怎样做好物业区域内的设施设备维护与管理

1、制定详细的工程维保管理计划有了计划，工作才有目标，我们首先把区域内所有设备、设施都列入维保计划之中，需要维保的分一类需要检查的分一类，设备按月份维保，比如一月份维保配电房，二月份维保消防泵房，依次类推，维保的设备必须全年覆盖。针对运行频率较高的设备比如生活泵房、配电房等24小时都运行的设备，我们列入季度保养。一年做四次维保。一般运行较低的设备比如潜水排污泵、假山、桥廊泵等一年维保一次，每月检查一次。设施类我们小区重点的是排水部分和游乐设施。排水部分如果不畅通直接影响到业主的正常生活，游乐设施检查不到位直接给业主带来安全隐患。所以我们把排水部分定为每季度一次，游乐设施每月检查四次。针对其他设施（公共照明、电控单元门等）每月检查一次。我们在制定维保计划时会根据小区的设备设施具休情况，因地制宜的制定计划，重点的设施我们增加维保的频率和检查次数，具体编制的有年维保计划、计划实施方案、设施设备检查记录等等，同时我们在维保设备设施的时候，必须定好维保月份和检查时间，比如电动伸缩门我们制定每年的七月份做维保，每月20日检查一次。公共照明每月检查4次（8、16、24、30日各检查一次）。）

2、按照编制的年度计划严格实施维保工作，并在日常工作中检查其落实情况。根据我们制定的工作计划，工程部有条不紊的对小区设施设备进行维护与管理。在工作中我们把所有的计划表全部挂在我们的工作室墙上，以便及时提醒我们去完成工作计划，我们的计划定的也比较详细，落实到每季，每月、甚至每天，并根据各类设备的技术参数制定一个实施方案。比如小区使用频率较高的电动伸缩门在保养项目上我们制定了5点 1、各节点、机械部位做润滑 2、手动运行和物探头灵敏性检查 3、各固定件和接线处螺丝紧固 4、机头银屏显示、照明和前驱动检查 5、轨道清洁再比如生活泵房我们制定了8点 ① 变频控制柜内一、二次线路螺丝紧固 ② 小故障排除（信号灯、按钮、继电器异响等） ③ 电压和电机电流检测 ④ 双电源切换箱和水箱浮球阀可靠性检查 ⑤ 管道、阀门接头处螺丝紧固和油漆修补 ⑥ 出水口和吸水口止回阀检查和阀芯除垢 ⑦ 柜内和墙地面卫生 ⑧ 水箱清洗（每年二次，定于3月、9月份）并制定了具体的清洗要求。在实际的设施设备维护工作中，管理处工程主管每周进行三次以上的监督检查和指导，管理处经理每周至少一次进行检查，由于采取了行之有效的层层监督管理机制，从而使我们的设施设备维保工作能有效的扎扎实实开展下去。

3、完善维保检查后的记录我们在维保和检查设备、设施结束后，必须详细记录在设备、设施维保记录表中。在工作中，常常有的工程维修人员对维保工作记录的重要性缺乏深刻的认识，实际上工程的维保后的记录也是我们工作中的重要部份，它为给我们的工作留下痕

迹，规范我们工程维保与管理工作，同时区域内的的设施设备出现问题和故障时，也能提供可靠的依据。例如：按照我们的服务标准，单元排污设备半年做一次维保，但根据小区的实际情况为了使我们的工作做的更细致，我制定的是每季度一次维保清理，工作完毕后进行详细的记录（时间、具体雨、污水口的编号，地点，清理污水井内异物的情况、清理人等）如果因业主使用不当，造成管道堵塞，甚至污水漫溢给业主造成的财产损失，我们拿出定期清理的记录依据，也可规避物业公司的法律责任。

根据以上几点去对区域内的设施设备进行维护与管理，我们的工作就有了一定的条理性，并逐渐地养成一个好的工作习惯，习惯成自然。当然在实际工作中，我们既要按制定的计划去做，但是也不能教条，俗话说；计划不如变化，遇到特殊的情况，特殊季节也可能增加维保和检查的次数，同时在按照计划正常维保中，会发现制定的计划有些方面还不够完善，我们会及时记录下来，及时补充和调整，通过日常工作经验的积累，细致、完善我们的工程设施设备维护工作。另外我们的工程人员不仅能有效的维护和管理好物业的设备，同时在实际工作中，还有开源节流，废物利用，改革创新的意识，例如我们小区的污水处理装置沉沙池常常会有很多异物，长时间的积淀会使化粪池堵塞，就必须请环卫部门清理，增加了小区的成本费用，我们工程人员动脑筋，想办法，在沉沙池前面的一个瘖井口增加了过滤网，并定期对过滤网进行清理，有效的控制了沉沙池堵塞的现象，几年来小区化粪池一直处于畅通的状态。宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来，

经过我们不懈努力的工作，特别是在小区设施设备的维护管理工作中，在全面细致的工作计划指导下，认真的开展工作，并有完善的记录，加上工程维修主管及管理处经理的监督管理，使得三年多来美林东苑物业区域内的设施设备

　维修(w?i xiu)，是指护、保养、修理，下面是我为你整理的检维修管理规定，希望对你有用!

