行的代价，都给人以震撼。”

战略纲领

2003年，大连商业地产的战役已经进入白热化阶段。城市广场作为垄断大连最核心商业地段以及市内稀缺自然资源的地产项目，本身就具有了不可再生、不可复制等天然优势，同时其庞大的资金投入和复合性的物业构成也决定了它的霸主地位。但是面对目前复杂多变、竞争激烈的战争形式，城市广场以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势，集合优势兵力进行火力联战，从而达到对战争总局进行全面控制，短期内迅速占领目标的终极目的。

一、平面武器

（1）报纸媒体

优势：诉诸视觉的媒体，信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客户进行长期理性诉求。

劣势：需读者主动接受诉求，缺少强烈刺激。

《大连日报》：大连地区的党报，发行量大、覆盖面广，传阅率高、可信性强、具有权威性。

《半岛晨报》：大连地方性报纸，趣味性强、信息量大，报价较低但可信性稍弱。

《大连晚报》：一向以地域化和平民化为办报方针，受众阶层广泛，是覆盖式宣传的良好的投放媒体。

《新商报》：《大连日报》直属报，同为党报，与大报具有同等权威性，侧重于商经信息报道，报价较低。

投放策略：综合分析各媒体的特点，同时考虑预算等客观因素。我们认为，城市广场作为大连地产界“空前绝后”的集资源垄断性、珍惜性为一体的超大规模地产项目，为了有效实行形象推广、树立市场美誉度，应首选最具权威性的媒体——《大连日报》。为了有效整和媒体力量，同时以最有效的方式最大限度地覆盖读者群体，在其余三家媒体中将侧重一家进行集束轰炸，其他两家作为辅助火力。考虑发行量、可信度、价格、版式、印刷质量等综合因素，三家媒体中《新商报》无疑具有更多的优势，版面安排合理，读者群文化素质偏高，构成元素丰富、时尚、可读性强，内容更关注经济、投资等方面，因此选择《新商报》作为投放重点。

在媒体投放安排上，广告投放富有节奏感，配合各阶段的推广思路和活动安排，达到环环相扣、张驰有度。在日期安排上，综合考虑大连市民的阅读习惯，以及周末休息日和“五一”长假对媒体造成的消极影响，此时不宜安排广告发布。

（2）印刷媒介

印刷媒介包括：8P宣传折页、北方航空杂志。

DM宣传折页印刷费用：7万元/10万份

北方航空杂志广告费用：3万元/页?月*1月=3万元（折后价）

总价：10万元

注：由于投递费各酒店收费标准不一致，因此令行讨论。

二、空中武器

（1）电台类

A、大连地区五大电台地产广告套播：

“城市广场”地产广告以套播的形式覆盖大连电台五个频道共十个栏目，每天十次，每次十五秒，具体时间段均为各台受众最广的栏目，时间涵盖新闻频道《中央新闻及报纸摘要》、《新闻一小时》、《时事今日谈》、经济频道《理财黄金档》、《阳光旅程》、文艺频道《足球天地》、《兄弟体育》、交通频道《动感车坛》、《新闻联播》及半岛之声《欢乐正前方》等收听率很高的栏目段，而且，上述收听内容全面包括受众最为喜爱的日常关注点。同时电台的听众多为有车族，很有经济实力，符合我们的目标群体定位，并且，这种套播反复播出的形式也有利于我们覆盖式广告宣传。

B、集束式广播投放：

“城市广场”在开盘时期为了能够更有效地进行市场炒作、吸引注意力，形成足够强势的强销气氛，应于常规性广播投放的基础上，于此时加播更具威慑力的电台广告，使发布频率更密集、效果更明显、气势更威霸。“城市广场”地产广告将在一周之内覆盖大连电台六个频道的整点时段，从6：30—18：30，长1分钟的广告每个频道每天出现十二次，一周共计420次。

