美国移民房产投资的税务知识

篇一美国移民房产投资的税务知识

未踏足美国的外国人，当然保留外国人身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，要像美国人一般，为全世界的收入报税。

　假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

　几种特例情况，不被计算在居美时间内：由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年、加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留等。

　外国人免资本利得税：

　假如在税务上符合外国人身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的资本利得收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税。

　外国人W-8BEN：

　外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分，可以免银行利息、股票利得税等。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

　持外国身分的父母，如果与美国公民或居民的子女，联名开银行或股票账户，子女没有资格填写W-8BEN表格，该账户就不能享受外国人免预缴税和免收入税的好处了。

　外国人房产收入税：

　外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付收入税，情况与一般美国纳税人相同。

　外国人申报收入税，税率与美国人一样，根据新的税法，外国人不能享用标准减免额的优惠：

　标准减免额，美国单身纳税人可享受1.2万美元的标准减免，已婚家庭共同报税享有2.4万美元标准减免。可是，外国人不能使用任何标准减免。

　因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

　外国人卖房时的收入税：

　外国人投资房地产税例规定，外国人在卖屋时的增值收入视为普通收入，要按税率计算税金。

　外国人也面对预缴税的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或Escrow（交易第三方公证公司）有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

　除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和Escrow（交易第三方公证公司）的责任。

　这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。需要提醒的是卖房屋主提前向国税局申请税号，报税后可以较快拿到退回的税款。

　美国人遗产税和赠与税：

　每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

　目前，遗产免税额是每人1140万美元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人1.5万美元，同样免付赠与税。

　外国人遗产税和赠与税：

　外国人如果在美国有房产，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万美元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

　外国人亦有每人每年1.5万美元免赠与税的条例，可是他们仅有6万美元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。

　外国人房产免税赠与子女方法：

　外国人将在美国的房产免税赠送给子女，可以先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予。

　生前信托：

　外国人假如去世，房产要通过法庭认证的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，如果由律师设立生前信托，可以避免将来的法庭认证。

篇二扩展阅读：美国移民的政策变化

1、H-1B和L-1签证英国签证拒签率仍或持续上升

　H-1B申请办理将会会持续保持或贴近美国政府前三年的高比例。2020年三月，美国公民和移民服务局将发布学历认证系统软件。各企业将运用该系统软件递交相关申请办理H-1B签证的专业人员的信息内容。新实行的学历认证将会会造成申请办理总数提升，进而造成新成立公司或别的申请办理职工少的企业的中标率降低。

　美国移民局方案公布一项标准，将明确提出改动专业技能的界定，表明学生就业和劳资双方的界定，并保证顾主付款L-1签证持有人适度的薪水。拟议标准的总体目标时间为2020年九月份。

　2、H-4签证工作权利或被撤销

　对于H-1B直系亲属签证，美国政府再次将撤销持H-4签证的工作权利纳入管控议程安排。拟议标准的总体目标时间是2020年三月。

　3、S.386法案可否在参院通过

　今年7月10日，参众两院以365票对65票通过了高技能人才移民公平公正法案。该法案将撤销世界各国顾主贷款担保移民的配额制限定，另外将家属移民的配额制从7%提升到15%。

　4、留学人员OPT及等待时间或将受到限制

　ICE方案在2020年修定目前政策法规，并修定对于F和M签证的非移民学员的OPT标准。”2020年八月是拟议的总体目标时间。

　国土安全局的管控议程安排上的一项内容强调：“ICE建议对全部特定的院校高官开展核查，以保证ICE可以通过学员和沟通交流来访者信息管理系统获得学员的精确数据信息。”

　5、难民和庇佑现行政策或将再次缩紧

　今年九月份，美国政府公布了历史时间最少的2020财政年度接受难民的本年度限制，为1.8万人，比美国政府部门最终一年设置的11数万人的限制减少了84%。2020年美国政府将会不容易调高接受难民的本年度限制。

　6、人民法院是不是会撤消对新公共性压力法的严禁

　美国政府最新政策明文规定了在一定时间内领到过公共性褔利的移民，将被视作“公共性压力者”，将会被驳回申诉居留证或一部分签证的申请办理，包含游人、学员、短期内工作、短期内采访这些，自然，受到限制的将会还是绿卡申请。

　7、移民申请办理花费或将再次提升

　美国政府发布了一项移民新提议，以提升赴美国移民的申请费用，并初次对寻找避难者扣除花费，致力于限定她们得到美国庇佑及移民褔利。假如该项法案通过，移民申请办理花费将提升。

　此项提议将对庇佑申请人扣除50美金的申请费用，对全部寻求庇护者扣除490美元的工作许可费。申请办理美国公民真实身份者的申请费用也从750美元，提升到1170美元，对于一些独特移民的花费将会高些。

扩展阅读：美国EB1C高管移民的申请条件和政策

　美国EB1-C移民容许跨国企业将其在美国海外的高级技术人员外派到美国的子公司再次从业高级管理方面。规定在美国的企业与在美国海外的国外企业存有一种被认同的跨国企业合作关系。中国总公司或美国之外一切国家的公司，和美国的一个公司现有或即将创建的跨国公司关联，就可以申请办理EB1-C。