　检维修管理规定

　一、目的

　保证检维修过程的安全，不发生任何事故

　二、责任主体

　所在单位或车间

　三、管理主体

　动力处负责公司所有设备设施的检维修工作的监督管理

　四、安全管理主体

　安全处负责检维修工作的安全监管

　五、检维修作业票签发

　由责任主体负责，关键设备设施报动力处

　六、检维修人员身体素质要求

　根据工作的需要，安排符合工作特点的工作人员，同时有特殊工作的，工作人员应持证上岗;

　七、检维修器具的要求

　对检维修工作中涉及到的工器具以及特种设备都要符合其工作的行业规范;

　八、检维修工作注意事项

　1、制定检维修方案，包括技术和安全等方面;

　2、停车检维修或运行中的设备检维修，要进行工艺和电气交接，工艺班和电气班负责人参与并确认;

　3、检维修前的安全交底：对检维修人员进行检维修过程中的风险告知，存在哪些危险有害因素，进行如何防范及应对;同时对应急方法、事故案例进行告知;

　4、现场监护人安排到位，且监护人的必须具备相应的素质;

　5、检修现场人员必须穿戴好安全帽，工作服和必要的防护品;

　6、根据检维修工作的需要办理相关的安全作业票(证)，如动火、吊装、高处、设备内、断路、抽堵盲板、动土等，经批准后方可作业;

　7、现场设立相应的警戒线或警戒标志;

　8、根据检维修工作的需要配备相应的应急救援器材;

　9、检维修完工时，要将设备设施的安全设施预以恢复，并进行完工交接;

　10、做好检维修记录或档案。

维修注意事项

　1.正确使用工具

　1)拆装总成、零、部件联接螺栓及各种轴、轴承、齿轮等时，使用合适工具，不允许用錾子剔打或电、气焊切割，也不允许用活扳手代替锤子敲打。若必须用锤子击打时，应垫以软金属冲棒或衬板，以防损伤零件或基体。

　2)拆装机件时，避免损伤机件工作表面。能够使用拉压工具进行分解和装配的机件，应使用拉压工具，不得硬砸或乱敲击。

　2.总成或零件分解时，应做标记

　1)解体各总成、零部件时，对偶合件、旋转件和不能互换的零件均应在拆散之前检查原来有无装配记号，没有的应重新做标记(如对高速汽车的轮胎与轮辋安装位置做记号)，以防装错而破坏了原配合或平衡状态。常言道：修理匠，怎么拆，怎么装，不怕缺件时间长，就怕忘记怎样装。

　2)有安装方向要求的，应看好原方向或做上标记，以防装反。如活塞、气缸垫、连杆等，做记号非常重要。

　3.零件清洗

　1)清洗滚动轴承时，清洗液的温度不应过高。

　2)下列机件不能用碱性溶液清洗：

　①橡胶件、油封、非金属摩擦片等。

　②各种胶木齿轮和塑料零件、铝合金、锌合金等件。

　机件经化学溶液清洗后，应用净水反复冲洗，以洗净表面化学溶液。总成、零件清洗后，应用干净试布擦净或用压缩空气吹干。

　3)零件清洗后，应防止碰伤精加工表面，不急于装配的应涂上保护层，以防锈蚀。

　4)油管、气管的内部应彻底清洗干净，以保证管路畅通。安装管接头时，不允许缠绕棉纱等物，以防堵塞管道。

　4.螺栓(母)的紧固

　1)有力矩要求的螺栓，应按修理或使用说明书规定的力矩或拧紧操作要求拧紧。

　2)装复螺栓、螺母时，按需要加装与螺栓直径相一致的垫圈，垫圈内径不能过大。

　3)装复螺栓的长度应适当，不能露出过长或旋人部分过短，应将螺孔内的油、水、杂物清理干净后，再拧上螺栓。

　4)技术要求较高部位处的螺栓、螺母，应仔细检查其螺纹状况及自锁能力好坏，不能任意用其他螺栓(母)代替。

　5)用数个螺栓联接的结合面，在装配时应按规定的先后次序，分数次且用不同的力矩拧紧，无特殊要求的，一般应交叉对称且均匀地拧紧，不要先将某个螺栓(母)一次拧紧，以防零件变形或结合不紧。

　6)锁止可靠。用锁销来锁止的螺栓应注意锁销直径与锁孔内径配合适当，将锁销的一片扣在螺母的方平面上，不能弯扣在螺栓端头上。若用铁丝锁紧时，应按方向将锁线拉紧并锁好。镀铜或自锁的螺栓、螺母，不能多次反复使用，以防锁止失效。

