首付40-70万，在郑州如何选择？

新房

1、问：正商智慧城四期128平的高层，想换成128平的洋房，价格差2000左右，长期看划算不？

答：差价不大的情况下，一定要选择洋房，因为洋房的得房率是远高于高层，折算一下高层实际套内单价不一定有洋房便宜。洋房梯户比小，居住品质高。

2、问：高新区恒大城二期（2.1万）和金科城二期洋房（1.8-1.9）怎么选择？请给予指导。

答：建议选金科。

金科城位置要比恒大城好，开发商是以洋房专家著称，建筑质量更有保证，物业也不错。有郑州中学的学位，这些都是金科城的附加值。

恒大城溢价太高，装修一般。虽说带精装，但是比金科高了每平米近3000块的价格，装修的溢价也不低了。

3.问：绿都广场二环里（1.7万）和名门翠园小户型（1.5万）哪个适合纯投资？

答：相比之下，翠园更好一点。

绿都二环里唯一的优势就是位置，1.7万多的价格不低，性价比不高。翠园位置不错，也有地铁，学校这些附加值。另外，也可以考虑一下南三环附近的小户型，价格也更低一些。

4.问：东润城，希望从投资和自住分析利弊。首付40万，东南边或三环内有没有其他项目推荐？

答：东润城靠近中牟县城，价格已经不低，未来升值潜力远不如北边的象湖片区。品质期望度不要太高。自住建议考虑四环内。

首付40万，三环内的兴隆城，和昌湾景国际；再比如南三环沿线的永威城，绿都澜湾等的小三房都是可以买到的。

5.问：锦艺金水湾3期分析一下吧，考虑3房和以上大户型。

答：三期地块位置不错，不临连霍高速，临贾鲁河，环境比较好。距离7号线（还没动工）站点约400米。目前配套的学校是金桂小学和金桂中学。三期142的四房户型不错，可以考虑。

价格在15500左右，毛坯，这个价格目前在北区不算低。

6.问：你好，投资兼自用，现在买商铺怎么样？纯投资的话元通医药港和良库老街怎么样？

答：要是自用，什么时候买都可以。但要是投资，建议放弃和远离。

不动产投资链条中，住宅永远都是第一位，其次才是优质的写字楼，再就是公寓。而对于商铺，产业园和分割式集中商铺最危险，住宅底商稍好，但也不是散户可以买的。商铺是专业炒家的玩具，散户建议远离。

7.问：总价60万到70万之间的一房，交通方便有地铁，自住且具有投资价值四环内。

答：鑫苑国际新城，旭瑞和昌城市之光，名门翠园，这三个有50平左右的一房。

南边鑫苑国际新城，有地铁有学校有商业，三环内。

西边旭瑞和昌城市之光，挨着中原路未来有地铁，紧挨三环边。

北边名门翠园，三环路旁边，有地铁，大盘，自住保值都没问题。

8.问：五龙新城，九龙国际，锦艺金水湾，翠园，兴隆城，钱隆城，民安尚郡，这几个小区自住哪个性价比高，有上学需求。

答：根据楼盘品质，再结合您的教育需求，五龙新城，九龙国际，兴隆城，民安尚郡可以先排除。

锦艺金水湾（1.55万），翠园（1.55万），钱隆城（1.3万），都配建有学校。金水湾三期，位置和周边环境都还不错。

翠园目前应该还有少量房子，地块位置也还能接受。

钱隆城在高新区，位置可以，更偏刚需一些。

预算充足的话可以考虑金水湾和翠园，预算紧张的话可以考虑钱隆城。

9.问：正商家河家洋房精装，尚悦居精装小高层，永威城毛坯房，怎么选择？

答：优先选择尚悦居。

尚悦居位置不错，距离东区比较近，还有地铁。旁边澜庭叙价格1.4-1.5万，美景精装1.5万。家河家性价比一般，永威位置不如尚悦居。

10.问：广电天韵、融创象湖壹号怎么选？或者有其它楼盘推荐，自有资金200万，年收入50万左右，想再买一套，或住或投资都可以。

答：全款的话，不急于入住，象湖壹号是个很好的选择，140平或180平的小高都可以，既改善了环境，又改善了居住的产品。而且后期有升值潜力。但如果自住的话需要差不多5年的周期。

如果是按照二套按揭，同在龙子湖北的泰宏阳光和苑，价格1.98，要比广点天韵更有性价比，升值潜力也不错。

二手房

1.问：位于火车站西广场西工房小区，房龄近四十年，最多卖五十万。考虑后期会不会也一起拆迁?今年租赁市场行情并不好，是租着等拆迁还是置换品质？

答：以目前的情况来看，西工房小区的短期内拆迁不了，据说12年左右就有消息要拆迁，但是一直没行动。如果明年上半年有看到合适的改善型楼盘，建议出手，因为老破小不能抵押贷款，目前租赁市场行情也不好，有合适机会就出手。

