环保行动中拆猪场案例解析

在政府“强拆整治”举动中，多数猪农选择了沉默。但也有少数猪农诉诸法律，或通过上访争取自己的权利。

　然而此路通吗?

　依照规定，对行政处罚不当或有异议的，可以通过行政重议或行政诉讼途径解决问题。事实却是，猪农将政府诉讼至法院时常遇到不受理，或不立案为难境界。

　能手指出，当前“民告官”行政诉讼案件中，一些地主意院存在司法不作为和严重的行政干预司法行为。有损司法“平等、公正”的原则。当诉讼无门，猪农上访甚至做出极端举动，将进一步加深矛盾。

　案例分析

　类如案件 法院判决结果截然不同

　案例一：两审政府败诉 猪农获得500万余元赔偿

　2006年9月22日，江苏省南通市某区“五城同创”指挥部非法限制了该区某猪场尽职人人身自由，没有组织现场公证，未与养猪厂办理物品交接手续对猪场实施了强拆。强拆后，业主向法院提起诉讼，请求认定所在区的区政府强拆行为违法，并索赔2720万元。

　南通市中院一审以为，“五城同创”指挥部强制拆除生猪养殖厂的行为违法，区政府应当承担赔偿责任。

　南通中院根据生猪养殖场提供的证据，结合其生产规模、生产水平和设施设备的折旧年限，认定生猪损失为人民币455万余元，屋内其他财产损失为人民币71万余元，两项合计人民币500万余元。因为区政府的强拆行为违法，这500万余元所有由区政府赔偿。而这个判决也创下一个“最”：这是江苏实施《行政诉讼法》以来，确认赔偿数额最高的一起行政诉讼附带赔偿案件。

　区政府不服，向省高院提起上诉。省高院二审以为，按法律规定，养猪厂应当举证证明其损失，而区政府有权提供不赔或少赔的证据。养猪厂提供了包括证人、配种记录、生产报表等一系列证据，而区政府对这些证据的真切和合法性均提出异议，但却拿不出充沛的证据反驳。省高院据此作出判决：维持原判。(据2010年《现代快报》报道)

　案例二：惠州强拆不违法 猪农败诉

　惠州市惠城区猪农魏淼的猪场因在惠州市禁养区内，2010年3月29日被政府强拆。事后魏淼提起诉讼，请求认定强拆行为违法，索赔直接经济损失380万元。

　惠城区法院一审裁定：根据环保总局颁布的《畜禽养殖污染防治管理主意》第七条和《广东省环境保护条例》第三十五条规定，魏淼的猪场位于城区人民政府划定的畜禽禁养区内，猪场权利不具备合法性。为了保护养殖户的利益，惠城区已经给了魏淼等足够的光阴让其处理生猪，自行拆除或搬迁。但魏淼无视法律规定和政府通告，根据《城乡规划法》第六十五条规定，惠城区人民政府可予以拆除。同时，驳归魏淼的其他诉讼请求。

　魏淼不服一审判决，向惠州市中级法院提起上诉，称：一审对魏淼猪场属违法建设不应保护的事实错误，魏淼猪场的建立早于惠城区禁养区的划定三年多，按法不溯及既往的基本法理，猪场不属于违章建造，而且被告惠城区提供证据光阴超过法定举证期限，按照《广东省环境保护条例》第二十五条，被上诉人应承担补偿的法律责任。惠州中院二审以为：一审认定事实清晰，适用法律正确，程序合法，应予维持。判决驳归魏淼的上诉，维持原判，二审受理费50元，由上诉人魏淼承担。

　案例三：强拆违法 猪场不具合法性不予赔偿

　因土地征收，增城市新塘镇上岭村村民猪农吴桓章的猪场，在2009年10月被政府强拆。吴桓章将新塘镇告上法庭，索赔经济损失166300元。

　增城法院一审以为：吴桓章未经规划行政主管部门批准，未办理任何报建手续，违法了《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《广州市城市规划条例》第二十八条，《增城市违法建设查处规定》，养猪行为是非法权利。按照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定，吴桓章请求赔偿的前提条件必须士翠合法权利。因此驳归吴桓章的上诉请求。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第四项，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的固定》第三十二条、第三十三条规定,判决增城市人民政府因处罚主体不当，拆除行为属行政行为违法。

