开发商“送面积”多猫腻

根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)，大幅度赠送面积的行为已经不被允许。但记者近日走访发现，许多楼盘推出的新项目，仍有大幅度赠送面积的现象。据业内人士介绍，如果这些项目是赶在去年7月1日之前通过了规划审批的，则属于合法，否则就是违法行为，购买这类房屋存在法律风险，消费者买房前要注意户型是否通过审批。

开发商“送面积”层出不穷

记者近期踩盘时发现，尽管去年起大幅度赠送面积已属违规，但目前不少楼盘仍然存在这种现象。比如位于白云区的一个高档住宅大盘，近日推出180平方米的大户型，除了首层之外，还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。另一个位于增城的别墅产品，也“白白”赠送了层高4.2米的地下空间。但按照规定，净高超过2.1米的地下空间，必须算全部面积。

除了赠送地下空间，“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷，且存在政策风险。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾经面临因为N+1户型，业主都面临要拆墙的问题。业内人士表示，遇到这样的情况主要是该开发商不够专业导致。据了解，一般来讲，许多N+1户型在未通过规划验收时是不封闭的，完全按照规划报批的图纸来做。等规划验收通过后，交楼前会根据业主需求统一封闭阳台外墙，安装玻璃等。这样，交付给业主使用时，原来的阳台已经俨然成为卧室了。而富通雅苑在申请规划验收前，在规划局眼皮下就封闭了阳台，不可避免地被定性为擅自违建了。

买房注意户型是否通过审批

据记者了解，自去年7月1日起正式实施了新版《建筑工程建筑面积计算规范》以后，买房房屋面积不能随便送了。业内人士表示，目前市场上还存在的赠送面积行为，很多都是赶在去年7月1日之前通过了规划审批。而在这个时间之后，所有的项目规划就必须按照规范来实施，无法打擦边球。但购房者在看房时也要注意这类户型是否通过审批，若未通过，则属于开发商的不合法行为，可以向相关部门进行举报。

内阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

大飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

地下室：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积;结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。也就是说，“买一楼送地下室”属于违规。

公共“赠送面积”无保障

业内人士表示，赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。合生有关负责人也告诉记者，如今广州的楼盘收取物业管理费都是以房产证的面积为准。

不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，一般情况下，只要在新规范出来之前报批通过了，那“送”面积的事实也就被确立了下来，以后不会有太多问题。唯一需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。

此外，律师称，买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

不知风险青睐“偷面积”产品

不少市民告诉记者，自己非常钟情会“偷面积”的开发商楼盘产品，比如阳光书房、入户花园，很多这些类型产品只需要算一半面积的价格，另一半面积纯碎是赠送，并没有担心这种类型会出现什么问题。记者在踩盘过程中也发现，不少看楼客对N+1户型、入户花园等能多多赠送的面积产品非常青睐。

早前在金沙洲买了某楼盘的陈先生告诉记者，当时购买的是89平米N+1户型，可以做到四房，开发商就是利用了所谓阳光阳台多隔出来了一间小房，居住了两年多，这套房已经有房产证了，从来没有担心会有什么问题。

市民陈**就告诉记者，虽然自己知道在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中要求开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间，将不能再以全赠送的形式出现，但是目前市场上依然有不少懂得偷面积的开发商，“很多大房企的产品面积偷得很有水平”。

房屋赠送面积的几种形式

阳台：赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。但按照国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的，只能算一半的面积，并无真正的“赠送”一说。

入户花园：即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的，有的甚至完全赠送。入户花园面积越大，所赠送的面积就越大。

大露台：在一些户型中，一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上，如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用。

内庭院：内庭院又称入户庭院，一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多，主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积，也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型，虽是首层，但往往单价较高。

地下空间：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，给购买住宅产权的业主单独使用。

高挑空间(阁楼)：许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼，不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。

　8月14日，位于 东莞CBD 的 4宗 商服用地全数出让，这也意味着8月土拍顺利收官。

　其中 莞民投集团、南实集团、东实联合体 以及 盛和集团 携手“出线”，预计将建多栋百米大厦，东莞CBD天际线初现轮廓！

　 01 竞得房企一览

　 莞民投集团——莞商抱团实力雄厚

　莞民投是在东莞市委、市政府的支持下，由东莞世界莞商联合会推动筹组、150多家东莞知名民营企业共同发起、900多名莞商会员共同参与的民营经济联合体，注册资本100亿元。

　莞民投业务聚焦大湾区，发展成为集产业园开发运营、城市综合体投资建设、股权投资、商业保理、融资租赁等一体的现代综合型集团企业。

　据莞民投官微表示，该宗地作为东莞国际商务区启动区第一个项目，莞民投将建立高端总部基地，为莞商莞企打造东莞具规模的产业创新和金融投资的商务服务综合体，树立民营资本的旗帜，实践“湾区都市，品质东莞”战略部署，助推东莞经济高质量发展！

　 莞民投集团知名项目一览

　 南实集团——老牌莞企资源颇丰

　东莞市南城实业投资集团有限公司（以下简称“南实集团”），位于东莞市南城街道西平东骏路22号宏图科技中心内，是南城街道办事处于2015年7月组建，2015年8月1日正式落成运营，注册资本为人民币伍亿伍仟万元。

　南实集团前身为南城区资产经营管理有限公司（以下简称“资产公司”），成立于1996年9月6日，经营范围主要为资产管理、实业投资、物业租赁管理、停车场经营管理及市场经营管理等。

