商业地产的营销策划方案

北奥公馆

营销推广策略报告

2004年11月8日

北京中原

北奥公馆专案组

1、项目SWOT分析

1．1优势

位于奥运核心腹地

纯板楼居住型小社区

分户式中央空调及封闭立体车库

准现房销售

区域内比较完善的配套设施

1．2劣势

价格创区域新高

销售现场环境混乱

目前周边交通条件并不理想

售楼处与项目现场分离

1．3机会

奥运主题为本项目带来更大的升值空间

区域内整体供给量不大

市政及配套设施将逐步完善

1．4威胁

交通情况改进时间待定

奥运地产的逐渐降温

以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。

2、销售周期

2．1北京市房地产市场销售周期说明

我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。

北京市房地产市场销售周期走势分析

北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。

2．2本项目推广特点说明

2004年11月我司开始接触本项目

项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓

样板间及售楼处于11月底投入使用

目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初

周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善

2004年底大屯路断路整修

2004年底科荟路通车交付使用

位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离

2．3本项目销售周期说明

本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：

销售周期分布表

销售周期时间结点

市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月

第一强销期2005年3月至2005年6月

第一调整期2005年7月至2005年8月

第二强销期2005年9月至2005年11月

第二调整期2005年12月至2006年3月31日

尾盘期2006年4月至2006年5月

2．4本项目销售任务说明

本项目销售计划表

项目销售任务计划完成

可销售住宅面积套数套数

76561.84平方米540套486套

销售任务明细表

周期月份工期进展情况销售条件完成套数（套）备注

市场亮相及客户积累期2004年12月初工程主体结构封顶样板间及北四环售楼处投入使用5

本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。

2005年1月工程主体结构封顶工地围档及现场包装制作完成15

2005年2月工程主体结构封顶销售工具制作完成10

强销期2005年3月开始进行外立面施工具备完善的销售条件29

2005年4月开始进行外立面施工具备完善的销售条件35

2005年5月开始进行外立面施工具备完善的销售条件40

2005年6月外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态具备完善的销售条件50

第一调整期2005年7月楼内公共部分装修具备完善的销售条件30

2005年8月楼内公共部分装修具备完善的销售条件30

第二强销期

2005年9月楼内公共部分装修及整理工作具备完善的销售条件50

2005年10月工地现场整理及园林景观施工具备完善的销售条件40

2005年11月工地现场整理及园林景观施工具备完善的销售条件30

第二调整期2005年12月验收合格具备交房条件具备完善的销售条件14

2006年1月办理入住具备完善的销售条件18

2006年2月办理入住具备完善的销售条件10

2006年3月办理入住具备完善的销售条件25

尾盘期2006年4月完全现房阶段具备完善的销售条件25

2006年5月完全现房阶段具备完善的销售条件30

总计486

3、推广策略

3．1本项目客户群特征

在亚运村区域工作或生活

在中关村区域工作

追求宁静安逸健康舒适的生活氛围

部分客户有二次置业的需求

购房更加理性

对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力

有一定的经济实力

3．2项目卖点梳理

地处奥运中央腹地，新兴富都市中心

产品自身优势

10—14层板式小高层

体量适中，共540套

纯居住的居住舒适性

现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融

苏式庭院：内外融合，绿意盎然

高端智能化配套：美国分户式中央空调

封闭式小区管理，居住安全舒适

停车管理：封闭立体车库，节省空间

准现房发售，购买更有信心

区域内稀缺性

项目较高的升值空间

3．3卖点整合

区域、产品、稀缺性

3．4推广手段

三板斧

区域：“奥运中央腹地，新富都市中心”

产品：“尊贵奥运板楼”

稀缺性：“钻石般稀有”

七种武器

“中等社区，舒适生活”

“诠释纯居住空间，私享大宅”

“分户式空调，高品质享受”

“准现房发售，购买更有信心”

“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”

“苏式庭院?小桥流水的精致生活”

“封闭小区管理，安心居住场所”

一招制敌

“奥运区域内成熟板楼”