　吴桓章不服判决，进行上诉。广州市中级人民法院以为：原审法院认定事实清晰，适用法律正确，应予以支持，上诉人的上诉理由不成立，不予采用。判决：驳归上诉，维持原判，二审受理费由上诉人吴桓章承担。

　判案焦点

　猪场建造物合法与否

　强拆行所导致的行政诉讼案件，其争议的焦点就是猪场建造物产权是否合法?是否应该受到法律保护?

　法院判决认定，在强拆猪场过程中政府部门的确存在行政违法行为，但因其养猪场是违法建造，所以不以保护。这种“重实体、轻程序”的判决在法律界引起不小的正义，双方代表环绕猪场建造物产权是否合法展开了激烈的议论。

　政府观点：猪场未经报批报建，属违规搭建。

　(代表人物惠州市环保局法规科科长黄北新，惠州市惠城区司法局工作人员甘莉)

　黄北新：根据1998年底施行的《建设项目环境保护管理条例》,同时根据《环境保护条例》养猪场应经环保部门的环评审批，猪场未报批已经违法。

　甘莉：依照《中华人民共和国畜牧法》第二十二条首席款规定，猪场必须取得畜禽生产经营允许证和工商营业执照。没有即不合法。同时，根据国家环保总局在2001年颁布的《畜禽养殖污染防治管理主意》第七条规定，禁止在禁养区内从事畜禽养殖，政府有权依法整治禁养区内的猪场。《城乡规划法》第四十、六十五条规定，猪场建造物及设施必需取得建设允许证。同时，按照惠州市人民政府发出的《关于划定惠城区畜禽禁养区的通告》，位于禁养区内的猪场都属于非法猪场。

　律师观点：适用法律错误 猪场利益应该得到法律保护。

　(代表人物：广东华安联合律师事务所律师江志宏)

　江志宏：养猪场未经报建、审批，是一个非法的养猪场，依法应该拆除，这种认定是极其错误的，调整养猪行为的特别法《中华人民共和国畜牧法》，(依照法理，特别法优于普通法，此类案件应首先适用畜牧法)，并未规定养猪场必需审批、报建，对普通公民来说，法无明文禁止即可行，所以，猪农创造的养猪场不违法，虽然《中华人民共和国畜牧法》第22条规定从事种畜生产应取得生产经营允许证及营业执照，但该法同时规定未取得此二证只是由畜牧兽医主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处罚款(第六十一条)，并没有规定可以由政府强制拆除养猪场。

　《建设项目环境保护管理条例》是国家环保局的一个部门规章，该规章请求养猪规模达到一定数量的养猪场建前要经环评审批，这种规定属行政允许，但该规定在2005年《中华人民共和国行政允许法》生效之后即自行废止，《国行政允许法》明文规定：国务院各部委无权设立行政允许。原国家环保局的规章因违法上位法而无效。

　2008年《城乡规划法》颁布实施前，各地早期所建设的大批猪场都没有报建、报批的义务。也就无从谈违法。对猪场实行强制拆，这种操作违法了《物权法》、《行政处罚法》的相关规定，依法应作出赔偿。退一万步说，政府即使界定农民的猪场是违章建造，地方政府为了改善城乡环境需要对其进行拆迁，其具体的行政行为的执法依据必须依照法律、法规，或最起码的按照政府的规章作出，更何况，执行拆迁的政府部门并无规章的制定权。

　律师评案

　法治依照不是法条，而是法理

　广东大同律师事务所主任朱永平：法院对政府强拆行为判决，即认定强拆行为违法，但又不予赔偿的判决有点不伦不类，法院未从平等、正义的角度判案，采用各打五十大板一拍两散的方式，确实是有点不符合法律精神，没有给此类的案件一个很好的界定。依法判案分为两部分，一是依照法条，二是依照法理、法治的精神，要遵循平等、正义的法则。并不是套搬法条，这样的执法太生硬。

