法律纠纷中的房产评估价格！指导价市场价

法律纠纷中的房产评估价格！指导价市场价

案例(2021)粤0303民初7621号

引起诉讼的交易房产是深圳市罗湖区的一个学位房，案情简单又经典。从双方和中介的沟通经过可以看出，卖方找借口不愿意卖了，系明显违约。沟通未果后，买方起诉到法院，要求卖方支付违约金，违约金的金额是依据合同总金额即房款的20%。卖方则认为违约金金额过高。

我们看看争议双方各自提供的价格:原告买方提交2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书，可以显示，位于深圳市罗湖区**房产竞价成交价为7757179元。被告卖方提交的网站截图打印件，可以显示:景贝南住宅区，建筑面积为96平方米，政府参考单价56000/平方米，总价538万元;景贝南住宅区，建筑面积为96.82平方米，政府参考单价56000/平方米，总价542万元。此时，作为第三人的房产中介说话了，说卖方提供的证据属于政府指导价，为市场价的7.5折。

法院认定的结果是:

原告提交的2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书显示，位于涉案房产同小区的房产拍卖成交价为7757179元成交价格可以证明涉案合同除时的涉案房产市场价值与涉案合同转让价格的大概差额，足以证明原告在合同解除后损失是客观存在的，且损失数额巨大。

被告提交的同小区房产网络出售价已载明为政府指导价，并非实际交易价格，无法证明合同约定的总房款20%的违约金过分高于原告损失。最终法院支持了原告要求被告支付合同总价款20%(1262000元)的诉讼请求。

并且论述到:“根据本案的实际情况及原告无过错，被告违约又未提供充分证据证明违约金标准过分高于原告损失等综合因素，本着维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护守约方的合法权益，本院不支持被告关于调低违约金数额的主张，被告应按照合同约定支付原告违约金1262000元(631万元x0%)。”

分析

从以上案例可以看出:本案中，法院是以阿里拍卖市场成交价作为调整违约金时证明损失大小的依据，同时，认为政府指导价无法作为证明损失大小。

以笔者团队办理的案件为例，在诉讼中，由于双方一般对抗情绪强烈，往往一方主张的房产价格，对方都不认可，最后交由法院委托第三方估价机构来评估房产的价格。

而诉讼中的家事纠纷待分割房产时，由于它的特殊性，即双方原本的夫妻关系，往往愿意为了节省评估费，而共同确认涉案房产的价值。法官也会释明，这种情形下，就无需委托评估了，省钱、省时。

再不放心的话，双方可以共同向三家地铺实地了解涉案房产现时的价格，以最终确定一个较为公允的价格。除了上面说的二手房市场的政府指导价，还有租赁市场的指导价。从深圳市租赁协会官网上可以看到，深圳市的房屋租赁指导价，最新的是2017年的了，后面的年度再未发布。

其实，不管是哪个指导价，需要先考虑清楚它出台的目的是什么。人为去强加指导，最终也就落了个指导;最后搞出来一个躲猫猫的价格，使价格失去了本来的意义。进一步说，如果价格没有反映产品在市场上的真实价值，那一定是价格不对。如同前面案例所反映的，法院的裁判最终依据的也是市场价，而非指导价。价格躲猫猫，价格就没啥用(哦，这么说不严谨，至少它打击了二手房价)。我们要相信，一个充分竞争、经过多次换手的自由市场，价格是可以反映价值的。

买二手房被中介和房主骗了

购房者找中介公司买二手房是为了图方便,中介为买房者找卖家是图赚钱。因此,二手房的中介费问题是一个逃不开的话题。但是,如果二手房没买成的话中介费可以退还吗?看到下文就知道了。

关于二手房中介费问题

二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费,一般中介费为房屋成交价格的3%—5%。房屋出售方和房屋购买方都需要向中介方支付费用。目前中介服务费没有统一规定,一般按照行业内习惯收取。

二手房没买到中介费能退吗

本文会结合具体案例为大家解答二手房如果没有购买成功的话,中介费是否能退还的问题。

案例回顾:张某联系到了一家中介公司,想购一套二手的商品房。中介公司向张某介绍几套房子,张某对其中的一套很感兴趣。张某遂和中介公司签订了居间合同,缴纳了居间费700元,后中介公司告知张某,他看上的那套房子已经被房主卖掉了,中介公司也是刚刚才知道。张某非常生气,要中介公司返还居间费用700元。中介公司说他们已经为促成这个买卖花去了很多钱,因此不同意退还全部中介费。张某可以要求返还中介费用吗?中介公司为此的花费可以要求张某支付吗?

