试论如何加强房地产项目可行性研究

引言

自1998年以来,我国房地产业发展迅猛,对国民经济的拉动效应越来越大,2002年我国GDP增长8%,其中房地产业的直接贡献率与间接贡献率之和占1 9~2 5个百分点,标志着房地产业在宏观经济中的支柱产业地位已经确立起来。然而,在房地产业发展如火如荼的同时,呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势,给房地产业良性发展带来诸多的隐患不口阻力,究其原因,问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。因此,力口强和规范房地产项目可行性研究,防投资隐患于未然迫在眉睫。项目可行性研究迫在眉睫

1.房地产业的投资特点要求细致人微的项目总体策划和研究

房地产投资具有资金投入量大、回收期长,经营风险高的特点,项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,给开发商带来致命性打击,而且还会导致银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。然而,我国大部分房地产开发商仍沉浸在“房地产业遍地黄金”的市场观念中,存在盲目捞“几桶金”的思想,有些“烂尾工程”开发商在项目前期决策时,根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析,虽然有些项目具备“完整”的可行性研究报告,但“它们”大多是一堆用于争取政府审批立项的 “文字游戏”和“数字游戏”,钻政府审批环节把关不严格的空子,结果在这场“游戏”中,开发商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口强项目可行性研究工作显得甚为重要和紧迫。把房地产估价师站点加入收藏夹

2.可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审项目投资的基础依据

可行性研究是房地产项目立项前期的一项首要工作。首先,可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析,以大量数据论证项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的赢利性,以及社会效益的贡献性。公司董事会根据项目可行性研究的评价结果,结合公司自身的优劣势和市场预测,最终作出项目是否投资的决策。其次,可行性研究是开发商向政府机构审批立项的基础资料,是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门不口土地管理部门等机构通过评审项目可行性研究报告,在兼顾经济效益和社会效益的基础上,批准建设执照。银行和信托公司通过审查项目可行性研究报告,评估其偿债能力和风险收益水平,作出是否贷款和发行信托基金的决定。最后,可行性研究报告是工程建设和项目考核的基础依据。可行性研究囊括了项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算,而且项目竣工后的决算和考核,都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。

3.部分地区房地产投资加速过猛,存在“房产泡沫”隐患,急需规范的可行性6开究“刹住”盲目投资

近几年,我国各大城市房地产投资迅猛增长,1998至1999年,全国房地产投资增长率保持在15%左右,2000年涨到19 5%,2001年更是高达25.3%,2002年仍居高为 21.9%。投资高速增长的背后是空置商品房总量不口空置率直线攀升,据有关资料统计,2001年全国空置房总量9000多万平方米,积压资金约2000亿元,2002年达1.25亿平方米,净增39%,其中空置时间超过一年的占50%且主要集中分布在大中城市,积压资金超过2500亿元,居各行业不良资产之首。按正常标准,商品房控制率应控制在10%以内(美国约为7%,香港约为3%- 4%),而我国国内的商品房空置率达到了26%,表明房地产业进入了严重超警戒线运行状态。追寻“望房难卖” 的原因——区位不好、产型不当、配套设施太差、价格过高等等,而这些客观原因在市场调研阶段完全可以避免,显然更深层次的原因反映出项目的前期可行性研究薄弱。经过近10年的发展,我国大中城市的房地产市场逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利岁月”已一去不复返,理性的房产需求迫切要求房地产理性开发,要求开发商必须作好项目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投资。

项目可行性研究的工作核心

项目的可行性研究工作是一项细致的长期市场调研和技术分析工作,作好这项工作要求实际工作者在理论指导上抓住三个结合,在调研分析工作中抓住三个核心,实现理论指导与实践调研的统一。1.可行性研究工作的理论指导三结合

第一,微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合。可行的房地产项目不仅表现在项目本身的经济利润,而且还表现在利于拉动社区相关行业(商业、娱乐)发展,利于解决困难人口的住房问题(经济适用房),利于改善社区环保水平,利于提高社区文化生活水平,利于促进旧城改造等社会贡献。第二,定量分析与定性分析相结合。定量分析建立在大量技术性数据的基础上,通过数学模型,用数字和指标说明项目的可行性,但定量分析的结果忽略了政策环境和市场环境变化给项目带来的潜在机会和威胁,所以定量分析必须辅以定性分析作指导。第三,动态分析与静态分析相结合。按照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》的规定,项目可行性分析既要进行静态经济评价,还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值,由于房地产投资的回收期长目70%-80%的资金来源于银行贷款,资金成本的高低直接影响最终利润水平,所以项目的财务分析必须考虑资金的时间价值,充分利用内含报酬率和)尹现值反映投资的动态效益。