2.问：卢浮公馆一期的二手房怎么样？89平两房，户型是全南户型，单价20500，不知道这个选择怎么样？

答：卢浮宫馆一期的位置是三期里最好的，这个价格也可以。小区绿化环境挺好，物业也不错，附近也有学校,可以买。

3.问：天下城的二手房，单价2.3万，房本166平的价格合适入手吗？购买二手房需要注意什么？

答：如果楼层和装修都合适的话，这个价格还是可以的。

购买二手房注意：1.一定要走全额资金监管。

2.不要给房东解压贷款。

3.提前把房子的户口搞定，确定买过房子后迁户口没问题。

4.问：东润泰和的小两室83平210万，永威五月花城的小三室95平215万，主要自住，注重建筑质量和物业，这两个房子哪个更合适？

答：建议东润泰和。

自住就不用考虑五月花城，位置附近几乎没有配套，永威的作品虽然很有品质感，但这个位置跟价格没有性价比。

泰和的品质感也同样不差，整个项目除了83两房其他都是大面积，圈层也不一样，重点是生活便利又没有挤在市中心。

5.问：南区的水岸花园小区交房三年了，106平方，精装修，要卖什么价位合适？

答：小区属于经适房，目前均价在1.2-1.3万。没有太具体的价格，可以根据自身楼层和装修情况，先挂一个稍高的价格，试试水。目前楼市行情有点变冷，没有好的投资途径，可以等一等再出售。

6.问：自住，北龙湖安置房龙兴嘉苑1.6万值得购买吗？

答：目前来看1.6属于目前的市场价，不算低。安置房购买:不能贷款,办不了房本，落不了户，孩子上学受限。后期物业没保障，租户较多，人员杂乱，生活品质可能偏差，后期也不好出售。根据自身情况而定，刚需建议不要买。如果资金充足，买一套投资，后期可出租。

7.问：绿城百合的二手房，带电梯，不临路，复式，一般装修，2.6万，是否值得购买？还有资金监管是按月收费吗？

答：这个价格低于市场价，楼层装修都觉得没问题，可以买。资金监管是按照贷款额的千分之三收费的，不是按月收费的。

其他城市房产

1.问：您好！北海的房子可以投资吗？

答：不推荐，如果有度假需求，不妨考虑海南，云南，同样作为旅游地产，起步更早发展更快一些。还有个人预算，建议选择大品牌开发商聚集，或者政策利好的区域，旅游地产除了盖房子，还有后期的物业管理和运营，这是资产保值增值的关键。

2.问：郑州和惠州惠阳相比较，哪个地方房产更有投资价值？从经济、教育等综合比较，哪个城市更有前景未来？

答：惠州在临深区域，可以实现职住同城，目前惠州居住深圳工作的群体不少，当然也要看工作地点，通勤方式和个人对通勤时间的接受程度。

相比之下更看好郑州，有内在的经济和人口支撑，房价很稳，未来也更有成长空间，惠阳完全依附于深圳，自身经济和教育都很弱，投机性更强。

3.问：海口绿城桃李春风楼盘位于琼山区云龙镇，我准备买的二期风禾里，93.5平四合院子，单价33000，一次性付款，但是不靠海，价格高，请问这个楼盘的升值空间大吗？

答：这个房子自己住没问题，不过等配套起来需要的周期会长一些。

投资转手的话，首先要考虑投资周期，拿到房本后最快几年可以交易；其次要看变现能力，这个区域已经33000买入了，比成熟区域一些别墅还贵，到时候周边能否起来，是否有人会接盘，变现能力怎样，都是个问题。

4.问：你好，首套房，预算在350万以内，目前看了罗湖区的楼盘，一个是雍翠华府，百仕达四期东郡，选哪一个比较好？

答：雍翠华府，不用考虑，不管是下一步结婚还是父母来住，你都需要一套两居刚需房，房租和物业根本不重要。而且雍翠品质不错，在罗湖属于高性价比楼盘。

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教育

1.问 :老师您好，正弘数码公寓，中介说是文化路二小和省实验中学的学区,说是可以落户。听说将来数码公寓不会划入省实验的学区，是否值得购买?