　《宪法》是一个国家的基本法，《宪法》保护人们的人权、物权和生存权。养猪是农民为了生存所进行的一项必要的生产活动之一。目前我国农民的人均持有耕地量偏少，不从事其他类型的农业生产不足以养家糊口。有很大一部分农民看到了养猪这件既能解决一家几口生计又能为国家解决粮食问题的农业生产活动，于是在自己原来的耕地上纷纷建立起了猪场，进行生猪养殖。按照宪法的精神，国家各级政府应当予以尊重和保护，这样政府与农民之间才干协调发展。

　固然政府为了城市规划和环境建设，整治养殖行为并非不可，但任何行政行为是要付出代价的，而不是盲目套用新法规解决旧问题，要是对猪场进行拆迁那就一定要补偿养殖户损失，和解决养殖户出路问题。

　凭借一纸拆迁令，就请求农民即刻抛弃自己养家糊口的工具而不赋予任何意义上的补偿，这等于在一定程度上强行剥夺了农民生存的权利。试心思治精神何在?农民如何愿意?不仅如此，有些地方政府对限期内未拆迁的农民养猪场强制拆迁。这确实是野蛮行政，尽全违抗了宪法精神。如今国家对农业的搀扶和补助，已经成为一项长期以来的基本政策。

一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房 〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。 二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。 三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。 四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。 五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。 六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。 七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。 拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。 八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。 第二章 拆迁评估的基本步骤和方法 一、拆迁评估的基本步骤 1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据； 2．根据合法性依据进行实地勘测评估； 3．绘制、填写评估材料； 4．公示初步估价结果； 5．编制评估报告； 6．报告评估结果。 二、拆迁评估的方法 拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。 拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。 （一）市场比较法 1．本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。 2．本方法的计算公式为： 被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿 被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价+〔上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）－同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价〕+合法空地补偿。 本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。 产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。 如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价 单位：元/m2 表一 地区分类 地区划分范围 区位基准价 一类 外城河以内 如泰河以南 600 二类 一类地区以外 东皋路、万寿路以西 益寿路以东 福寿路以北 庆余路、新民路以南 500 三类 李渔路以西 一、二类地区以外区域 红星河以东 南三环以北 北三环以南 400 四类 如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域 300～350 备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价） 3．建安价补偿： （1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（见表十一、续表十一）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（见表十二、续表十二）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。 征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政府令第13号第五章执行）。 （2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。 （3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。 如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准 （层次差价=同类房屋区位基准价×系数） 表二 楼层 系数 层次 三层 四层 五层 六层 按拆迁 房屋 市场价 评估 层次差价修正 1 0 0 0 0 2 +2% +3% +3% +3% 3 -1% +4% +6% +8% 4 -2% +4% +6% 5 -3% 0 6 -4% （4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。 （5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。 4．