2017年房地产调控政策变化有哪些

中国住房和城乡建设部部长陈政高26日在“全国住房城乡建设工作会议”上部署明年的工作任务，并将“千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展”放在各项工作的首位。

“调控”再成住建部工作重心，源自于决策层对房地产市场施政思路的转变。从9日召开的中央政治局会议，到16日闭幕的中央经济工作会议，再到21日的中央财经领导小组会议，仅今年12月份，中央就三次在高规格会议上谈到“稳楼市”。防泡沫、抑制投机性购房，加快建立房地产发展长效机制的思路在各个会议中一以贯之。

尽管限购、限贷、限价等各地频繁使用的房地产调控手段并未被提及，但在金融、土地、财税、投资、立法等领域建立起长效机制之前，行政性调控措施还不能退场。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对中新社记者指出，明年调控不但不会松动，还有望从严。因为，长效机制的建立非一夕之功，这些调控措施需要继续使用，以抑制楼市过快上涨，防止泡沫的产生。

例如，在降杠杆、防范金融风险方面，提高二套房首付比例等措施将会继续推动或升级。目前一些大额信用卡支付、消费贷、装修贷等大多是变相的首付贷，未来这些渠道可能会被彻底堵死。

各地也在调控升级方面不断跟进。例如：12月3日，浙江嘉兴市实行住宅限购;12月22日起，武汉限购范围进一步扩大;23日郑州楼市跟进“认房又认贷”，有房或有贷者购房，首付比例调至60%;26日，济南再度收紧限购政策。

中原地产首席分析师张大伟指出，各地政策收紧预期继续增强。近3个月来，武汉和郑州各调控了4次，杭州、南京等城市也都在10月以来连续发布超过3次调控政策。这些无疑对处于调整边缘的楼市影响明显。

业内人士认为，调控从严信号出现后，可能会让明年的房地产市场进入冷却调整期。尤其是在2016年多地购房需求大量释放甚至出现透支以后，明年人们购房热情可能大幅降温。

方正证券首席经济学家任泽平预测称，2017年房地产调控将保持高压姿态。受此影响，本轮房价调整可能持续到2017年底至2018年上半年。在此期间，房地产开发投资可能出现“二次探底”，2017年房地产投资增速可能回落至1%到3%左右。

任泽平同时指出，由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上以及长效机制建立不理想，那么2017年底至2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁则提醒，需要认识到房价上涨是局部现象，而不是全国现象。三四线楼市库存严重积压的问题也需要重视。住建部提出，明年将按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。因地制宜的“一城一策”甚至“一区一策”可能在明年普遍推广。

全球哪些城市的房产更值得投资？

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　房地产投资的系统风险：

　含义：指对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险，个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。包括：通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

　一通货膨胀风险(购买力风险)

　指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。收益是通过其他人分期付款方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，承担了本来应由承租人承担的风险。

　由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，所以房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。

　二市场供求风险

　指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理，每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计，即房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。

　三周期风险

　指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表明，美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

　四变现风险

　指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。

　五利率风险

　利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：⑴导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;⑵会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 我国商业银行所提供的住房抵押贷款几乎都采用浮动利率。

　六政策风险

　政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

　七政治风险

　房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，直接给建筑物造成损害，会引起一系列其他风险的发生，(环球网校房地产估价师频道为您整理)是房地产投资中危害最大的一种风险。

　八或然损失风险

　指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。

随着国内限购政策不断升级，再加上全球资产配置的大趋势，海外房产投资逐渐成为高净值人士资产配置不可或缺的一环，那么，全球有那么多城市，哪一个城市更适合投资呢？精明如你，是不是也无从下手？

总部设在伦敦的施罗德斯Schroders投资银行6月公布年度全球城市指数，根据经济发展和未来展望，在全球范围内约160个城市列出30个房产投资的最佳城市。其中美国有17个城市上榜，加州和洛杉矶力压伦敦、波士顿、芝加哥和纽约，一跃从去年的第6名攀上“全球最佳房地产投资城市”榜首。