2.可行性研究的工作三大核心

项目可行性分析工作可以归为三大核心, 目口市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。第一,房产市场调研与市场定位是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析,然后在此基础上,确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。第二,技术分析囊括了项目总进度统筹安排,包括前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。第三,财务分析包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价不口风险分析等。把房地产估价师站点加入收藏夹

项目可行性研究的改进措施

1.建立科学的指标评价体系

项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。规划评价指标主要有可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公用设施配套、交通等,设计方案评价指标有性能比、产业化、采光、通风、环境质量、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能,市场定位评价指标有租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等。经济评价指标分两方面,其一是财务评价有财务收支、分析项目的财务赢利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;其二综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。

2.加强项目风险分析

在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。其次,分析通货膨胀给项目运营带来的风险,一般来说,通货膨胀因素对房地产项目不会产生较大的经营风险,因为建筑材料、人工成本等建造成本和房地产商品的售价都自然会随着通货膨胀而升降,它们对房地产项目赢利性的正负影响基本上可以抵消。最后,利用赢亏平衡分析法和敏感性分析法分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。赢亏平衡分析包括销售面积盈亏平衡分析、销售价格赢亏平衡分析、竞标时的土地价格赢亏平衡分析;敏感性分析包括平均售价的敏感性分析、投资的敏感性分析和项目建设周期的敏感性分析。

3.培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨洵业发展

国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。首先,重视房地产专业人才培养,完善注册房地产估价师、房地产经纪人和造价工程师的培养和考核体制;建立房地产经济分析师、政策分析师和房地产环保评价师等专业研究人才的培养不口考核机制,为房地产可行性研究领域输送高素质的专业化人才。其次,在政策上扶持房地产评估企业和房地产咨询公司的建立不口发展,同时严格审核其是否具备接受可行性分析业务的能力,对具备能力的单位颁发资质证书、评定等级并加以行业规范,对不具备资格的单位彻底清理。赋予国家注册房地产评估师在可行性研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任,建立可行性报告编制单位和研究人员的权责体制,从根源上遏制可行性研究流于形式的可能。

4.完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制

首先,国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告,可行性研究机构和相关国家注册房地产评估师对项目建成后的损益和空置情况承担吊销执照的连带责任。其次,政府房地产审批机构 (建委、计委、规划局不口国土资源管理局)要加强对房地产法人主体的财务评价、建设资质评价和银行信用评价,同时组织具备房地产评审资格的专家严格审查可行性研究报告,评审专家同样对项目建成后的损益和空置情况承担吊销评审资格执照的连带责任。政府部门对合格的项目报告登记备案,对不合格的项目报告拒绝办理相关手续。最后,建立房地产项目开发的社会监督机制。建设主管部门应定期公布备案的开发项目,公开项目的审批机构、开发单位、可行性研究报告的编制单位及可行性研究人员名单,同时对项目建设情况和销售情况进行定期的跟踪调查,暴光“烂尾工程”的开发单位,被吊销营业资格的可行性研究机构不口被吊销资格证书的研究人员的名单,充分发挥社会舆论对房地产项目相关责任单位和个人的社会监督作用。

房地产的核心业务是设计、造价、施工、销售

其实地产分析和策划（如果地产分析不是指地产价值评估机构的话）其实都可以分拆到上述4个工种中，在正规的地产公司中，所谓分析和策划是指综合上述4个专业化工种的数据，评估和判断地产开发的可行性---说白了就是综合数据，整理出报告资料，供决策层判断的工作

现在有很多设计单位兼做地产策划，究其原因是因为地产皮包公司过多，老板不专业，加上各部门也不专业，给一些本来该干技术活的从事靠嘴皮子说话牟利的机会而已

做专业的分析和策划，首先得有设计和销售部门的支持---你如果连自己要推出的产品是什么，怎么卖、卖给哪些客户、能不能卖都不知道，就无从谈起分析..策划了

要做好，还得有地产全领域的宏观认识

你可以没有这些认识，但至少...得从有这种认知，而且可供你学习的环境才可算真正步入这个行业

不过按现在国内的房产特性，这种机会真是太少太少了，我知道的，只有万科还做的不错，但我没听过他们有分析和策划部门...可能是孤陋寡闻吧

个人意见，仅供参考