　一、美国EB1C高管移民政策

　EB1-C是美国政府非常欢迎的移民方式，仅从EB1类的移民年配额高达40000个即可看出政策导向，从1992年以来，没有任何一年完成此配额。

　EB1-A和EB1-B是杰出人才类（诺贝尔获奖者、艺术家、获得国际大赛奖牌的运动员等等，A和B的区别在于EB1-B需要美国雇主，而EB1-A不需要雇主即可直接申请）。这两类人群本就十分稀缺，所以，40000名配额实际上大部分给予了EB1-C。

　EB1-C移民允许跨国公司将其在美国境外的高级管理人员派遣到美国的分支机构继续从事高级管理工作。要求在美国的公司与在美国境外的外国公司存在一种被认可的跨国公司合作关系。中国母公司或美国以外任何国家的企业，和美国的一个企业已有或将要建立的跨国企业关系，即可申请EB1-C。

　二、美国EB1C高管移民申请条件

　中国企业成立三年以上，且申请人在中国公司担任高管职位1年以上

　中国企业年收入不低于250万人民币

　中国企业拥有不少于10名员工

　中国企业资信无不良记录

　美国移民局针对拥有《企业境外投资证书》企业快速受理

在16年雄安新区的事情一出来，雄安的房价就开始大涨啦！在中国，买房绝对是一件大事情。要说买房的回报有多少，基本上在街上随便问个人，他都会回答你买房基本都不带亏的。现在更是作为投资移民，买房也变成了一种刚需。那么在美国买房，到底值不值得投资呢？

著名财经作家吴晓波曾说过这么一句话，非常有道理。他说，为什么你努力奋斗，还是一无所获?就是因为你老是不肯借钱买房!

美国现在的市场情况

一句话一语道破现在的市场投资趋势。房产已经成为中国乃至世界各国最火爆投资方式之一，而这种投资绝不是跟风或偶然。股票、基金、债券已经不能满足人们的投资欲望，选择房产投资则是进行最合理化的资产多元化配置，获得稳定可靠的投资回报。

作为世界第一大经济体，美国是当之无愧的掘金宝地。美国房产具有收益稳健、省时省力等优势，在美国买房置业是高净值人群的必选项。

现在一夜暴富机会越来越少，在市场越来越规范的环境下，选择正确的房产投资尤为重要。而另外一方面，市面上形形色色的房产吸金方式又令投资者不知如何下手，能在浩瀚的投资机会中，甄别出真正有价值的房产投资目标也不是一件易事。

投资美国房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

一般来讲，在美国投资房产的租金回报率分为长期收益和短期收益。短期收益一般指的是房价不高但回报率高的房产，购房地区最好选择人口较为密集的地区，这样地区的房屋往往更容易出租，租赁价格会比较高;注重长期收益的投资者，建议选择价格相对较高、地区较好的学区房子，房屋的条件和状态要尽可能好一些，这种房子可能租金回报率可能并不是非常高，但是市场和地区的升值潜力巨大。

在升值空间方面，根据不动产调研机构数据显示：2017年美国房屋价值增长6.5%，涨幅或达2万亿美元，总市值达到31.8万亿美元，美国今年房产的增值速度达到2013年房市开始复苏以来的最高点。报告同时指出，洛杉矶是全美房市价值最高的地区，估值达2.7万亿美元，纽约排名第二，估值达2.6万亿美元。美国十大最有价值都会区房产达11.3万亿美元，占整体房市价值的36%。

美国劳工部2017年9月发布的调查报告显示，去年7月全美职位空缺数达617万，并连续两个月人数超过600万，是自2000年以来劳动力市场表现最好的新水平;并且美国失业率基本维持在4.3%~4.5%的历史低位水平。

从喜人的数据显示可以看出，目前美国经济增长态势良好，经济实现了充分就业，人们对生活水平的要求也会越来越高，从而增加购房意愿与房产购买力。再加上美国房产市场状况成熟稳定，也是非常合适投资美国房产的时机，更有利于推动全美房产的向上增长。

美国买房成本有多高

养房成本一.房地产地税

这个部分占的比例最大，在美国不同的城市、不同的地区房地产的税率都不一样。

比如，在加州相对老一点的城市税率一般在1.12左右，而在某些新城市的房产税率可能在1.2-1.6不等。

税率之所以不一样是因为，在房子较老的地区，税率都被摊薄了;而在新房子的街区，有学校、政府设施等更多，这些都是要摊税的。

养房成本二.房屋保险

现金购买房屋，房屋保险方面没有规定，而如果是贷款买房，房屋保险就是规定要买的。

在加州所有的房子都是木质结构，容易引起火灾，所以一定要买一个火灾保险。一般价值50万的房子，火灾保险一年600块钱左右。火灾保险保费的高低不是根据房价的多少，而是根据房子所在的位置。如果房子是在山里或其他易于引起火灾的地方，那么火灾保险保费自然会高。

此外房屋保险还包括很多种类：地震险、责任险，在龙泉风多发地还可以买个龙卷风险。

养房成本三.物业费

如果你购买的房子是联体别墅、公寓、condo这种，那还要缴纳物业费。

物业费一般在200-600元左右，一些很高级的公寓也有1000元以上的物业费。物业费之所以高可能是因为它涵盖内容多。现在在一些新的成片规划的小区，即使single

house也是要缴纳物业费的作为这一片区域公共设施的费用。

买房这件事情，顾虑跟中国还是有些类似，你买了房基本就相当于将自己的流动资金变为固定资产，一定程度上更是透支自己未来的钱。但是未来的回报有多大，那就是见仁见智的问题啦！