　5.联接件的拆卸

　1)拆卸螺纹联接件时，应注意螺纹的旋向，对于多螺栓联接件，还应注意其拆卸顺序。双头螺栓可在螺杆上拧紧两螺母，然后用扳手拆卸。对于生锈螺栓可采用反复进退方法、锤子敲击法、煤油浸泡法或喷灯加热法等进行拆卸。拆卸螺纹联接时，不能随便增加接力杆，以防螺栓被拧断。出现断头螺栓时，若其断头高出基体，可将高出端锉成方形或焊上一个螺母将其拧出;若断头在机体内，可在螺栓端部钻一个小于螺栓直径的孔，然后敲入一方冲或攻反扣螺纹后用丝锥或反扣螺栓将断头螺栓拧出。

　2)过盈配合件的拆卸，应尽量采用拉压器等专用工具拆卸。无专用工具时，可垫软金属或木块进行敲击拆卸。不允许用锤子直接敲击零件表面，以防零件被敲坏。

　3)拆卸铆接件时，一般在修理中不拆，若出现铆钉松动或需要更换铆接零件，可将铆钉钻掉或錾去。

　6.油封、衬垫的安装

　1)注意转轴与油封孔的同轴度，衬垫的材料和厚度均要符合要求，以防松旷或密封不良。另外，油封的选择要符合要求。

　2)密封衬垫厚度要适当，使安装完毕之后，既能完成封油作用，又能不使有关零件出现松旷或变形。

维修工作总结

　20XX年设备部的工作已经接近尾声，回顾即将过去的一年，设备部全面贯彻公司20XX年TS16949的推广，? 提高管理、提高知识、提高专业能力?的方针，以制造部?提高生产、降低不良、节约成本?的年度目标为指导，认真落实工作部署中提出的设备管理的各项工作，努力实现?最大限度的满足生产需要，培养一只高效专业团队?的部门年度目标。纵观设备部20XX年全年的工作，在各级领导的支持和其他部门的协作下是较好地完成了公司交给的任务。今年新设备的增加，部门工作的重新分配，11个专项工程中又有多项涉及到的面较大，实际工作中遇到了许多困难，也存在一些问题，但设备管理部门全体员工通过认真的总结，仔细的分析，从已经出现的问题中吸取教训，在困难中锻炼能力，在反思中进行自我提高，大事讲原则，小事讲风格，最终圆满完成了全年工作。20XX年设备部KAIJO机台金线使用量降低了3%，，每年降低成本合计约为人民币200万元。降低设备故障率和提高设备的运转，目前焊线零库存

　细则如下：

　一、节约成本：

　1、对已损坏价格昂贵的部品进行分解修理，使修理工作细致到元器件，缩小故障范围，使用最低的维修成本修复设备，避免直接更换新的部品

　2、减少设备外修次数，加大内部修理力度

　二、降低不良：

　1、对生产中发生品质异常的管控，及时分析，找出解决，从而避免同样错误再次发生

　2、对设备内部参数的认证

　3、进行保养管控，组织对高故障设备大修，减少因设备故障而造成生产不良

　三、提高生产：

　1、及时巡线，发现问题及时处理

　2、制定设备保养，并安排落实设备保养工作，通过变更保养频次保证设备使用性能，减少机台故障和停机时间，保证机台正常生产运行

　四、员工流动：

　本年度设备部焊线共7人，其中焊线白。夜班技术带班2人(XXXXXX)，保养维修人员3人(XXXXXXXXXX)，新提升人员2人(XXXXX)，人员稳定，圆满完成公司给设备部20XX的设定目标。

　五、队伍建设

　1、我们通过工作中遇到的实际情况，不断的对员工进行教育，并制定了相应的对策和处理办法，对新进员工进行系统的培训，专人授课，同时到工作岗位进行实际操作演练，让每位员工都认识到提高技术素质的重要性。同时加强员工的集体荣誉感培养，提高相互协作能力，使组织更加团结，更富有战斗力。

　2、日常负责对焊线机台进行维护保养，定人定时对设备的使用状况进行确认，保证其它设备日常生产需要的正常运行;并负责对特殊产品(加工机械零部件，样品及尺寸的确认工作)，在设备组织大修的时候也主动灵活的作为维修主力参加设备抢修。

　六、工作中存在的不足

　1、在处理不是自己分管的工作时，表现不够主动，究其原因是头脑中有怕越权、越位的思想，有时就表现出不主动提出自己的工作思路，致使工作节奏慢。

　2、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，(?三严三实?专题教育总结汇报)凭以往的工作套路去处理问题，表现工作上的大胆创新不够。

　3、班组的管理还不够细致、员工的安全和质量意识仍不够强，导致本年度的1起安全事故，虽然事后也对当事人进行了教育和处理，针对性的作出了相应的对策。但还应以预防为主，加大平时的教育力度，提高员工的安全意识，从根上减少安全事故隐患的发生。

　4、设备常用部品备用库存量及在库量确认不够，应加强自身学习多与管理人员沟通交流，保障设备维修有备用部品更换，减少生产耽误的时间。