本文解答:《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

张某与中介公司签订的合同是居间合同。居间合同时居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。房产中介公司作为居间人,应该为购买者买房做积极的准备,中介公司以其提供的劳务换取报酬,即中介费。当中介公司没有促成买卖合同签订的时候,没有权利请求中介费。因此本案中中介公司应该返还700元的中介费,但是居间人为此支付的必要费用应该由购买者承担。

以上就是对“二手房中介费问题”“二手房没买成中介费能退吗”所作的简要解答。二手房中介费首先是一个合同问题,所以中介费的数额、缴纳方式、能不能退还等等,合同里都是可以规定的。如果合同里没有作出规定,那么在二手房没买成的情况下,中介费是需要退还的。但是,中介为了维护自己的利益,不可能轻易退还中介费,因此购房者应当及时请律师帮助收集证据和相关材料,做好起诉的准备。

买二手房被中介和房主骗了

是违法的，给你贴一个中介分别给买家和卖家签合同，吃中间差价的类似案例，你可以参考一下 在二手房交易过程中，发现中介吃差价该如何处理？市民邓某本欲以57万元购买一套二手房，在与中介公司签订委托协议后，不料，房子却被中介公司以50万元授..

买二手房被中介骗了

说实话，这还真不能算骗你，我不知道你不愿意要顶层的原因以及有没有全面的对中介说明，比如说怕日晒导致夏天比较热，所以要求至少上面有其他住户，如果只是说不要顶层，那这样不能算骗你了。现在很多房子都是最上层不是全面积的，是带露台的户型。

购买二手房被中介骗了，怎么办

起诉要求承担违约责任。

违约责任的承担方式有以下几种

（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。

（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。

（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

其他补救措施.第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

二手房过户，怕被中介骗了

走资金监管，银行，买家，卖家，中介，四方监管。买家不担心过不了户，业主也不担心拿不到尾款。另尽量找大公司，例如，链家，我爱我家，中原，麦田等，大公司安全，有问题也好找。

买二手房被中介骗

此事诉讼，中介不会有过失。

中介也都是和银行合作，评估费是中介收的，最终要给到评估公司的。当然中介也会有返点。评估费的市场价是评估价的0.5%，不超过这数就正常。评估费一般不会开发票，只要有财务票就行。补流水很正常，各各银行要求不一样，一般中介不会只合作一家银行都是那家好办走那家，如补流水就是你们的资质不太好。

建议：此事最好是将手续继续办下去，要不损失的肯定是你们。

这买的二手房是不是被中介骗了？

这个房子有可能是中介公司押的房子，问题倒是没有，你把合同签的严谨一点，也就是说白了，把有利于你的东西多写点，没利的让他们尽量取消就行了，别被他们套住就行，房产证这方面他们还是没问题的，对你没什么影响的，只要最后能按照合同履行下去就可以了。你也不要太担心了，社会还没想象的那么黑暗。

二手房购买被中介骗了该怎样维权

结合具体情况和合同约定，向对方索赔协商不成的可以收集证据向法院起诉。

买二手房，被中介骗了怎么办，求支招，购房讨论

正规中介公司都是在房管局备案的，所以要保留好证据，比如电话录音、微信沟通记录、证人等，然后到房管局投诉即可。

当然，也有的中介公司未正规备案，可选择媒体报告、网络舆论等手段。

没经过中介买二手房房主反悔

如果双方在合同上签字 而且合同合法的话 卖方照违约责任赔偿您的损失。

在南充优居中介买一处二手房被中介骗了怎么办？

可以；撤销合同了。别怕。现在南充房价高涨中央都重视了。