区位补偿： 根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。 对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。 5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。 6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即 A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。 B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。 C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。 7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。 8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。 如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准 单位：元/m2 表三 房屋结构 等级 建安价 钢混结构 1 500 砖混结构 1 430 2 380 3 310 砖木结构 1 330 2 290 3 260 4 240 简易结构 1 210 2 190 3 160 三角顶 猪圈平舍 瓦房 檐高2米以上三面墙结构简易，中瓦或平瓦层面 140 草房 檐高2米以上结构较差砖墙或泥墙 130 披屋 瓦房 顶盖平瓦或郎泰中瓦 128 草房 顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦 120 注：1、平房双层屋面无论盖顶是平瓦、中瓦的增加10%补偿金额，楼房双层屋面按上部实际面积计算增加10%的补偿金额。 2、无论平房、楼房檐高或层高每增减10公分即按各类房屋等级基价增减2%系数。 3、凡现浇屋面或楼层的，一层增加10%，两层中仅现浇一层的按5%的系数计算。 4、砖木结构的房屋，墙身用水泥砂浆砌筑的增加15%系数计算。 各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准 单位：元/m2 表四 类别 拆卸费 运输费 照明线路埋设费 楼房 15 10 6 平正房 8 10 4 副房 5 7 4 披屋 3 4 4 附注 运输费以3公里为限，每超过1公里增加20%。 （二）路线价法 1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。 2．本方法的计算公式为： 非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价 （1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。 （2）如皋市具体道路类别划分如下： 一类路面：路幅宽度20米以上（含20米）； 二类路面：路幅宽度10米以上（含10米），20米以下； 三类路面：路幅宽度10米以下。 被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准 以合法建筑面积计算 单位：元/m2 表五 地段类别 区位 基准价 附注 一 房屋位临一类地区，面临一类路面、路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。 2300 二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的办公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、办公、仓储一律为650元/m2。 二 1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)； 2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。 1000 凡生产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为650元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算). 三 1、房屋位临一类地区，面临三类段路，路幅宽度在10米以下商业用房； 2、房屋位临二类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房； 3、房屋位临三类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上商业用房(含20米)。 800 三、四类地区凡生产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为600元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算). 四 1、房屋位临二类地区，面临三类路段，路幅宽度在10米以下商业用房。 2、房屋位临三类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上 (含10米)，20米以下商业用房。 750 备注：如城地区以外的镇营业用房区位基准价为350-600元/m2；生产、办公、仓储区位基准价为300-400元/m2（指导价）。 非住宅房屋临街状态调整系数计算表 单位：元/m2 表六 被拆迁房屋临街宽度(米) 被拆迁房屋进深度(米) (宽÷深)×100% 调整系数 按实测量，测量数保留至小数点后两位 150%(含150%)以上 +12% 120%(含120%)～149% +8% 100%(含100%)～119% +4% 所计算的系数保留至小数点后两位 80%(含80%)～99% -5% 60%(含60%)～79% -10% 附注：区位补偿价=区位基准价×（1+调整系数） 求取临街面宽与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算只适用于被拆迁非住宅的底层房屋。 （3）非住宅房屋拆迁，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位基准价的20%计算补偿。 （4）非住宅房屋建安成新价评估按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（表十一、续表十一），《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（表十二、续表十二）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）评估确定。因拆迁无法恢复使用的建筑设施按重置成新价给予补偿。 （三）对于除居（村）民受让的居住用地以外的合法出让土地及地上合法建筑物的补偿，由被拆迁人在下述两种方法中只能选择一种进行补偿。 1．依照土地使用证载明的土地用途，结合剩余年限的相应出让金的金额予以补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。 2．依照土地使用证载明的土地用途，根据市场价评估结合剩余年限进行补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。 三、其他补偿评估 1．参照安置房现状对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施、装饰和装璜的补偿评估按《如皋市房屋拆迁附属设施、装饰、装璜补偿标准》（表十五、续表十五）单列进行评估，拆迁公告之日后再行装修、改扩建的项目不予补偿，对于违背常规的装璜如：外墙钉木条、室外铺地板等不予补偿。 2．在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木需要砍伐处理的，按《如皋市拆迁砍伐树木补偿标准》（表十六、续表十六）给予一次性补贴。树木补偿的范围：国有土地以合法土地使用证范围为准；农改居补偿范围，不突破主房屋前8米屋后7米，左右各2米，不足的按实计算；在水泥地上种植树木，不予补偿；拆迁公告之日起突击抢栽树苗的一律不予补偿。 3、因房屋拆迁，致使被拆迁户饲养的畜禽变卖处理的，按《房屋拆迁养殖类补偿标准》（见表七）给予一次性补贴。 房屋拆迁养殖类补偿标准 表七 类别 种类、规格 补偿标准 备注 水域 特种养殖(鳖、蟹、虾) 1400元/亩 征地时已作了补偿的不予补偿；征地时作为耕地面积征用的也不予补偿。 人工开挖的精养鱼塘 900元/亩 普养鱼塘 500元/亩 养猪 30kg以下 30元/头 自 行 处 理 30kg-100kg 50元/头 100kg以上的 30元/头 养鸡 2元/只 养鸽 2元/只 其它 养殖 按市场收购价的15%评估 第三章 各类房屋搬迁费、停产（业）补助费、过渡费、 特殊地区房屋及安置房指导价格 一、对拆迁商业房屋货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年税额年均值给予一次性综合补助（见表八）。 如皋市商业用房一次性综合补助标准 单位：元/m2 表八 年纳税额元/m2 0-5 5.1-10 10.1-200 200.1-500 500.1-1000 1000.1以上 补助费 50 100 150 200 300 400 附注：①年纳税额是指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值。②前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效凭证为依据。 二、对被拆迁的住宅房屋，拆迁人须支付两次搬迁补助费，标准为每次10元/m2。 三、对房屋被拆迁后自行解决过渡的居住用房，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：一类地区8元/㎡、二类地区7元/㎡、三类地区6元/㎡，货币补偿的一次性支付6个月 ；临时过渡费每月不足300元，由拆迁人补足300元。 由拆迁人提供安置房源，被拆迁人选择产权调换的，十八个月内按实际过渡期限计算；有协议约定的，按协议的约定支付临时安置补助费。支付方式：除开始6个月计算在拆迁安置补偿大表中，其后每满6个月由拆迁人按标准结算6个月过渡费给被拆迁人。 四、支付搬迁补助费和临时过渡费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据计算。 五、拆迁租赁的房屋（指直管公有住房、单位自管公房），搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。 六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，给予50元/m2的停产补贴，同时根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按如皋市统计局公布的上年度工业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月。拆迁仓储、办公用房给予每平方米50元一次性停产补贴。 七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助（见表九）。 表九 房屋用途 补助标准元/ m2 备注 商业营业用房 35 餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算。 生产用房 40 房屋内有500公斤以上的重型机器设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%。 办公用房 20 含教学、医疗用房、办公设施的搬迁。 仓储用房 30 拆迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准70%计算。 八、居住用房改作非居住房的房屋拆迁时，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营性场所1年以上的住宅房屋，可按实际经营面积以非住宅房屋区位基准价的一定比例增加补偿。