卖房未及时告知租户被索赔优先权不容忽视
按照规定，房屋租赁人对房屋享有优先购买权，但售房者在卖房时往往会忽略这点，一不小心就摊上了官司
卖房没及时通知租户违约赔偿数万元
2005年，李女士租下了如东县海保公司的商铺做婚纱摄影的生意，年租金4万元，租期8年，租赁合同中还约定好在租赁期间，若海保公司欲转让房屋，须提前一个月书面通知李女士。
2月，李女士缴纳房租时得知该房屋已于2006年3月18日售于吴某，并已办理了房屋产权变更登记手续。
2014年1月26日，李女士将海保公司、吴某以及受委托与自己签订房屋租赁合同的滨州物业公司诉至如东县人民法院，请求判海保公司与吴某间签订的房屋买卖协议无效，并赔偿人民币45万元。不过，由于诉讼中经评估，房屋现价和当时的售价相差386.65万元，因此李女士改为索赔386.65万元。
经法院判决，海保公司作为出租人在房产权转移时未履行通知义务，已构成违约，参考合同中约定的违约责任比例，海保公司应赔偿李女士17.2万元。
此外，滨州物业公司是受到海保公司委托，与此案并无关系，而吴某是善意取得房产，房屋买卖协议依旧有效。对此结果，李女士表示将再提起上诉。
买卖房产需谨慎优先购买权不可忽视
根据《合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。不过，在实际生活中，除了承租人，还有一些人同样享有优先购买权。
1、共有人
据规定，出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。所以说，出售共有房产的话，你必须经过共有人同意，或者出具共有人的同意书，否则买卖合同就是无效的。
2、原产权单位
据规定，职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，可继承也可在购房五年后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。
3、公有旧房原住户
同样地，根据规定，出售旧房时，原住户也享有有优先购买权。
接手转让超市的诀窍
从开店筹备来说：顶店肯定是省时、省力、省资金，诸如执照申请等，都可吃“现成饭”。而开店则必须从零开始，从最初的人事规划、训练，到店面装潢、货物采购、营销宣传……每个环节都要自己把握、自己策划，实在麻烦又累人。
从客源、投资和资金运用来说：顶店的优势也较明显，因为原来的店肯定有自己的固定客源，不用投入太多的资金，且马上有现金收入供周转。开店的话，最大的问题就是初始阶段的客源，需要时间来培养，而且还要投入，不光是开店所需资金的投入，更需要现金周转。
所以，顶店在一定程度上来说比重新开店具有优势，但接手店铺时，必须注重考察以下几点：
一、考查店铺转让的原因。看店铺是因为生意不好转让，还是因为店主本身有其他因素转让，从而避免接手“死”店铺。但生意好的店铺转让往往价格比较高，并且难以杀价。
二、若是生意欠佳，则分析生意不好的原因，了解店铺原来的经营情况，看是因为经营问题还是其他客观问题，如位置、装修风格、硬件等。因为决定生意好坏的因素有很多，主要还是经营方面的问题，因此，要综合考查市场，分析店铺在自己手中搞活的可能概率。
三、考查老店的债务、税务等财务问题，合同等法律问题，设备的质量问题等，避免跌入转让陷井。
四、预算接手后还要不要增加投入，投入多少？从投资成本及利润测算上综合考查所接手项目。
五、接手前要调查清楚该地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，避免上当受骗。
六、搞清楚该店铺的所有权关系，签定转让合同时要保证房东、转让人与承转人三方到场。
七、做好过户及变更手续，转让人有义务积极配合完成。
1、在真正接手转让超市之前、一定要做一个市场调查，调查中需要了解到位置是不是理想，客流量有没有保证。一般情况下，像小区、学习、车站、主干道、医院等位置都是不多的，也能够保证到客流量。其次呢？还需要调查一下周围有多少超市，太多的话，客流会损失，竞争也会比较大。
2、一般情况下，除了大型超市以外，70平米的超市是最合适的，过大或者过小都不合适。像店面太小的话，会造成货物不全、产品单一等情况，这样就会降低消费者选择的可能性，一旦没有满足消费者的需求，有了不愉快的购物体验，久而久之，生意也就很难保证。
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