房屋买受人应审查房屋所有权是否存在权属瑕疵。
在购买房屋之前，房屋买受人应对所购房屋的相关情况做全面调查，或细致查阅房屋权属材料，或到相关房地产登记部门进行查询，以确定购买该房屋不侵害自身或第三方的合法权益;要了解所购买房屋是否存在租赁、抵押等法律关系。如果房屋权属存在瑕疵，如房屋上存在抵押权、居住权等限制性权利，买受人应与出卖人约定解除抵押权或居住权后再进行交易。房屋买受人应实地看房，避免出现房屋在交易之前存在租赁的情形。
房屋买卖合同中的瑕疵
哪些属于房屋重大瑕疵买房子是我们人生中的一件大事情，如果购房者购买房屋的时候没有注意的话，入住房子之后多半是会后悔的，为避免入住房屋之后后悔，购房者最好在购买房屋之前认真计划思考一番
第一：房子户型面积诸多浪费
就好比说，你看中的二手房过道很长，或则动静分区不明显的，这类户型最好不要买，尤其是户型浪费比较大，表面上看起来面积是很大，其实可用面积非常少，而且装修费用还很高，非常不划算。
第二：物业存在诸多问题
购买二手房，很多人倾向于选择价格比较便宜的，但购房不能单单以价格来衡量，物业管理问题也非常重要。
因为随着时间的推移，很多设施老化，比如公用电梯等，这些公共设施都需要物业来管理维修，物业管理较差的小区，入住以后的居住体验也比较差，影响生活质量。
第三：精装质量很次的
精装之后的房屋，出售的时候相较于装修一般的房屋，价格自然要高很多，因为这也是房屋的加分项。所以，一定要格外注意精装房的质量，尤其是所有材料是否有甲醛超标等问题，而且如果施工较粗糙的话，入住之后也会三天两头的出现小毛病，会让你不胜其烦，所以，选择精装房时，有条件的话，请专业的验房师帮忙来看看。
第四：房子地理位置不佳（交通不便）
交通不方便，尤其离主要的交通枢纽站或者轨道交通超过30分钟以上的就不用考虑了。这里指的是走路30分钟路程。因为二手房不同于新房，对于地段的要求非常高，尤其是以后换房的时候，非常影响房屋的整体评估。
五：装修SOSO的房子
这类二手房，买来之后如果对原装修不满意，入住前还需要重新返工，浪费时间不说，还要多花一些冤枉钱，因此，大家在选择二手房时最好选装修还不错或者装修年份不是很久的房子，换套整洁新颖的家具即可入住，不用整个全部翻新了。
房 买卖合同 出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为： (一)格式合同中对 违约金 标准约定过高。 定金罚则 和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的20%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，法院在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止 合同当事人 随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具; (二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请 解除合同 ，要求卖方返还 定金 ;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担 违约责任 。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。 (三)合同中未约定居间方的权利义务。 有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订 居间合同 ，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。 二、如何处理 购房合同 瑕疵 要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为： 瑕疵一：有的条款没意义 乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中， 买房 人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让 二手房买卖 双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。 瑕疵二：户口迁不出责任难认定 甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋 产权过户 前” 迁户口 ，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。 瑕疵三：具体税费表述不清晰 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、 个人所得税 ，买房人需要承担 办理房产证 的 契税 ，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把 个税 或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。 瑕疵四：房屋损毁问题有漏洞 该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。 瑕疵五：契约没有标注用途 本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请 房屋所有权 转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了 按揭贷款 时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。 在 二手房交易 中， 购房 人与房屋出卖人在签订合同时，要仔细阅读合同的内容，要是发现 二手房买卖合同 有瑕疵的话，则需要及时的提出并进行处理，以免日后给自身利益造成损害。如果对此不是很了解的话，可以在 律师 的帮助下签订相应的合同。
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