3．5媒体选择策略建议

3．5．1媒体选择策略原则

结合项目五大销售周期，及不同周期推广诉求点，合理选择媒体，以达到最少费用最大成交的效力。

3．5．2媒体选择

报广

选择《北京青年报》和《北京晚报》、《新京报》，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。

辅助媒体

由网络及业内专业杂志组成，选择新浪网和《万房》、《楼市》、《新地产》、《安家》等杂志，进行项目形象的建立和卖点的宣传。

3．5．1宣传方式

在媒体推广过程中，依靠产品优势和相对持续性的主力媒体及网络多角度、立体、择时投放，高亮点频率曝光方式，建立市场知名度，加深市场认知。软文炒作增加曝光密度，例如：通过客户通讯以项目进展或文化等领域的动态进行软性宣传以缩短销售期。

3．5．2媒体选择及推广费用明晰

为了让市场充分了解本项目，通过媒体宣传项目的各项优势，展现开发商的实力。使市场认识到本案较高的综合品质，打破以往信息不对称的不利态势。各月份推广主题及费用如下：

市场推广媒体选择表

周期月份媒体选择情况媒体诉求点具体金额

市场亮相及客户积累期2004年12月《北京青年报》整版硬广配软文

《楼市》内页一版硬广配合软文地域性优势明显

产品稀缺性及升值潜力42万

2005年1月《北京晚报》半版硬广配合软文

《北京青年报》半版硬广配合软文

《万房》内页一版硬广配合软文地域性优势明显

产品稀缺性及升值潜力42万

2005年2月《北京青年报》半版硬广配合软文

《新京报》半版硬广配合软文

《楼市》一版的软文产品独特性的体现与标榜40万

强销期2005年3月《北京青年报》2次半版硬广

《北京晚报》半版硬广配合软文

《新地产》内业软文本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性42万

2005年4月《北京青年报》半版硬广配合软文

《北京晚报》半版硬广配合软文

《新京报》半版硬广配合软文本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性42万

2005年5月《北京青年报》2次半版硬广

《新京报》半版硬广配合软文

《新浪网》打包方案广告高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林）44

2005年6月《北京青年报》整版硬广

《北京晚报》半版硬广配合软文

《楼市》内页一版硬广

《新浪网》打包方案广告高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林）64万

平销期2005年7月《北京青年报》2次半版硬广

《万房》内页一版硬广配合软文项目热销及地域市场成熟性的整合62万

2005年8月《北京青年报》半版硬广

《北京晚报》半版硬广配合软文

《安家》内业硬广配合软文项目热销及地域市场成熟性的整合62万

第二强销期2005年9月《北京青年报》2次半版硬广

《楼市》内页一版硬广

《新浪网》打包方案广告金秋季节“一板尊天下”55万

200年10月、《北京青年报》2次半版硬广

《北京晚报》半版硬广

《新浪网》打包方案广告金秋季节“一板尊天下”55万

2005年11月《北京青年报》2次整版硬广

《北京晚报》2次半版硬广现房发售与其相对

私密性的创意整合

44万

第二调整期

2005年12月103.9电台广告5天

《北京晚报》半版硬广

《楼市》内页一版硬广配合软文现房发售与其相对

私密性的创意整合40万

2006年1月103.9电台广告10天

《北京青年报》整版硬广

《楼市》内页一版硬广

现房发售与其相对

私密性的创意整合40万

2006年2月103.9电台广告6天

《北京青年报》整版版硬广

《楼市》内页一版硬广

现房发售与其相对

私密性的创意整合40万

2006年3月103.9电台广告6天

《北京青年报》整版版硬广

《万房》内页一版硬广配合软文

现房发售与其相对

私密性的创意整合40万

尾盘期2006年4月《新地产》内业软文

《北京青年报》整版硬广

《新京报》半版硬广配合软文

“现房入住私享豪邸”

48万

2006年5月《北京青年报》整版硬广

《安家》内页一版硬广配合软文

《北京晚报》半版硬广“现房入住私享豪邸”

48万

总计850万

3．6价格策略

3．6．1项目价格制定原则

从项目各个单位的实际情况出发；

充分考虑开发商的利润回报；

紧密联系项目工程进度；

结合项目销售策略和项目的销售预期。

3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略

房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。

根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。

市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。

为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。

后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。

4、推广方案

4．1推广主线

市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）

本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。

在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。

第一强销期（2005年3月—2005年6月）

这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。

第一调整期（2005年7月—8月）

进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”