答：1.中介说的目前来说是对的，但是划学区这个事儿不是一成不变的，会发生变化。2.数码公寓划入省实验学区，也不是固定的，是近几年划入的。

2.问：想问下以老人名义买，孩子户口能落入老人名下吗？对上学有无影响？最近在看锦艺金水湾，不知道学校如何。

答：1.不能直接落在老人名下，可以老人儿子先迁进来，然后再迁孩子户口。郑州入学是以孩子父母的真实居住地划片。

2.金水湾的学校是金桂小学，金桂中学。据说签约的是文化路一小和郑州七中，在新建楼盘中，学校配套还不错。

3.和昌湾景国际算不算学区房，目前已持有该小区，担心澜景小学不行，想在东区改善购买学区房，尤其初中的学区房。接受总价400-500万，请推荐楼盘。

答：1.和昌湾景国际的小学签约的互助路，有互助路做支撑，学校在新建学校的发展中应该还不错。不过周边没有优质初中。

2.如果以改善为主，可以考虑东区。东区可以选择周边有小学和初中的房源。但东区初中教育资源也一般，请知悉。

3.这个房款价格，海马公园还可以，周边也有学校。不过也都是划片的公办学校。

4.建议以改善需求为主，学校要有，然后加上课外和家庭教育。

米宅装修

1、问：刚定了XXX高层东边户，但现在又感觉户型不是很好，总高34层我21，楼间距45米，影响采光不，还调高不？

答：采光一般没有问题，我想你问的不是“采光”，而是“日照”。放心，开发商盖的房子，日照一定是符合《郑州市建筑工程规划管理技术规定》：大寒日，至少有一个房间，日照不低于2小时。

所以，就算是一楼，中午时正好阳光被前楼挡住，但早上和晚上，阳光还是会斜着射进来。

当然，我想你想表达的是，全天只要有太阳就有日照。那根据我的之前的计算，如果层高2.85米，你这个层数，要25层及以上，才会在冬至那天也能不被前楼挡阳光。

但你东户，我估计下午还是会被你自已那栋数的南户挡阳光。

2、问：最近装修房子，12月16号左右厕所厨房阳台墙铺贴完毕，22号做了木地板找平，现在墙砖脱落了十几块了，瓷砖背面很干净。做地平水渗到楼下比较严重，很多水。怀疑是质量问题，怎么解决？

答：墙砖脱落找你的装修公司。

往楼下渗水，你打地坪了吗？和物业、楼下邻居三方协商吧。如果怀疑建筑质量问题，可以请河南省建筑科学研究院来鉴定。

3、问：这是8月份入手的一套小户型，23层，顶层，东北户，毛坯交付，一直在想如何改造装修才能提高房屋的利用率，但都没想到一个好的思路，请问如何改造设计能更好的发挥其居住使用价值？

答：我之前特别想把空间用尽，现在更多的是想让空间舒适。这个户型现在我会想把它做成一个舒舒服服的一室一厅，多储物，合理，人性。偶尔有人留宿，可以用沙发床去解决。我画了个简图在下面。

P.S.你这是骗我给你做设计

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海外

1.问：主编你好，想咨询一下多伦多房产，可以入手吗？

答:2017年多伦多涨的挺猛的，房市属于本轮看多周期之末期，建议先观望。

2.问 :曼谷出租如何？

答:租金回报率还可以，市中心地区的公寓年租金收益回报率大概在5-8%，但升值的话一般，此外租客有点挑。对于东南亚的房产，我们原则上是不推荐的，第一非泰国籍人士不能购买泰国土地。第二：国家治安安全性考虑。

3.问：日本大城市的房租是比较可观的，个人感觉长期持有日本房产不错,主编怎么看？

答：投资日本房产比较安全，但是升值不行，税太多太高，例如不动产登记税、印花税、固定资产税、都市计划税及个人所得税等等。

4.问：尔湾旁边的新港滩市的房子值得买吗？

答：可以买就是价格贵点，值不值得买其实主要是看需求，自住还是投资的考虑角度是不同的，自住完全没问题，如果投资的话有更好的选择，比如西雅图。

5.问：孩子出生在温哥华，计划陪读想选择好的学区的房子，有什么推荐的？

答：好学区的话可以关注温西的Kitsilano,Point Grey,UBC这些区域。

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1、保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生(技工院校预备技师、技师)、专科毕业生(技工院校高级工)在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

2、为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

3、满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

4、支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

5、稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量;在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

6、完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

7、严格落实房屋预售制度。按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。

8、加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。

9、完善公共配套和基础设施。优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板;对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。

10、提高商品住宅品质。落实《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。

11、给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

12、降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

13、推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

14、推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

15、促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

16、规范房地产市场秩序。开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。

17、加强商品住房销售价格管理。严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。

18、提高政务服务水平便利交易。运用信息手段提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目实现比例。试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。

19、强化网络舆情引导管控。各网络平台、自媒体要准确解读房地产市场形势和政策，正确引导舆论和市场预期。相关部门要加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期，扰乱市场秩序的行为。

郑州取消“认房又认贷”

，郑州市人民政府发布了“关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知”。《通知》中最大的亮点，便是提出降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

“上述要求即明确取消了‘认房又认贷，将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场底部修复。”某研究院认为，这也意味着郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市。

“郑州二套房认定政策变成了只要符合限购没有欠房贷就算首套，这甚至比‘认房不认贷更宽松。”某研究院指出，郑州是来全国第16个降低首付的城市，也是第一个降低改善需求首付商业贷款门槛的城市。

“这势必降低购房成本，也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存有积极作用。”某研究院智库中心研究认为。