补偿标准为：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基础上逐年递增2%，但最高补偿不超过同类地区同路段非居住用房区位基准价的30%。 对居住用房改作办公、仓储、生产的增加一次性停产补助费50元/㎡。对居住用房改作商业用房的增加一次性停业补助，标准按照商业用房补助标准执行。 以上增加补偿依据的营业执照、税务登记证（原件）上的住所必须与被拆迁房屋地址一致。 九、停业补助：商业用房如被拆迁人要求产权调换的，按照安置房实际交房时间，扣除十个月后下余的每个月按照原综合补助的10%进行补助。 十、因拆迁造成被拆迁人误工，由拆迁人一次性支付给被拆迁人误工补贴费，按每平方米5元的标准计算。 十一、对历史无证建筑的处理，如被拆迁人在拆迁人规定期限内交房，按以下方法执行：即：（1）七十年代前建筑及少批多建的建筑（不超过自然间面积），只扣减配套费；（2）87年航测图上有的无证面积只享受区位基准价和房屋建安成新价的一半；（3）87年后的无证建筑只享受附属设施标准的补贴。 十二、被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为120元/m2（按拆迁认定合法面积计算），分两个阶段计算：（1）在序时进度内签协议的奖励60元/m2；（2）在序时进度内交房的奖励60元/m2。对迁建类被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁并交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为30元/m2（按拆迁认定合法面积计算）。超过规定期限交房的，不再享受奖励。 十三、信鸽信息补贴费（具有相关部门证件的），10只信鸽以内补贴信息费1000元，11只以上补贴信息费为2000元。 十四、新建住宅小区开发企业必须建适量的小套型（60平方米左右）解决困难户无法安置的问题。 十五、产权调换安置房的指导价： 1.居住用房拆一还一部分的指导价（见表十）。产权调换安置房面积超过拆迁合法面积的部分按下列方法计算： （1）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮100%； （2）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮110%； （3）产权调换安置面积超过拆一还一面积30平方米以上的按市场价计算。 拆迁安置房拆一还一政府指导价表（元/㎡） 表十 楼层 一 二 三 四 五 一类地区普通居住商品房 1380 1460 1540 1460 910 二类地区普通居住商品房 1270 1350 1420 1340 870 三类地区普通居住商品房 1180 1250 1320 1150 850 四类地区普通居住商品房 1050 1100 1200 1100 800 一类地区小高层、高层居住商品房 1400 1480 1560 1640 1720 二类地区小高层、高层居住商品房 1300 1380 1460 1540 1620 三类地区小高层、高层居住商品房 1200 1280 1360 1440 1520 四类地区小高层、高层居住商品房 1100 1180 1260 1340 1420 小高层、高层五层以上每层加80元/㎡ 2.商业用房框架结构的安置价为同区位基准价的3倍，砖混结构安置价为同区位基准价的2.5倍。超过拆一还一面积部分以上10平方米以内在市场价基础上优惠10%；办公、仓储、娱乐、餐饮用房参照执行。 3.拆迁户选购配套车棚价（10平方米）为：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地区上下浮动10%）。安置房的配套车库价为同类地区普通居住商品房拆一还一政府指导均价上浮30%。 十六、市政工程拆迁的非居住用房原则上实行货币安置。 十七、城中村（郊区）因规划控制，未允许批建的建筑按以下方法执行。 1．人均建筑面积按35平方米标准计算，超过部分的面积按附属设施补偿，建筑面积不足人均35平方米，补足其面积部分的区位基准价补偿。 2．空地补偿按农改居标准执行，宅基地面积认定为合法建筑占地面积的130%。以上有建筑面积的区位基准价补偿均需扣减配套补贴费。 3．人口认定的方法：（1）有分配的村仍参照本村上年度分配（参与本集体经济组织土地收益分配）的在册人员。（2）以宅基证上载明的人口为基数，但必须是实际居住的家庭人员方可认可。（3）合法婚进的以及合法收养人员予以认可，但必须在此居住。（4）原有常住户口的未婚现役军人，应予认可。（5）按规定户口报在大专院校的在校学生应予认可。（6）原有常住户口，正在劳动教养或服刑的人员应予认可。（7）单位已安排了住房或享受房改政策的，户口尚未迁出被拆迁住房的，不予计算被拆迁在册人口。（8）已死亡未注销户口的在册人员，不予计算被拆迁在册人口。（9）对于可享受人均35㎡面积的家庭中有大龄、独子对象的，可享受增加一个人口的面积安置购房，但不可享受该面积的补偿，同时大龄、独子不可重复享受。 十八、被拆迁人以租用场地为主、房屋为辅从事生产活动的合法房屋及合法使用的土地，原则上给予相应的补偿。合法房屋按照文件规定予以补偿。生产场地按合法的土地面积减去合法的房屋面积按居住房的区位比例补偿：一类地区20%，二类地区15%，三类地区10%。被拆迁人只能实行货币补偿，自行解决安置和过渡。 十九、住房特困户的条件及补偿安置标准为： （一）条件：本地境内实际居住只有一处住房，建筑面积不超过50平方米，产权为一个独立人，未享受过住房补贴或房改，持有低保或特困证，并经所在街道确认公示无异议后报拆迁管理部门审核为特困户； （二）对住房特困户实行货币安置的标准：私房补足3.5万元，公房补足3万元（不含搬迁、过渡、误工费）如城地区以外的市属镇在此标准上各减5000元，由拆迁人补足以上标准。 （三）对住房特困户实行产权调换标准为：可享受不超过70平方米的优惠购房，其中拆一还一部分仍享受安置房的指导价；拆一还一面积与70平方米之间的差额面积享受优惠价。优惠价为安置房的产权调换指导价上浮30%。 第四章 附 则 本技术规范及指导意见从发文之日起施行，在此文前，凡已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原技术规范及指导意见执行。 本技术规范及指导意见由如皋市建设局、物价局、国土局负责解释，并制定相关的规范性文件。