第二强销期（2005年9月—11月）

这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院?小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”

第二调整期（2005年12月—2006年3月）

本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销售，同时顺利完成入住的办理。

尾盘期（2006年4月—2006年5月）

本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。

4．2各阶段媒体推广策略

市场亮相及客户积累期

广告推广目的：因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。

广告诉求：地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。

强销期

广告推广目的：项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。

广告诉求：产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林）。

调整期

广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。

广告诉求：项目热销及地域市场成熟性的整合

第二强销期

广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。

广告诉求：金秋季节“一板尊天下”

第二调整期

广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。

广告诉求：“现房入住私享豪邸”

尾盘期

广告推广目的：项目进入现房销售，对于广告投入可较大程度的下调频率；进行持续性较强的促销活动，加大老业主带新客户的优惠力度。

4．3营销推广方面公关及促销活动

2004年11月----2005年2月预热期

推广活动（一）：媒体记者见面会

推广主旨：扩大项目知名度，在做市场准入前的预热同时，做客户的积累工作。

推广战略：软硬兼施

预计时间：2004年12月

为了迅速提升“北奥公馆”在房地产业内和市场上的知名度；引起潜在客户的关注，拟举办“北奥公馆媒体记者见面会”。记者见面会于2004年12月在项目现场或特定地点举行。

本次记者见面会将准备充分，安排周密，邀请京城主流媒体十余家，并达到共识：“北奥公馆”项目上市后将成为市场关注的焦点，必定会引起亚奥区域地产的新一轮住宅销售高潮。

记者见面会后，各大媒体对“北奥公馆”项目将进行集中报道，其间有包括《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》等13家媒体，以及BTV---《置业二十一世纪》栏目等主流电视媒体都将对本项目进行及时报道。同期硬广的推出，必带来了一定规模的来电量和来访量，并且使本项目在北京地区甚至全国范围内初步具备了一定的知名度。

拟参与报道的媒体名单如：

《北京晚报》、《新京报》、《北京青年报》、《中国建设报中国楼市》、《精品购物指南》、《北京晨报》、《北京现代商报》、《名牌时报北京楼市》、《信报》、《京华时报》、《雅虎网》、《焦点网》、《新浪网》、《中国消费者报》等。

预计费用：1万元

推广活动（二）：“逛样板，抽家电”

推广主旨：在推出样板间的黄金时期，尽快促进准客户的成交，提高销售速度。

推广战略：抛砖引玉

预计时间：2005年1月

2004年12月项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电之时，对在规定时间（当月或1月）内，签订（大定不退）购房的客户以抽奖活动的形式，配送家具或家用电器。其目的是在前期有一定客户积累的前提下，配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。

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　1、具有高度的自信野心;

　2、富于竞争，且乐此不倦;

　3、头脑敏锐，不拘传统;

　4、感性认识和理性认识相处融洽;

　5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

　三、构思框架：

　1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;

　2)展现楼盘的综合优势;

　3)体现楼盘和谐舒适生活;

　4)直切消费群生活心态。

　四、实战流程：

　1、形象定位：

　对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

　好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

　2、主要卖点：

　对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

　1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

　3、绘制效果图：

　根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

　4、广告诉求点：

　1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度情况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用率;10)阐述楼盘的付数计划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。

　5、广告阶段划分：

　对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：

　第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

　第二阶段(首期交楼至二期完工)：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。

　第三阶段(二期工程交楼至整体竣工)：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。

　总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

　6、广告表现：

　在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。(具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划)。