“全球最佳房地产投资城市”前五名分别是：洛杉矶、伦敦、波士顿、芝加哥、纽约。

排名前五位的城市，有4个城市来自美国，分别是洛杉矶、波士顿、芝加哥和纽约。香港紧随其后，位于第6位；休斯顿位于第7位；中国的上海和北京分别位于第10和11位；华人青睐的城市旧金山和西雅图分别位于第12和13位，圣荷西位于第15位。

全球30个房地产投资的最佳城市中，有17个城市来自美国：

1.洛杉矶Los Angeles；3.波士顿Boston；4.芝加哥Chicago；5.纽约New York；7.休斯敦Houston；12.旧金山San Francisco；13.西雅图Seattle；15.圣荷西San Jose；17.亚特兰大Atlanta；19.华盛顿Washington；4.达拉斯Dallas；23.圣地亚哥San Diego；25.费城Philadelphia；26.巴尔的摩Baltimore；27.迈阿密Miami；29.明尼阿波利斯Minneapolis；30.圣保罗。

这17个城市的分布图

从列表中我们可以看到，仅加州就有4个城市入选，分别是洛杉矶、旧金山、圣荷西、圣地亚哥。可见，美国房地产的投资价值在全球都是数一数二的，而中国买家早就用行动证明了对美国房产的青睐。

根据美国房地产经纪人协会(下称NAR)今年7月公布的《2017年美国房产市场国际买家情况分析》报告显示，中国买家在2016年4月-2017年3月之间花费了317亿美元购置美国住宅房产（40572套），其中有8%（3245套）的比例用途为留学购房。如果按照房款总量来计算的话，317亿美元乘以8%，即25亿美元用于留学购房的目的。不过，NAR只统计二手房市场，还存在大量的一手房交易，所以实际上不止上述数字。

美国什么地方的学区房回报率更高？最受中国买家青睐的城市有哪些？去美国买房有哪些注意事项？...

最佳房地产投资美国城市Top5

1.洛杉矶Los Angeles

洛杉矶Los Angeles是美国西部最大的海港，是世界大众娱乐产业中心之一，高等教育发达，是加州大学洛杉矶分校，南加州大学和佩珀丁大学等学校所在地。截止2017年5月底，洛杉矶都市圈的房屋中位价是$57.5万，是全美房屋中位价$28.8万的约2倍，同比去年同期上涨6.4%。

2.波士顿Boston

波士顿Boston是美国马萨诸塞州的首府和最大城市，是美国最古老、最有文化价值的城市之一。波士顿是美国东北部高等教育和医疗保健的中心，是全美人口受教育程度最高的城市，著名大学麻省理工学校和哈佛大学都位于这里。截止2017年5月底，波士顿都市圈的房屋中位价是$40.5万，同比去年同期上涨8.1%。

3.芝加哥Chicago

芝加哥Chicago位于美国中西部，是人口仅次于纽约和洛杉矶的全美第三大城市，东临壮丽的北美五大湖之一密歇根湖，是著名国际金融中心之一，是发展最均衡的经济体。是芝加哥大学、西北大学等著名学府的所在处。截止2017年5月底，芝加哥都市圈的房屋中位价是$24.4万，同比去年同期上涨6.5%。

4.休斯敦Houston

休斯敦Houston是德州最大城市，墨西哥湾沿岸最大的经济中心，世界第六大港口，这里财富500强总部数量仅次于纽约，最大的大学是休斯敦大学，最有名的莱斯大学被誉为南方的哈佛。美国超过170万人口的都市圈，休斯敦的房价和消费最低。截止2017年5月底，休斯敦都市圈的房屋中位价是$23.5万，低于全美房屋中位价，同比去年同期上涨4.4%。

5.旧金山San Francisco

旧金山San Francisco是西岸港口城市，临近世界著名高新技术产业区硅谷Silicon Valley，是世界重要的高新技术研发基地，汇聚了全球的高新科技人才。截止2017年5月底，旧金山都市圈的房屋中位价是$129.0万，是全美房屋中位价的约4倍，同比去年同期上涨8.6%。

移民帮综合整理，部分内容摘自人民网、福布斯。