美国房地产买卖程序及相关法律

　美国房地产相关的法规，如：终止合同权(Termination Option)，赔偿金储备系统(Recovery Fund)，产权公司和产权保险等。和我一起来了解一下美国房地产买卖程序及相关法律。

终止合同权(Termination Option)

　房屋买卖对于大多数美国人来说是一生中最大的一笔投资，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了保护消费者(买主)的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一个或者类似的重要的条款，称之为，(简称Contengincy Removal Period 或者 Option)，这一条款对于买主非常重要。

　这样的条款在美国各州类似但也有差异，以加州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在17天的时间内(德州 7-10天，有些州15天)可以以任何理由解除合同，定金将如数退还给买主，买主没有任何损失。 别的州买主可能要承担一点Option Fee(50-100美元)，Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

　在Contengincy Removal Period期间，卖主不可以再和其他的买主签约，而买主可以无条件的终止合约也可以同时和其他卖主签约。这一条款对买主非常有利，一般是买主在这期间请专业的房屋检查师 (Home Inspector)做全面的房屋检查，如果发现有重大问题，诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方，买主就可以单方终止合同，定金退回。 在大多数情况下，只检查出一些小的问题，这时买主会要求卖主做一定的维修，往往卖主会接受买主的要求，把损坏的或不工作的地方修好。

　美国各州类似的条款让买主有充分的时间考虑和审核房产，保护了买主的利益。

赔偿金储备系统(Recovery Fund)

　如果一个房地产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害和较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者 法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还。巨大经济损失的时候，仅靠舆论的安慰和道义上的支持而没有得到在经 济上合理的赔偿是远远不够的，这个问题怎么解决?

　美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)的设立提供了解决方案，以下将对其进行简单介绍。该系统不是美国联邦政府制定，是由各州政府制定的，因此在相似的同时也有所差异。有些州设置的 赔偿金储备系统的赔偿金是由经纪人自己出从而累计起来的。每个经纪人刚考到执照时交的，大约10美元，然后在每年的执照延期时再交纳一些(50美元左右) ，一直到赔偿金达到一定数目为止。部分州储备的赔偿金最低额是100万美元，最高是170万美元，一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比 较低，在50万美金左右。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。

产权公司和产权保险

　国内发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件，那美国在这方面是通过什么方法来如何保护消费者利益的呢?美国的房地产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理

1. 产权调查( Title Search)

　当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即个物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没 有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定 金退回给买主。

2. 产权保险(Title Insurance)

　如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

3. 提供第三方账户(Escrow Account)

　在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金 时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定 金。

　所以，定金不能存放在经纪人手中，只能存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

4. 产权转移过程

　所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。

　产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控 制房款的机会。

美国的经纪是持证上岗，明媒正娶的太太；中国的经纪，是无需上岗证，可有可无，而开发商有时又要关顾的二奶。

说?起美国做地产业的，主要都是和地产经纪有关的。包括开发商，也要有地产经纪执照。地产经纪执照是美国政府管理地产业的主要渠道，持照人是地产的主流。经纪?的范围包括地产评估，买卖，拍卖，租赁。美国地产经纪在买卖中的主要责任，是代表买方和卖方的权利，让他们的权利得到保护。地产经纪还可以以自己地产的专?业知识服务于大众。

在美国，所有从事地产业的人必须持有执照，否则要罚款1万或坐牢1年。而且有地产执照的人在和没有地产执照的人交易是，一定要声明自己有执照，是专业人士，避免占老百姓的便宜。地产执照的获得，要经过严格的考试，其考试的主要内容，除了地产的整体知识以外，是如何用法律保护消费者的利益。

在房子交易过程中，买方和卖方都有自己的地产经纪，?以专业的服务保护买卖双方的利益。负责房屋出租的管理公司，也需要经纪商和经纪人执照。如果没有地产经纪执照，是完全不能够和消费者谈任何地产的交易的。?比如，地产公司的司机送投资人去看房，如果这个投资人没有经纪执照，是不能答复投资人关于房产的问题的，他能说的只是：“请询问我们公司的经纪某某”，言?下之意是，人家有证，才可以说话，我无证乱说是违法的。中国就不同了，地产经纪有证无证都是可以说的，也都是可以从业的。如二奶行业一样，有利而无需证。

比地产经纪人职责更大的，是地产经纪商。只有拥有地产经纪商的执照，才能开办房地产公司。地产经纪商要负责所有本公司的法律责任，所以他们很在乎自己公司的地产经纪人的行为和业务素质。经纪商的执照比较难于获得，要有多年经纪人的经验，还有严格的考试。

美国所有的地产经纪人，地产经纪商，每隔两年都要受继续教育，更新执照。继续教育的一个重点是地产业新的法律法规。

在中国，地产经纪人为什么如此让人看扁，又在业界如此不重要呢？我想有如下几点：

1.?行业规则没有给经纪人一个合理的地位。经纪人必须持照从业，否则非法。政府赋予经纪人的权利，是能够从事地产业。政府要求经纪人的义务，是保护消费者合法的权益，让房产交易合法顺畅。二奶上岗都不要证，做得不好大家也只能包涵。

2.?经纪人的佣金太低。美国的经纪人佣金，一般是买卖双方各3%，共6%，统一由卖主付。中国是没有买方经纪人，而卖方经纪人的佣金是低于1%。以低于1%的佣金，是不可能培养起这个职业的。当二奶的，自然拿钱手短。

3.?独立经纪人的个人公信力。在美国，客户是找经纪人的。一个好的经纪人，后面由成百上千个客户。很多经纪公司要争取这样的经纪人加盟。我认识的一个明星经纪人，从业45年了，坐在她的车里，走到每一条街上都有房主和她招呼，都是她的客户。这里有个职业修养，和人格魅力的问题。

4.?开发商太强了。那容你经纪人说话？帮消费者和我讲价，没门。我出的钱，现在就辞你。其关系如老爷对二奶。而在美国就不一样了，本奶奶是有证的经纪人，你开发商敢乱来我让我老公来告你。

5.?经纪人自身也是不争气，在二手房租赁市场，翻云覆雨，山中无老虎，猴子称霸王。二房东，打隔断，一点纠纷就换房客的锁。欺负了房东欺负房客。完全是一派二奶得势，欺压下人的场面。房东和房客，只好忍气吞声。

关于经纪人制度，给业界和政府的几点建议：

1.中国的买方独立经纪人制度，要尽快出现。不然消费者的利益得不到保护，因为一般老百姓和开发商在资讯，知识，和实力上完全不对等。买方独立经纪人能保护买方的利益，也能让开发商的房子尽快流通。明媒正娶，见人腰板才硬。

2.将?来二手房交易市场要有效维护秩序，要清晰经纪公司的法规。交易中如果没有开发商一家独大的局面，房市秩序很难由买卖双方维护。如果依赖现在的做法，经纪公?司双方通吃，受损的是老百姓。这种情况下，经纪公司相对于消费者，可不是弱者。其关系和二奶对丫鬟差不多。总之老百姓总是丫鬟或者长工。房产经纪，还是做?太太，不要做二奶吧。唉，有时做了，也是身不由己呀。