　预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

　7、首期广告内容及时间间安排：

　内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：

　①楼盘效果图。

　②楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。

　③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。

　④工地围板的设计、绘制。

　⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。

　⑥展销场地道路指导牌的制作。

　⑦展板(两套，每套12张)的设计、制作和摆放。

　⑧影视广告创意构思及拍摄制作。

　⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。

　⑩围绕展示会其它促销宣传用品。

　五、勾勒卖点途径。

　1、确立行销要求：

　楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。

　①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。

　②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

　③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

　④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

　⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。

　⑥选择性：多样化的产品提供多样化选择。

　⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

　2、进行消费者背景分析：

　①选购本楼盘的动机：

　a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

　b、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。

　c、想在此地长久居住者。

　d、认为本区域有远景，地段有发展潜力。

　e、信赖业主的企业规模与财力潜力。

　f、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

　②排斥本楼盘的理由：

　a、消费者本人经济能力不足。

　b、比较之后认为附近有理想的楼盘。

　c、购买个体者较少，对后市看空。

　③购买本楼盘的理由：

　a、对本区域环境熟悉念旧者。

　b、满现居环境品质者。

　3、设计完美的行销动作：

　①塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。

　②强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。

　③根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。

　④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。

　⑤销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

　六、房地产营销广告推广业务的策略：

　1、引导期：

　首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲

　①工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部(视情形需要，制作样品屋)。

　②合约书、预约单及各种记录表制作完成。

　③讲习资料编制完成。

　④价格表完成。

　⑤人员讲习工作完成

　⑥刊登引导广告

　⑦销售人员进驻。

　注意事项：

　①对预约客户中有望客户做ds(直接拜访)。

　②现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。

　③定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。

　④不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。

　⑤有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。

　⑥主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。

　2、公开期及强销期：

　公开期(引导期之后7-15天)及强销期(公开后第7天起)。

　⑴、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。

　⑵、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。

　⑶、每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动(sp)项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。

　⑷、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及(sp)活动人员编制调度表。

　⑸、于sp活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。

　⑹、若于周六、周日或节日sp活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。

　⑺、每逢周六、周日或节目sp活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。

　⑻、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。

　⑼、实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。

　⑽、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。

　⑾、客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施ds(直销)、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。

　⑿、每逢周日，节日或sp期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订(电话线若为两条，则轮流打)以刺激现场销售气氛。

　3、持续期(最后冲刺阶段)：

　⑴、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。

　⑵、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。

　⑶、回头客户积极把握，其成交机会极大。

　⑷、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。

　⑸、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。

　篇2：房地产营销策划书

　地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。

　一、营销策划书编制的原则

　为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

　(一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的'构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题的对策。

　(二) 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。

　(三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。

　(四)创意新颖原则：要求策划的“点子”(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

　二、营销策划书的基本内容

　策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。

　因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，

　封面：

　策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

　策划书正文部分主要包括：

　(一)策划目的

　要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。

　企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

　初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

　某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。

　企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

　发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。

　房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

　发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

　一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

　(二)、分析当前的营销环境状况

　对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

　1、当前市场状况及市场前景分析

　房地产市场总体概述;

　区域竞争性楼盘分析;

　楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;

　市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

　目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

　2、对楼市影响因素进行分析。

　主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

　(三)市场机会与问题分析。

　所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

　1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。

　项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;

　项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣;

　楼盘价格定位不当;

　目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;

　促销方式不佳，客户不了解楼盘;

　广告投入太少，难以启动市场;

　销售人员服务质量不高，客户有不满情绪;

　售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

　2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

　(四)营销目标

　营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

　(五)营销战略

　1、营销宗旨

　一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：

　以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。

　以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

　建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

　2、竞争策略

　通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。

　1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

　2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。

　3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

　4) 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。

　5)价格策略：这里强调几个普通性原则;

　销售当时的市场环境;

　周边楼盘的质量及销售状况;

　楼盘自身的客观条件;

　销售战略及销售进度安排;

　发展商的成本及营销目标;

　以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

　3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

　4、广告宣传计划。

　(1)、原则

　服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。

　强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。

　强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。

　不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

　(2)、广告目标

　建立并树立项目品牌形象。

　明确提出将项目包装成何种效果。

　有力促进楼盘销售。

　(3)、广告方式

　全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

　(4)、广告风格

　自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中;

　重点突出项目的各项优势;

　注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴;

　强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

　(5)、卖点整合

　项目适合炒作的概念。

　楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

　(6)实施步骤可按以下方式进行：

　策划期内前期推出产品形象广告

　各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(入伙期)。

　节假日、重大活动前推出促销广告。

　把握时机进行公关活动，接触消费者。

　积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

　5、具体行动方案

　根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

　六、策划方案各项费用预算。

　这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。

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