（2）电视类

“城市广场”本身就是大连地产界的一个奇迹，本身就是一个震撼人心的新闻，同时为了使本项目能够达到“高山仰止”的心理效果，为了能够真正体现项目所具有的高贵特质，我们认为应将电视广告集中投放于大连电视台新闻类节目，《新闻全景》（一套）、《新闻联播》（一套）、《大连新闻》（一套）、《城市发现》（一套）、《生活现在时》（二套）、《21点直播室》（二套），作为大连电视台最黄金强挡的节目时段，上述节目为电视观众所深深喜爱，同时投资者一般都更关注经济、新闻、时政等节目，这将更有效地覆盖我们的目标群体。广告的投放采取优势组合、火力补充的方式，在活动进行期和强销期集中火力投放，使广告能够达到最具效率的传播效果

投放策略：

段位 广告位置 广告段长度 周一至周四 次数 周五至周日 次数 总价（7.5折后）

一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170

一套 特A 《大连新闻》前（约19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410

一套 B 黄金剧场前（约20：01，周六为《久久合家欢》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480

一套 C 《城市发现》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600

《城市发现》栏目中软性报道 1分钟 12000 4 31200（6.5折后）

二套 B 生活现在时栏目前（约20：27，周六/周日为第一访谈时间） 15秒 3000 7 3600 4 35400

二套 B 21点直播室栏目前（约20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450

选择大连电视台新闻综合频道（一套）收视率较高的《大连新闻》以及生活频道（二套）收视率名列前茅的《21点直播室》作为常规投放媒体，自4月22日——6月26日期间进行不间断发布。其他各栏目作为补充火力，于项目强销期以及活动前期进行集中投放，以期引起投资者的高度注意，使项目的销售节奏更趋完美。

发布日期分别为：

段位 广告位置 广告段长度 周一到周四 周五到周六

一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约18：27） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23

一套 特A 《大连新闻》前（约19：35） 15秒 4月22日——6月26日

一套 B 黄金剧场前（约20：01，周六为《久久合家欢》前） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23

一套 C 《城市发现》中插播 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23

《城市发现》栏目中软性报道 1分钟 根据活动不同临时加播

二套 B 生活现在时栏目前（约20：27，周六/周日为第一访谈时间） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.21—22 4.26—27、5.16、

二套 B 21点直播室栏目前（约20：58） 15秒 4月22日——6月26日

三、远程威慑

（1）后盐立交桥广告路牌

随着五一黄金周的到来，外地游客蜂拥而入大连，作为目标覆盖全东北的“城市广场”，此时应紧紧抓住这难得的历史时机，在外地投资者心目中留下至深难忘的印象，同时为了能够真正有效地达到宣传效果，轻松地实现辐射目的，我们建议在大连市高速公路入口——后盐立交桥发布路牌广告。由于有经济实力的外地游客多数采取开车休闲旅游的方式，因此，从后盐进入大连市成为了唯一途径，于此处发布路牌广告，广告醒目、关注率高、覆盖范围广，可以轻松达到“四两拨千斤”的效果。

（2）天百楼体广告路牌

充分利用天津街各商业地产项目所造成的旺势人流，在位于天津街黄金位置的天百大楼楼体发布户外广告，将对去往天植商城、天和广场、新天龙、修竹广场等项目的投资者起到截流作用。正所谓因势造势，利用竞争对手市场炒作的成功结果，天百广告牌将巧妙增加投资者对“城市广场”的探究心理，在增加了自身影响力的同时也对竞争对手进行了强有力的围追堵截，更能提高投资者对“城市广场”的投资欲望。

广告路牌费用总计：10万元/两个月， 面积总计：1000平方米

第一节：销售策划概述

销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等

第二节：销售策划与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。

一：项目策划所包涵内容：

（一）市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭

文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机、入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控

（六）媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放

二：销售策划所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（四）销售阶段总结

（五）销售广告评估

（六）客户跟进服务

（七）阶段性营销方案调整

第三节：销售策划的内容及步骤

一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。

二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。

三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。

五：项目销售思路：

（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

六：项目销售策略：

（一）项目入市时机选择

理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：

1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；

2、你已经知道目标客户是哪些人；

3、你知道你的价格适合的目标客户；

4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；

6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；

7、已制定出具竞争力的入市价格策略；

8、制定合理的销控表；

9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;

10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；

11、尽力完善现场氛围；

12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；

13、其他外部条件也很合适。

二）项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！

（三）销售部署

房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节：销售策划的原则

一：创新原则

随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二：资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。

三：系统原则

房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。

房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

四：可操作性原则

销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。

第五节：检验销售策划的成果

随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。