为什么500万的房子，中介能卖700万？

为什么叫做中介呢，人家就是因为有很多丰富的顾客群才会做成这一行呢。卖房子的会找中介来寻找合适的购买者，而买房的人也会找中介求购满意的房源。其中的客流量是非常大的，总会找到有需求的人。如果你不通过中介自己卖的话，只能是一些非常狭隘的交际圈，最后说不定连五百万都卖不到。

再说了房子的价值是无法估算的，卖家给的低价是五百万，人中介也是需要从中捞利的。其中高达二百万的差价就需要靠房产经纪人高超的销售水平来达成了。

不知道大家去过房产中介没有，一栋普通的二居室他们都能够吹呼成绝无仅有的好地段美居。他们会有所谓的专业角度给客户分析这个房子如何的好，怎么样的适合他，最后还会装模作样的说好几个人都看中这个房子了。购买者被他说动，不会想更不会知道其中的差价有多少，最后就下单了。

二手房中介日常工作朋友圈文案？

一、美国房地产经纪业法律监管制度

(一)美国房地产经纪业法律法规体系

目前美国有关房地产中介的法规主要有：《代理法》(the Law of Agency)、《房地产执照法》(the Real Estate Licensing Laws)、《合同法》(the Contract Law)、《反欺诈法》(Statute of Frauds)、《披露法》(Disclosure Law)、《反托拉斯法》(Antitrust Law)、《专业伦理法则》(the Code of Ethics)以及《公平住宅法》(the Fair HousingAct)等。

美国《代理法》明确界定了房地产经纪业所涉及到的有关代理的基本概念和内容，包括：委托人、代理人以及二者之间的代理关系；代理关系创建的方式、代理人的责任、代理的类型等等。

美国《房地产执照法》确立了中介者取得执照的基本要求，其中包括为了保有执照而必须接受进一步教育、定期更新执照的要求，规定了持有执照的从业人员的行为标准，并建立了相应的惩戒制度。

美国《合同法》规定了房地产买卖代理合同的各种类型、代理合同中的构成要素、合同各签定方的能力以及合同的合法性等内容。

美国《反欺诈法》要求所有的房地产转让必须是书面形式，并且必须由所有的合同方签署，目的是避免欺骗行为以及利于法庭执行。

美国《披露法》首先要求代理人告知客户其为交易的哪一方代理，其次要求代理人向买主全面、公平、及时的披露所有与交易有关的代理人所了解的事实。

美国《反托拉斯法》以维持各竞争者之间的公平交易为目的。房地产中介公司必须明确佣金比率在房地产公司和顾客之间是可以协商的，不能由合作代理服务或者任何房地产协会或者经纪人组织事先确定。此外，集团合谋、瓜分市场以及搭配销售的行为都是禁止的，违反该规定的经纪人最高罚款可达到100万美元以及10年监禁；对于违反该规定的公司来说，最高可罚款1亿美元。

(二)美国房地产经纪业相关制度规定

1.保护消费者利益的房地产经纪赔偿金制度。美国许多州都设立了专门的房地产经纪赔偿金制度，目的是在消费者因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，可以获得赔偿。例如：新罕布什尔州在此方面的规定是：房地产中介公司主管经纪人的执照必须要缴纳至少25000美金才可获得，这笔基金在经纪人的不良行为损害客户利益时，可以用来赔偿客户损失。

2.约束房地产经纪公司的托管帐户制度。美国的房地产经纪人必须设立不同的账户来分别管理自己的资金和代理资金。管理客户资金的账户为托管账户，所有客户支付的押金都必须立刻存入托管账户。如果经纪公司将自己公司资金与客户资金混淆或是占用了客户的资金，那么就可能被暂停或吊销其执照。

(三)美国房地产经纪业的管理机构

1.各州房地产委员会。各州房地产委员会负责对房地产经纪业进行行政和道德管理。其主要承担以下四个方面的责任：(1)管理房地产经纪人和销售员考试；(2)批准并监督相关房地产课程的设置和培训；(3)认证、监督、管理房地产培训学校和专业培训教师；(4)颁发和更新房地产经纪人、销售员以及房地产经纪公司的执照，必要时对房地产从业人员的(不当)从业行为召开道德听证会。