　南实集团主要物业资产包括：沙苑市场、沙苑大厦、塘贝综合市场、宏图科技中心1号5号楼、金升花园一层铺位和二楼物业、原汽车站综合楼（玛利亚医院物业）和商业楼、阳光九小附属楼、原东莞市商业学校部分物业、御花苑学校和幼儿园部分物业、西平陂头村农民公寓1#、2#、3#、4#、5#楼、市政工程公司大楼、建筑公司大楼、粮油厂综合楼部分、鸿福花园一三楼部分物业、 骏马山庄 B组团首层及地下停车场、水濂山森林公园古庙广场铺位、车站路铺位等商业铺位以及其他部分街道属物业。

　南实集团主要土地资产包括：水濂社区新斜、大塘尾、长窝的土地（304亩）、水濂大道"牛牯岭"（106亩）、科创路西侧土地（71.5亩）、翡丽山项目西南侧山顶位置（69亩）、 清华居 项目西北侧北侧两地块（75亩）、东部工业园南城园区土地（约3000亩）等土地资产和其他街道属土地资产。

　 东实集团——后起之秀国企翘楚

　东莞实业投资控股集团有限公司，简称“东实集团”，成立于2012年10月31日，是东莞市属国有企业。

　成立以来，东实集团始终以“推动城市升级创造美好生活”为己任，不断提升规模、壮大实力，形成了城市综合运营、人才安居、环保产业、公共服务等主营业务格局。

　截至2019年4月底，集团注册资本54.6亿元，总资产172亿元，净资产98亿元，直接管理的全资子企业10家、控股子企业5家，员工6300余人。

　目前东实集团在东莞开发项目除了其著名的青年人才公寓品牌“莞寓”外，还通过招拍挂及土地划拨，规划建设东莞火车站TOD项目（石龙侧）以及虎门东实赤岗花园项目，预计将在年内至明年入市。

　 东实旗云花园 效果图（东莞火车站TOD开发的一部分）

　 盛和集团——布局莞邑根基雄厚

　广东盛和 房地产 集团有限公司是盛和伟业集团下属的一家房地产开发企业。公司成立于2003年，2005年首个项目“盛和花园”公开发售便取得良好的业绩；2006年初世界五百强企业，台湾“大润发”百货成功签约进驻公司开发项目“盛和广场”；同年9月“盛和花园”二期的样板房的推出也把“盛和地产”品牌推上了一个更高的平台；2007年，盛和地产推出第三个项目：盛和新都会，项目总体规划是集住宅、商业（购物、餐饮）于一体的商住社区；2009年起陆续在清溪镇中心区推出盛和雅居、 盛和豪园 、盛和商务大厦；2013年成功又跨镇区在横沥镇竞投获得规模近30万平方米的 盛和雅颂花园 。

　在今年6月份，盛和集团以3.6亿总价拿下中堂豆豉洲商住地，楼面价12791元/㎡，打破区域楼面地价记录，预计又将打造一个高端江景红盘。

　 02 宗地参数&竞拍要求

　4宗商服用地的共同点在于均要求对计容开发物业自持比例不低于70%，自持年限为自取得工程竣工验收备案证之日起不低于10年，且在满足一定条件后可适当降低自持比例至50%。

　宗地物业自取得工程竣工验收备案证之日起10年内，连续5年达到承诺年均财政贡献标准且不低于准入财政贡献标准的，自第6年起，项目年财政贡献每增加10%，自持比例可下调10个百分点，但不能低于50%。连续5年达到承诺年均财政贡献标准110%以上（含）的，第6年可一次性将自持比例降至50%。

　值得关注的是，2020WG007号商服地是4宗地中唯一一宗拥有不超过20%的服务型公寓指标，也就是说该宗地将可拿出最高不超过20%的建面打造人才公寓，这也许该宗地引发竞拍的原因。

　 03 规划前瞻

　 东莞市国际商务区 位于由东莞大道、环城西路、三元路、宏图路所围合形成的黄金区域，面积约2.14平方公里。

　商务区整体的规划结构为“一心两轴四组团”。“一心”是指活力中心公园，是集生态、艺术、文化、商业于一体的中央活力绿心，“两轴”为串联城市东西生活组团的滨水休闲轴及融合城市和活力与未来体验的中央活力轴，“四组团”分别为金融科贸组团、国际生活组团、总部运筹组团和创新活力组团。

　此次上线的四宗商服用地即位于金融科贸组团。

　根据《东莞国际商务区控制性详细规划调整》，在中心公园周边以及金融科贸组团，将分布多栋百米以上高楼，其中将建设1栋城市地标500米，次级地标280-410米级别，一般地标160米-240米。

　这四宗商服用地的入市，无疑宣告了“东莞天际线”已启动建设步伐，CBD板块开发进入新阶段。

　 04 区域动态

　从今年下半年开始，关于东莞CBD板块的动作持续不断，首先是号称“CBD第一拆”的水涧头村拆迁安置工作已进入冲刺阶段，总签约户数和房屋栋数均超过96%，有望于8月全面收官，下一步将是土地平整以及引进开发企业；7月下旬，东莞国际商务区中心公园及绿轴方案设计定标，这也意味着东莞国际商务区中心公园及绿轴规划建设思路基本敲定，将从“以人为本、友好慢行、活化建筑、蓝绿基底、城市绿心”五个维度，打造东莞市民专属的一流中心公园和翡翠绿轴。

　 东莞CBD效果图

　未来，随着CBD规划不断落地，中心城区作为东莞三大城市增长极之一将提高现代服务业的集聚水平和辐射带动能力，增强综合竞争力与区域影响力，支持总部企业做大做强，打造粤港澳大湾区宜居宜业的高品质新都会。

? 资讯来源：东莞市公共资源交易网、东莞市自然资源局官网、莞民投官微、东实集团官网、南实集团官网、盛和集团官网

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