2.行业协会。美国房地产经纪的业务活动由民间行业协会组织并加以管理和规范，主要的管理组织有：(1)全国房地产师协会(NAR)；(2)全国房地产经纪人协会(NAREB)；其他房地产专业组织还包括：美国估价师协会(ASA)、房地产教育者协会(REEA)、房地产买方代理人协会(REBAC)等。

二、美国房地产经纪业实务规范

(一)代理人种类及代理人资格

美国从事房地产中介行业的机构或个人，必须拥有州房地产委员会颁发的营业执照。房地产代理人主要有两类人员：(1)经纪人：具备独立的法人地位并拥有经纪人执照。(2)销售员：具有销售员执照，作为经纪人的雇员，代表经纪人行事，对经纪人负责，无权订立契约，只能从其所服务的经纪人手中获得报酬。

经纪人和销售员均需书面考试合格并取得执照后方可从业。以美国新罕布什尔州为例，要获得房地产销售员资格需满足：(1)填写申请表，获得三个介绍人的介绍信并公证，同时缴纳申请费；(2)完成40个小时的美国房地产制度理论与实践培训课程；(3)通过州房地产协会统一组织的考试；(4)通过州安全部门犯罪记录的调查。

美国规定了一些暂停或吊销房地产经纪人或销售员执照的条款，还规定了所有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保房地产经纪人只在一个房地产经纪机构执业；此外，美国特别重视对资格考试报名者职业道德和身份背景的审查，凡有犯罪记录或不良纪录的都不得参加房地产经纪人考试。

(二)代理关系的类型

在美国大多数州，美国的房地产经纪人只代表买方或只代表卖方，称为单方代理，法律一般不允许同时代表买方和卖方的双重代理，目的是规避道德风险。美国大部分州的《代理法》规定，代理关系的当事人应以书面形式向顾客披露代理关系。如果在未按法律规定告知委托人的情况下进行了双重代理，则会撤销合同，代理人会遭到处罚，丧失佣金，赔偿损失，情节严重的还可能会吊销执照，因此美国房地产交易一般都是单方代理。

(三)佣金结构和服务定价方式

1.经纪人佣金。美国房地产经纪人的佣金支付方式可以是固定金额、按小时收费或以最终销售价格的一定百分比等方式来支付。根据《反托拉斯法》规定，任何房地产经纪机构不可强迫订立各机构统一的佣金比率，否则将受到严厉处罚，但是经纪人可以确定一个自己公司的最低佣金比率。

2.房地产销售员佣金。典型的佣金定价形式有：(1)100%佣金计划：房地产销售员需要每月向经纪人支付一定的公司经营费用，即可获得该销售员所完成的房地产交易的全部佣金。(2)累进佣金分割比例计划：房地产销售员可以随着其业绩的增加，在委托人支付给经纪人佣金当中，获得更大比例的佣金份额，这有利于提高销售员的积极性。

(四)房地产经纪业市场结构及代理模式

美国房地产中介市场由非常多的小企业组成，房地产卖方代理在市场中居主要地位。卖方代理合同的主要形式有：(1)独家全权代理。销售经纪人拥有独家销售代理权，在合同有效期内，无论是谁卖出的房地产，卖方都必须支付给独家代理人佣金。(2)独家代理。销售经纪人也是卖方的独家代理人，但是在合同有效期内，如果其他人卖出了该房地产，那么卖方有权不支付给这个独家代理人佣金。(3)开放代理或多家代理。卖方可以雇佣多个经纪人，但是只有卖出房地产的那个经纪人可以获得佣金。(4)净值代理。在净值代理过程中，物业按照事前议定好的净值价格被代理销售，经纪人取得的佣金就是销售价格超过净值代理价格的部分。但净值代理在美国一些州是不合法的，因为容易导致争议和误解。(5)固定费用代理。经纪人根据收取的固定费用，提供固定服务。

1.每天就是在公司等着客户上门，给客户介绍房源，做个二手房的中介其实要学习的东西也是挺多的，没有像大家看到的那样轻松。

2.对于客户的需求，我们都会详细记录，卖家的要求我们也得尽量去满足，每次给客户说户型时最担心就是对方来一句不喜欢。

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